中古住宅の瑕疵担保責任（売主：不動産代表 ）について

３月末に築２５年程の中古戸建住宅を購入しました。
引越し後１ヶ月ちょっとが経過したところで、外壁に水漏れを発見しました。
床下を覗いてみると、基礎と土台の木が３０センチ幅で水浸しになっていました。
これが外へ染み出していたようです。
症状が出るのは風呂の排水が流れた時のような感じです。
契約書には瑕疵担保責任の規定はありませんが、売主は不動産屋の代表者です。
契約書上、売主は個人名になっており、重要事項の説明はその売主から受けました。
もちろん売り手の不動産業者は、売主経営の会社です。
この住宅は、売主が購入後に賃貸として貸していたので実際には住んだことがないと言っていました。
１．この場合売主に修理してもらえますか？
２．また、給湯器の調子が悪いのですが修理してもらえますか？
３．もし修理をする義務があるにも関わらず拒否された場合、どこに相談に行けばよいのでしょうか？
以上よろしくお願い致します。

No.8 回答者： akak71 回答日時： 2008/05/09 16:44

売り主が、不動産業者　　買い主が一般人

この事案では、内装を新しくて、居住用として販売した事例です。
準公的機関の和解でも、中立委員の見解として、築３５年のの中古物件でもあり、法的にも売り主にどこまで修理義務があるのか判断するのは難しい、、、、、
とあり、民法の瑕疵担保責任はで全額負担させるのは無理と思われます。
この和解でも一部負担で和解していました。売り主の負担割合は、約１０パセント程度、３０パセント程度か
修繕費用の総額が売り主、買い主の主張が違うため

不動産適正取引機構発行書籍　よる。　非売品

不動産業者は、めんどくさいから多少の金銭で和解したと思われます。

No.7 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/09 14:07

#5です。

＃４さんには迷惑をかけてしまったようでお詫び申し上げます。
＃６さんが書かれているように仲介業者については瑕疵担保責任はありません。業法上（特に告知義務、重要事項説明上）の問題があるかどうかについて、違反となる可能性が少ないということと消費者契約法により売り主の瑕疵担保責任はあるということをいいたかったのです。

＞再度契約書等確認しましたところ、売主の親が代表者でした。
＞重要事項の説明は、売主本人から受けました。

売り主は仲介業者の代表者（正確にはその子供）ということですね。売り主が宅地建物取引主任者の資格をもっており、その仲介業者に勤務していて１従業員・１宅地建物取引主任者としておこなったのなら宅建業法上重要事項説明としては問題ないのではないでしょうか？

ちなみに、投資物件を購入した物は個人であってもその契約においては事業者の扱いになりますし、たとえば個人で商店を営む者がその店舗売却したときは、消費者契約法上の消費者になるといわれていますので、私は賃貸事業を営んでいた者がその事業に用いていた者を売る際には消費者契約法上の事業者に該当すると考えています（判例がないと思われるので、絶対ではないですが、消費者有利にとらえることが多いですから）。
これが自己が個人で使用していた住居を売却するのなら、賃貸事業者であってもその契約においては事業者ではないのですが。


＞契約書には瑕疵担保責任の規定が載っています。

瑕疵担保責任の取り決めについては、重要事項説明の義務ではなく、契約で定めることになっています（定めなくてもよいです）。


＞特約条項には瑕疵担保責任についての記載はありませんが、

よく特約という表現を使うのですが、特約というのは、法律やその他一般的なことと異なるようなことを決めたり、主契約を補足する契約を指す通称で、契約の一部です。契約書に記載があれば特約条項として別途決めなくても構いません（契約で特に定めがなければ民法が適用になります）。


＞重要事項説明書には瑕疵担保責任の履行に関する処置を講ずるか

正確には以下のようなっていませんか？
「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置・・・講じません」

これは重要事項説明に最近追加された物です。多分例の耐震偽造事件を受けて追加された物と思います。
瑕疵担保は売り主責任ですが、耐震偽造事件では売り主であるヒューザーが倒産して買い主に対して瑕疵担保責任を果たせない事態となりました。

これを受けて、新築について供託するか保険に加入する制度が来年から義務となりますが、現時点ではそのような制度が整備されておらず、任意になっています。
そこで宅建業法にそのような保険制度などを使っているかどうかを説明することに付け加えたようです。
この保険はあくまで売り主などが倒産したなどにより瑕疵担保責任を果たせない場合に備えての対策であって、この処置を講じていても、いなくとも売り主に瑕疵担保責任があることは代わりありません。

中古や建て売りなどでこのような制度を利用していることはほとんどなく、「講じていない」というのは普通です。


＞結局どれが正しいのか疑問です。

以上まとめますと、重要事項説明の内容は売り主の瑕疵担保責任を免除する物ではなく、売り主が倒産した場合など万が一に備えた対策をしているかどうかについてしていないということだけを意味しており、売り主の瑕疵担保責任の有無については関係のない物です。
この説明はあわてて法律に付け加えたものなので、売り主が持つ瑕疵担保責任と瑕疵担保責任に対する第３者による保証制度の違いをきちんと説明されるような状態になっていないことが、誤解の元であると思います。

契約書に瑕疵担保責任の規定があり、特約で特に付け加えていないということは、契約書に書かれた内容（各種法令などに違反がなければ）で、売り主が瑕疵担保責任を持つということになります。


＞仲介業者はもちろん直しますと言っていたので・・・
＞修理をする義務がある

新築なら品確法により修理義務はありますが、中古の売買契約においては売り主は補修責任を持っていません。損害賠償責任を負っているだけです。
損害賠償責任ですので、買い手側で損害額を算出（費用の妥当性の証明責任は買い主側）し、それを請求するのが本筋ですが、実際は売り主が業者の場合、自己の取引先などに修理をさせることにより、損害賠償の代わりにします。

もし相手がきちんと対応しないのなら、自分で修理見積もりをとりそれを請求することになります。内容的には納得できるのならそれでお願いする分には問題ありません。

No.6 回答者： september6 回答日時： 2008/05/09 11:03

No5の回答者が、4の私の回答について触れておりますが、私は仲介業者に瑕疵担保責任があるなどとはどこにも書いておりません。

重要事項説明を売主がしたという点からして、厳密には業法上の違反があったのかもしれませんねと書いただけなので、回答が異なるかどうかという以前に内容を理解していただいてないだけかと思います。

また5の回答者は消費者契約法の観点から大家業＝事業者と定義付けをされております。賃貸借契約を考える上ではそう言えるでしょうが、所有物件についての売買契約に関してまで売主＝大家業＝事業者と言えるかどうかは別だと思いますが。

前置きが長くなりましたが、質問者の記述におかれましても、
＞契約書には瑕疵担保責任の規定はありませんが
＞契約書には瑕疵担保責任の規定が載っています
＞特約条項には瑕疵担保責任についての記載はありません
と、結局どういうことなのかよく解りません。

＞重要事項説明書には瑕疵担保責任の履行に関する処置を講ずるか
→講じない　となっています

これは瑕疵担保責任を負うか負わないかの規定ではなく、履行に関する処置（保険等をかけて履行に備える）をするかどうかの規定ですから、そこを見ても仕方ありません。

よく解らない話になってきましたが、何にせよご質問者の負担なく解決することを祈っております。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/05/08 14:30

１．＃４さんの回答と異なってしまうのですが、仲介業者としての責任はない可能性が高く、逆に売り主に瑕疵担保請求できる可能性が高いと思います。

仲介業者としての責任がないというのは、瑕疵担保は売り主の無過失責任ですが、仲介業者の責任は説明上過失・故意があった場合だけだからです。

賃貸させていたということで、自分では使用していなかったことから売り主はその瑕疵に気づいていなかった可能性が高いです（入居者からクレームがあれば別ですが）。
その場合、仲介業者としては一般的な調査範囲でわからなかったことについては責任はないからです。

逆に売り主としては責任が発生する可能性は十分あります。

ところで、質問文にあるように本当に瑕疵担保の特約がなければ、瑕疵担保は民法の規定に従い引き渡し時点に存在した隠れた瑕疵に対してずっと瑕疵担保請求はできます（１０年で時効といわれています）。しかし、相手宅建業の代表ということなので、そんな自分に不利になる契約はしないと思います。
民法上瑕疵担保は任意規定なので、契約で自由に設定できます。そのため通常瑕疵担保なしにするか、短い期間を設定して契約します。

以下は瑕疵担保がないという特約があった場合への回答です。

宅建業法では売り主が宅建業者の場合最低２年以上の瑕疵担保をつけなければいけないことになっています（質問者が＃１さんへのお礼欄に書かれたとおりです）。
しかし、＃４さんが書かれているとおり、売り主が宅建業の代表者であっても、個人として売っている場合には宅建業法上の義務は負いませんので、宅建業法上は瑕疵担保なしという特約は有効です。

しかし、売り主は個人であっても対象物件で賃貸業を営んでいた大家ということなので、対象物件は投資用物件だった様子です。この場合消費者契約法上は企業でなくても大家を事業者として扱うといわれています。
消費者契約法では、事業者対個人の契約において瑕疵担保責任を完全に免責することは禁止していますので、消費者契約法上、免責をするとなっていても、この瑕疵担保特約は無効と考えられます。

つまり特約あっても無効、特約がなければ民法の規定に従うので、隠れた瑕疵については損害賠償請求ができると考えられます（問題なのは瑕疵担保特約に１ヶ月という期間があった場合です。この場合でも、消費者契約法上無効になる可能性は高いですが、多分そんな判例はないのではっきりと言えません）

消費者生活センターに相談して見てください。


２の給湯器の不具合については、水漏れと異なり、引き渡しの際の一般的な確認の範囲でわかることとされ、隠れた瑕疵でないと扱われる可能性が高く、損害賠償請求することは難しいでしょう。

３はまず、消費者生活センターです。消費者生活センターが直接関与することはまずないと思いますが、そこで対応方法などの指示を仰いでください。それでもだめなら弁護士等でしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。
契約書には瑕疵担保責任の規定が載っています。
特約条項には瑕疵担保責任についての記載はありませんが、
重要事項説明書には瑕疵担保責任の履行に関する処置を講ずるか
→講じない　となっています。
結局どれが正しいのか疑問です。仲介業者はもちろん直しますと言っていたので・・・。
しばらく様子を見てみます。

お礼日時：2008/05/09 09:58

No.4 回答者： september6 回答日時： 2008/05/08 12:27

＞売主は不動産屋の代表者です

まずこの点ですね。不動産屋の代表者という肩書きがあっても、一個人として売買するのであればそれは「宅建業者」ではありません。
個人としてなのか業者としてなのか、それは重要事項説明書を見ればわかるでしょう。業者として売ったならば売主としての表示や押印が必要ですから。

＞重要事項の説明はその売主から受けました

まぁこれを読みますと、売主が業者としての立場でなければ、仲介業者が業法違反となってしまいそうです。

＞契約書には瑕疵担保責任の規定はありません

契約書に瑕疵担保責任に関する約定がないならば民法の規定の通りに考えれば良いだけで、ある意味では最も有利です。
「瑕疵を発見したときから一年以内」に相手に対して責任を求めることが可能。
要するに契約書に規定するということは、民法の内容とは違う形の特約にするということなのです。ですから「書いてないから責任無い」ということではない。

＞１．この場合売主に修理してもらえますか？
＞２．また、給湯器の調子が悪いのですが修理してもらえますか？

うーん、まぁ瑕疵に該当すると思いますけど法的争いになった場合には何とも言えません。築25年の家を買っているわけですからね。新築と違うのは当たり前でしょう。
内容をよく確認しないといけませんが、例えば消耗品を直せという要求は無謀ですし、「生活するという目的が達せられない」または「著しく支障がある」という問題でないとなかなか難しいかもしれません。

とりあえず仲介業者を通して打診してみることです。
すんなり対応して貰えればそれで良いわけですから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。
先ほど売主が依頼した業者の方に見に来てもらいました。
原因を特定する為に、しばらく様子を見ることになりました。
（内容は割愛しますが、納得しています）
問題は費用が発生するかどうかです。
仲介業者の反応ではもちろん負担はなしという感じでした。
まずは、様子を見ることにします。
再度契約書等確認しましたところ、売主の親が代表者でした。
重要事項の説明は、売主本人から受けました。
少し不思議な感じがしましたが。。。

お礼日時：2008/05/09 09:52

No.3 回答者： monozukine 回答日時： 2008/05/08 10:31

ANo.2です。

今日中に、売主側に連絡をされるとのことですが…
冷静に、契約書等を（もう一度）読み直して、証拠写真等を準備してから、相手側と会って相談される方が良いのではと思います。人間誰でも感情的に「頭ごなし」で言われると、纏まる話も壊れ易いですからね。

ただし、『直接、（業者登録をしている）都道府県庁の所轄部署などに相談しに行く』旨の発言は絶対に言わないで下さい。売主側に言う必要は全くありません！（談判が決裂した後の切り札です。）

『床下の水溜り』の≪原因は何か？≫その究明と≪対策≫について売主側と協議（相談）する…が、売主側と会う【主旨】だと考えます。

（状況程度が不明ですが）給湯器の修理については、質問者さまの自己負担になるのではないかな…と推察します。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとう御座います。
いきなり売主ではなく、まず仲介業者へ連絡をしました。
水漏れに関しては「売主へ連絡し、もちろん修理します！」と回答頂きました。
ただ、売主の返事ではないので連絡待ちの状態です。
近々売主より連絡があると思いますので、その時にどう対応してもらえるのか聞いてみます。
水漏れの原因は、床下に潜って見た感じでは、給排水のどちらかのようです。
風呂とキッチンが壁で隣接しているので、どちらかは分かりませんでした。
所轄部署への相談は、相手側にすれば嫌なことだと思いますので、最後の手段で考えておきます。
給湯器についても仲介業者に話しましたところ、伝えておきますとのことでしたので、こちらは直してもらえればラッキーぐらいで考えています。

お礼日時：2008/05/08 10:42

No.2 回答者： monozukine 回答日時： 2008/05/08 09:08

契約書に瑕疵担保責任の規定が無い？？？

売主の不動産屋代表者は正規に『宅地建物取引業者』として国交省or都道府県知事登録していますか？
引渡しの時までに「付帯設備及び物件状況確認書（告知書）」を受取っていますよね？　そんな書類は見たこと無いですか？
もう一度、契約書・重要事項説明書・重要事項説明資料・その他渡された書類全てを精読してみて下さい。
その上で・・・
(1)その不動産屋が『宅地建物取引業者』登録している国交省or都道府県の所轄部署（大抵は、建築指導課？）に相談してみて下さい。
　契約書・重要事項説明書に業者登録（例えば、＊＊県知事（＊）第＊＊＊号）説明をする宅地建物取引主任者の氏名・登録番号（例えば、＊＊県知事第＊＊号）の記載があるはずです。
(2)至急に『現状証拠』を写真・ビデオ等で記録して下さい。
(3)『現状有姿渡し』取引で『築古年につき瑕疵担保責任は負わない』旨の文言があったとしても、『宅地建物取引業者（専門家）としての責任を全く負わない』という事にはならないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。
>契約書に瑕疵担保責任の規定が無い？？？
すみません。表現の仕方が悪かったようです。。。
>売主の不動産屋代表者は正規に『宅地建物取引業者』として国交省or
>都道府県知事登録していますか？
>引渡しの時までに「付帯設備及び物件状況確認書（告知書）」
>を受取っていますよね？　そんな書類は見たこと無いですか？
登録はしてあります。告知書は受け取っています。
水漏れ等ナシということになっています。
引渡し前は水道が出ないので、実際に使わないと分からないと思いましたが。。。
今日中に売主へ連絡を入れようと思っています。
もしできるならば相手に直してもらいたいので質問させて頂きました。
自己負担も覚悟しないといけないのでしょうか・・・。

お礼日時：2008/05/08 09:33

No.1 回答者： akak71 回答日時： 2008/05/08 09:00

通常、築25年の建物には、一般的に、金銭の価値はありません。

だだ建物があるだけ。
そういう契約となっているはずです。通常は現状有姿とあり。
瑕疵担保責任は排除されているはずです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。
売主が不動産業者の場合、瑕疵担保責任を負わないということはできないと聞いたことがありましたので・・・。

お礼日時：2008/05/08 09:29