大家からの一方的な契約解除

Question

家族と共に一軒家の借家に住んでおります。
昨日、不動産会社から「家主が定年退職のためそちらの家に戻りたいと希望してるので半年後に受け渡しをお願いしたい」という内容の書面が届きました。
昨年12月に2年間の契約更新を行った私達家族にとっては寝耳に水の話で
困惑しておりますが、契約書を確認したところ貸主側からの契約解除は半年前に書面にて予告するという条項がありましたので出て行くしかないようです。

そこで2つ教えていただきたい点がございます。

・契約更新料の返還は請求できるものなのでしょうか
・引越しの費用などを家主に負担してもらえたりはしないのでしょうか

こういったことに関しての知識を全く持ちえていませんので
お力をお借かりしたく存じます。

宜しくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

この手の問題は何度も出されています。
立ち退きで検索するとよいでしょう。

借地借家法という法律があります。この法律では大家側から契約解除・更新の拒絶をする場合に以下の２つの条件を両方クリアしなければならないことになっています。これと異なることを契約で定めても無効です。

条件１．期間の定めのある契約の場合は契約満了の６ヶ月～１年の間に申し出ること。期間の定めのない契約の場合は、６ヶ月前に申し出ること

条件２．大家側に正当な事由のあること。

なお、民法では期間の定めのある契約の場合、特約がなければ途中解除することは禁止されています。また、借地借家法では借り手に一方的に不利な契約は無効としていますので、契約に大家側から途中解除できるとされていてもそれは無効です。

更新があるということは契約期間のある契約ですから、期間満了までは裁判しても大家は質問者を退去させることはできません（質問者に家賃滞納などがあれば別ですが、それはないでしょうから）


なお、大家側の正当な事由というのは、自己使用だけでは不十分といわれていますので、単に定年後住むということだけでは、２の条件は満足していないと考えられます。自己使用するにも自己使用しなければならない必要性が、借り手を追い出しても仕方ないと考えられるほどなければならないのです。
単に地元に戻りたいのならその近辺に家を買うなり、借りるなりすればすむのですから。


＞契約書を確認したところ貸主側からの契約解除は半年前に書面にて予告するという条項がありましたので出て行くしかないようです。

つまり、法律上質問者は出て行く必要はないのです。


＞・契約更新料の返還は請求できるものなのでしょうか
＞・引越しの費用などを家主に負担してもらえたりはしないのでしょうか

更新料は更新に際しての金銭ですので、返還してもらうような正確のものではないです。
でも大家都合での退去要求ですので、話し合いで立ち退き料を出してもらうことは可能です。話し合いがまとまらなければ法律に基づき退去しないでよい権利が質問者にありますので、裁判などによる退去指示が出るまでは住むことができます。

だからといって欲の皮を突っ張るのも得策ではないですので、更新料の返金分と引っ越し代の負担がもらえるならそれでよいとお考えならそれを条件に退去の合意をしてあげればよいと思います。
ついでに次の物件の仲介手数料と礼金分なども含めてもあまり無茶な要求ではないと思います。

MUNAgata · Answer

質問者さんは退去しなければならない義務は有りません。
契約書に「貸主側からの契約解除は半年前に書面にて予告する」という条項があってもです。

他の方の仰るとおり、賃借人を退去させるには６ヶ月前の通告＋正当事由が必要です。
「自分が使いたい」というのは正当事由にはなりますが、賃借人を追い出す理由としては不十分です。
大家が借り主を追い出したければ、正当事由の不足分を金銭(いわゆる立ち退き料)で補完しなければなりません。

したのＵＲＬの『youri_shigiyama』さんの回答が参考になると思います。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1215831902

現在の日本では賃借人は強力に保護されており、退去に関しては大家よりも圧倒的に強い立場に有ります。
それに、質問者さんには何の落ち度も無いのに引っ越しをしてあげる訳ですから、せめて金銭的には交渉された方が良いでしょう。

現在の家に入居する際に支払った敷金・礼金全額返金、
引っ越し代、新居の敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、
これくらいはもらって当然だと思います。

ただ、他の方の仰るとおり、法律で決まっている事ではないので
質問者さんの考え方次第、交渉力次第と言うことになります。

in_go-ing · Answer

大家しています。

　契約書になんと書いてあろうが、貸主から明け渡しを要求することはほとんど不可能です。『正当な事由』があれば出来るとは言われていますが、実際にそれがどんなものかはほとんど認められた例を知りませんのでわかりません。一応滞納６ヶ月が目安とも言われていますが、それでさえ明け渡しは受けられても滞納分の減額は裁判官から打診されます。
　と言うことは、将来利用するかもしれない物件を通常の契約で貸す方が悪いので、質問者様はお気の済むまでそこに居住する権利があると思ってください。今では『定期借家』と言う契約もあり、これですと期限が切れたら立退きを要求することが出来る契約ですが、家賃は２割方安くなっています。それを利用しないのは貸主が借地借家法を甘く見て欲を張ったのでしょう。

　そのことを理解した上で立退き料も交渉してください。『越したくはないんですが、事情もおありでしょうから私の方の負担がなければ考えても良いかなって思っています。』くらいで交渉は始めてください。目安と言うか落としどころとしてはNo9の回答者様の言われるように、同じ家賃の別のところに引越しされて新たな生活を始めるのに質問者様が全く自己負担のない金額と言うところでしょう。計算なさっておいて下さい。当然、更新料の返還はその交渉の中で認めさせるべきでしょう。

　あまりに法外な立退き料を請求すると貸主も“裁判しても”と思い出すでしょう。立退きが前提での金額の交渉で、上の金額から１００万積み上げられると貸主は裁判しても合う計算になります。ご注意下さい。

sakuma1026 · Answer

居住権という法律上の権利はありません。法律上の用語でもありません。しかし書籍や実務の中でも出てきます。賃借人の立場は借家法で手厚く保護されている為、家主は法的に非常に不利な立場となっている為、俗に言う権利として居住権なる言葉が流通している様に思われます。 主に生存権に起因すると思われます。

（憲法での生存権＊日本では、「すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する」と規定する日本国憲法第25条第1項が生存権の根拠）となっている様です。

ところで、立退き料の相場ですが、

　特に法律等で立退き料の定義が定められている訳ではありませんので、たとえば、最低家賃○か月分の立退き料を支払わなければならない、などという定めもありません。

要するに立ち退き料の相場などないと思って下さい。

立退きを要求する貸主側、立退きを要求される借主側、現在の賃料、住んでいる地域、住んだ年数、引越先、立退き要求の理由など全ての条件が異なるから当然です。


家賃の６ヶ月～１年分程度が目安とも言われますが、だからといって立退き料の請求交渉をするにあたり、安易に家賃×６（～１２）を提示しないで下さい。

あくまでもそのぐらいを目標に頑張ってみて下さい、という程度の目安に過ぎず、基本的には、引越代いくら、と金額の内訳を提示して請求しないと、簡単に拒否されてしまうことが予想されます。

長く成りました、当事者でよく話した交渉次第です、
取り決めはあません

がんばってください。

te2800 · Answer

ＮＯ７ですが、

＞内容はＮＯ２の方のいわれるとおりです。

ＮＯ４の方　の間違いでした。

te2800 · Answer

内容はＮＯ２の方のいわれるとおりです。

賃貸契約には、普通の賃貸契約と定期借家契約とあります。定期借家契約は、賃貸契約期間が終われば契約は、終了します。こちらは、大家よりの契約といわれています。

普通の賃貸契約であれば、正当な事由がない限り退去する必要はありません。正当な事由は、家賃の滞納、家が壊れそうなぐらいぼろくなったなどです。自己使用は理由になりません。

家賃を支払うことによって、得られる権利は大きいです。もし、家賃の受け取りを拒否されたら、供託するという方法もあります。

敷金の全額返還、新しい住まいに移るための費用（敷金、礼金、手数料、引越し代）は、当然請求できます。それぐらいは、大家さんも覚悟しているのではないですか。

参考URL：http://www.chintai-hakase.com/teiki/index.html

araitetuya · Answer

No.2です。No.4様の回答を見て自分の間違いに気づきました。

つまり更新料を払った時点で昨年12月から2年間の間の大家さんによる立ち退き要求は無効ということなんでしょうか。私も始めて知りました。

契約書をよく読み返してみては如何でしょうか？

dondoko4 · Answer

住居の退去を言い渡された経験がありました。
退去費用は、家賃の４倍だったかな。余った金で電話を引きましたから。一年前に言われました。
交渉しましょう。

sakura_tip · Answer

以前、不動産会社に勤めていました。
半年前の契約解除については、一般的だと思いますので、賃貸住宅に住み続ける際のデメリットと理解なさるのが良いと思います。

さて、契約更新料なのですが、これは
「あなたにまた2年の契約で家を貸してもいいよ」
「ぜひお願いします」
って意思確認なので、
2年間を前提とした契約更新の約束を破ってますので、
法的効力はないですが、間の仲介業者の方にやんわり交渉してもいいと思います。

あと、引越し費用の負担なんですが、
良識が疑われてしまいますので、家主さんや業者さんには交渉しない方がいいと思いますよ。

araitetuya · Answer

こんにちは。

　昨年12月に契約更新したばかりですか・・・。それならそうともっと早く言えよって感じですね。定年退職することはわかっていたのだからねえ。
　でもまあ契約は契約です。仕方がありませんね。
　
　No.1さんのおっしゃる通りだと思います。更新料は話し合いの余地ありです。2年間の更新料が家賃の何カ月分かわかりませんが応分の額が戻ってきそうです。
　引越代、これはお話にならないです。あちらが契約を遵守している限り、質問者様が言う「一方的」でもなんでもありませんから。
　気分的には「もっと早くからわかってたんじゃないの？」って言いたくもなりますが、こればっかりは致し方のないことですね。

大家からの一方的な契約解除

この手の問題は何度も出されています。

質問者さんは退去しなければならない義務は有りません。

大家しています。

居住権という法律上の権利はありません。

ＮＯ７ですが、

内容はＮＯ２の方のいわれるとおりです。

No.2です。

住居の退去を言い渡された経験がありました。

以前、不動産会社に勤めていました。

こんにちは。

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