父親がアパート経営を検討しているのですが不安です。

Question

64歳の父が親から土地を譲り受けました。
当初はそこを売って現金を手にする予定でしたが
紆余曲折があり、先程その土地でアパート経営をしようかと思う、と電話がきました。
（私は全く知識がないので判り辛い書き方になる事をお許しください。）

・立地は非常に良いです。
・その土地を売ると手元に3500万円程度入ってくるそうですが売らずに
3000万程度借金をしてアパートを建てるとの事。
・ローンの返済は25年計画の予定。
・3階建てで3部屋の予定。
・家賃は1階が9万円、2階が11万円、3階が12万円の予定。
・縦に長い長屋のような土地なので、前部分に2つ駐車場を作る予定。
・月々16万円手取り（？）収入ぐらいだと思うとの事。
・年に200万円程度の収入になるはず。（ちょっと甘いかなと言ってました）
・2年間の家賃補償。
・10年くらいアパート経営をして、10年後くらいには建物＆土地ごと売ろうかと思っている。
・その時には6000万円くらいで売れるだろう。（手元には5000万円くらい入ってくると思う。）
・損する事はないと思う。

との事です。
銀行でローンを組む際に保証人が必要になると思いますが
その時に私の夫に保証人になって欲しい（もしくは私）との事です。
しかし夫は保証人になる事を嫌がっています。
（夫の父が銀行の不動産関係だったという事もありどんな親しい友達でも保証人だけにはなるな、と言われて育ったようです。）

父は万が一失敗したとしても
負債を保証人になった私たち夫婦が払わなくてはいけない、という事は絶対にないから安心しろと言います。
確かにそうかもしれませんが、私は一番嫌なのは
アパート経営さえしなければ3500万円程度の現金が手元に入り
不自由なく暮らせたはずなのに
アパート経営をしたが為に失敗をして
手元にあまりお金も残らず、病気やいざという時に苦しむ姿を見る事です。
そんな可能性があるのであれば、欲張らず土地を売って3500万円で
老後を生活して欲しいと思います。

以上のような条件のアパート経営ってどうなんでしょうか？
私は心配性なのか、事故物件になったらどうするんだろうか、
変な住民が住み着いてしまったら・・・などと
色々考えてしまうのですが、考えすぎなのでしょうか？
アパート経営に詳しい方、どうぞ教えてください。
よろしくお願いいたします。

izanai · Accepted Answer

私も止めた方がいいと思います。
アパート経営も、このような相談をこうした場ですることも…です。

『・10年くらいアパート経営をして、10年後くらいには建物＆土地ごと売ろうかと思っている。
・その時には6000万円くらいで売れるだろう。（手元には5000万円くらい入ってくると思う。）』
確かに立地は良いと思いますが、どこから6,000万円くらいで売れると思われたのか??です。
少々考えが甘いと思われます。
10～20坪程度の土地の大きさが、狭すぎる割にお値段が割高に感じるので、買い手が付くかどうか、「売れないなら買い取りましょうか…」とこの話を薦めている業者に格安で手放すか…という感じではないでしょうか。

『アパート経営さえしなければ3500万円程度の現金が手元に入り
不自由なく暮らせたはずなのに…』
そうですよね。
ちょっと気の利いた都内の有料老人ホームに入る場合、その程度の額が入所金として必要です。
人間いつ何が起こるか分かりませんから、ローン完済までお元気でいられるかどうか…それさえ心配です。
64歳＋25年…ですから。
年齢のことも考えて…という方向から、再考してもらってはどうでしょうか…

noname#57812 · Answer

大変失礼ですがおやめになったほうが無難ですね。アパート経営についてかなりの甘さが見られます。さらに借り入れ開始年齢が高すぎます。　
　今の年金制度や保険制度など社会保障の状態を考えれば中途半端な資産を持つのは危険です。

＞・10年くらいアパート経営をして、10年後くらいには建物＆土地ごと売ろうかと思っている。
・その時には6000万円くらいで売れるだろう。

　　このように上手くことは運びません。　中古アパートを購入する方はプロです。　たたかれますよ。　まづすべて半値で言い切ります。
　（まづ良くて４０００万です。）

　結局のところアパート及び土地が全て消え去って残るのが？百万という結果になるのが予想されます。
　ここはすべて処分して現金化したほうがあとくされがありません。
手取り2800万を老後資金として運用するほうがまともですよ。

nonbay39 · Answer

その試算が完璧なれば、業者が買い取って自らやるでしょう。ゆえに毎日のようにしつこく売ってくれといってきているはずです。
　売ってくれなどという声が特になければ、試算がおかしいということになるでしょうね。

kuri_kurio · Answer

義父様はこれまでどのようなお仕事をなさってきたのでしょうか？
建築に不動産に関連する業種でなく相応の知識をお持ちでないなら
息子を保証人にしてまでアパート経営をするのはリスクが大きすぎるでしょう。

立地以外の情報については全て業者からの受け売りのような
匂いがプンプンします。

全てがそうだとは言えませんが空室時の家賃保証を謳っている
マンション・アパートはその空室保証の期間×家賃分は
当初の建築費にしっかり上乗されていることが多いです。
大家さんからしてみれば「家賃保証があるから空室の心配はない」と
思いがちですが、実際には最初にぼったくられて支払った
高額な建築費用が少しずつ戻ってきているのと同じことになります。

また地域や立地によって違いはありますが
新築当初から２～３年目くらいまでは入居率、回転率とも良いのですが
これが５年、１０年となると当然建物は傷みますし立地が良ければ
近隣にもっと良いマンションが建つこと充分考えられ、それら理由で
空室が目立つようになると修繕やリフォーム費用が必要となりますし
場合によっては家賃を下げてでも入居してもらう必要が出るでしょう。

つまり未来永劫はもちろん10年先にも予想通りの収入があるとは限りません。
そのうえで、定期的なリフォームや修繕工事など出て行く費用も年々かさんで
いくことになります。
よって家賃収入の手取り200万だからといって決して
悠々自適とはいかないのが現実ではないでしょうか。

なお、地域や物件よって違いはありますが、中古アパート等の売買の際は
年間利回り10%以上を目安にします（最近では12～15%程度も）
単純計算すれば年間家賃収入×10年＝売却可能な価格となります。
10年後に義父様のように、あまり知識はないけど
アパート経営でもやってみるかーという買い手が見つかれば良いのですが
現実はなかなかそう上手くはいかないと思いますよ。

立地が良いのであれば借入してまでアパートを建築されるよりも
舗装して貸駐車場にでもされたほうが少ない投資で小遣い程度には
なるでしょうし、そのほうが堅実なのでは？

lemonbarm · Answer

皆さん面白いぐらい否定的ですね。
内容が完全に把握し切れませんから、アパート経営というものに対する意見になりますが、一つ言えるのは、全ての不動産業者が買い取って自分達でアパート経営をするわけでは無いと言うことです。
建築専門の業者も沢山いて、「土地活用」を行うだけですから、一切買取はしません。
アパートを建てて貰って、管理収入を得るのです。管理収入を得るわけですから当然賃貸業務も行いますので、建築専門といっても不動産業者の仕事となります。

リスク
・震災等によって被害が出た場合の費用、状況によっては全壊の可能性も起こるでしょう。
・周辺地域の賃料に左右されるので、賃料が急激に下がる可能性もあります。（この点については、あまり問題無さそうですね）

メリット
・金融情勢が替わり物価変動が起こっても、賃料は変動しますから、物価が上がれば賃料も上がります。３５００万はいつまでたっても３５００万円です。
・ローンを完済すれば収益率（利益率）は大幅にアップします。
大きな問題が起こらなければ、そのまま全て収入になります。
・不動産大家業の収入に対し経費勘定も可能になりますから、所得の調整も可能となります。

＞・10年くらいアパート経営をして、10年後くらいには建物＆土地ごと売ろうかと思っている。
・その時には6000万円くらいで売れるだろう。（手元には5000万円くらい入ってくると思う。）
実際、このようなアパートを収益物件と呼び、最近では頻繁に売買されるようになりました。１億円ぐらいまでなら法人ではなく、個人さんの購入者が多いです。
５０００万円ぐらいであれば割と買い手も見つかりやすいです。
ただ、この６０００万円の根拠は何なのでしょうか。
通常こういった収益物件は、土地・建物の価格ではなく収益率（年間の総収入家賃÷売買価格×１００＝収益率（％））を基準に計算されます。
新築では４～６％ぐらいですが、中古になるともう少し高い％が要求されます。一つの目安として１０％です。
計算すると、1階が9万円、2階が11万円、3階が12万円で合計３２万円
（３２万×１２ヶ月）÷６０００万円×１００＝６．４％
ちょっと低いかなと思いますが、ただしこれも確実に入居が見込まれるエリアであれば、この程度の数字で計算されてもおかしくは有りません。このあたりの根拠を確認されてはいかがでしょうか。

大家業を初めて生活にゆとりの出た人もかなりいる現実を考えれば、全くの悪い話しとは思えませんよ。
悪いことばかりならば、大家さんは現在こんなに沢山いないでしょうね。

不動産の購入時には、不安もあり色んな意見を皆さん色々な人に聞かれますが、それも善し悪しです。本当に色々な人がいらっしゃいます。苦労します。
本当に賃貸業の現実を知っていて、そして親身になってくれる人に相談されてはいかがでしょうか。

父親がアパート経営を検討しているのですが不安です。

大変失礼ですがおやめになったほうが無難ですね。

その試算が完璧なれば、業者が買い取って自らやるでしょう。

義父様はこれまでどのようなお仕事をなさってきたのでしょうか？

私も止めた方がいいと思います。

皆さん面白いぐらい否定的ですね。

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