転貸で立ち退きを迫られてます

Question

転貸の店舗で2年更新の業務委託契約を交わし、飲食店を経営してます。

転貸人から契約更新は出来ないと（契約終了の6ヶ月前に）言われ、その理由は転借人自ら経営するとの事と転貸が賃貸人にバレると困るとの事です。

出ていく事は構わないが、初期投資で500万円以上かかっているので、損害賠償の請求か
立ち退き料を貰いたいと思います。
可能でしょうか？

転貸人の言い分は業務委託の契約終了なので私に支払う必要ないと言われましたが、
諦めるしかないのでしょうか？

仲介してもらった不動産会社が転貸人の親族で、頼りにはならないです。

ご意見　ご提案よろしくお願いします。

17891917 · Accepted Answer

こんばんは。
相手側の言い分は，契約はあくまで賃貸借ではなく業務委託だから，有益費償還請求などの転貸人の義務はないはないということでしょうか？

まずは，形式的には「業務委託」とされていても，実質的には転貸借契約であったと主張して，前の回答者の方がおっしゃるように有益費償還請求をする方法もあります。
また，転貸人が「必ず賃貸人の承諾をとるから」と約束していたような場合には，転貸人の義務違反として債務不履行（民法415条）や不法行為（民法709条）による損害賠償請求も可能だと思います。

次に，「業務委託契約」とされるものの法律的性格にはいろいろな場合がありますが,質問者様の場合には，飲食店経営の準委任（民法656条）契約と考えることもできます。
準委任契約には委任契約の規定が適用されますから，たとえば，民法650条1項によって費用の償還請求をすることもできます。
また，（準）委任契約は，本来，当事者の信頼関係に基づく契約であることから，各当事者がいつでもその解除をすることができるのですが，（準）委任契約が受任者（受託者）の利益のためのものであった場合には，委任者の都合では契約解除できません（大審院大正9年4月24日判決）。本件は明らかに受任者である質問者様の利益のための契約でしょう。それなのに契約解除したのですから，委任者の債務不履行責任や不法行為責任を追及できると思います。
また，一般に委任契約を解除した場合，「当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない」ことになっています（民法650条2項本文）。本件の場合,質問者様の不利な時期に委託を解除されたといえるでしょう。（※ただし，やむを得ない事由があったときは損害賠償不要となっており（民法650条2項ただし書），無断転貸しをやめることはたしかにやむをえない事由といえなくもありません。）

以上のようなことを念頭に置いて，弁護士など専門家の方に相談されてください。ちなみに市町村が無料法律相談をやっていると思いますから，市町村に問い合わせてみましょう。

【民法】

（債務不履行による損害賠償）
第415条　債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

（賃借人による費用の償還請求）
第608条　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第２項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

（占有者による費用の償還請求）
第196条　占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額その他の必要費を回復者から償還させることができる。ただし、占有者が果実を取得したときは、通常の必要費は、占有者の負担に帰する。
２　占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償還させることができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

（準委任）
第656条　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

（委任）
第643条　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

（受任者による費用等の償還請求等）
第650条　受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。

（委任の解除）
第651条　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

（不法行為による損害賠償）
第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM#s3.2.10

liar_story · Answer

民法６０８条２項の規定により、有益費償還請求権が有りますから遠慮なく請求して下さい。

yamato1208 · Answer

これは、かなり難しい内容です。
相談者が、転借を受けてはいますが通常は転借禁止条件が契約には付加されています。
簡単に言えば、又貸しはダメということを、一般常識で理解していますよね？

そこで、その賃貸契約が「正当な契約」ということになるかが争点とないます。
仮に、契約更改を拒否されしかも６か月前ということであれば、違法とは言えませんから初期投資の請求が認められる可能性は低くなります。
そこで、貸主が借りる人間を募集していたのか、相談者さんから持ちかけたのかも判断には影響を与えます。

そこらの細かな内容も関係しますから、一度弁護士に相談して対応してください。

転貸で立ち退きを迫られてます

こんばんは。

民法６０８条２項の規定により、有益費償還請求権が有りますから遠慮なく請求して下さい。

これは、かなり難しい内容です。

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