20年知らずに、越境されていた土地を取り戻すには？

　私は50年前に買った土地を、更地で資材置き場に貸していましたが最近測量した結果、境界が50センチ越境されている事が判明しました。
　現在その境界には相手側のブロック塀があります。うかつなことに、こちらでは越境されて相手が塀を作ったとはつゆ知らず、人に貸すためにこちらの範囲をはっきりさせる目的で、その内側にこちらでブロックを数段積ん塀を作りました。2重に塀ができています。こちらでつくった塀は既に20年経っています。従って相手の越境は20年以上前からです。
　こういう場合、こちらが相手の越境をごく最近まで全く知らなくても相手の時効取得が成立して、今となっては越境された土地を取り戻す方法は無いでしょうか。お尋ねします。

No.1 回答者： yasu99 回答日時： 2008/05/14 10:57

相手に時効を援用されればどうしようもないですね。

この回答への補足

　時効の援用とは、この場合、具体的に相手がどういう行動をとることを言うのでしょうか。教えて頂ければ幸いです。

補足日時：2008/05/16 21:28

この回答へのお礼

　早速回答ありがとうございます。こんなに早い回答をしてもらえるとは知らず返事が遅くなってすみませんでした。
　年寄りで、四苦八苦でパソコンをいじっているので、許して下さい。

お礼日時：2008/05/16 21:15

No.2 回答者： chie65536 回答日時： 2008/05/14 12:26

ご存知の通り、土地所有権の時効取得は２０年です。

時効を援用された場合「現在の境界塀の通りに、登記を変更」させられる事になります。

この回答への補足

　時効の援用とは、この場合、具体的に相手がどういう行動をとることを言うのでしょうか。教えて頂ければ幸いです。
　またこちらが、強制的に国家権力により登記が変更させられるには、相手は裁判の確定判決を得るなどが必要と思われますが、相手がそれを達成完了するには、結構な時間と労力と費用が掛かるのではないでしょうか。そうでもないのでしょうか。お分かりだったら、なるべく具体的に教えて頂ければありがたいです。

補足日時：2008/05/16 21:37

この回答へのお礼

　早速回答ありがとうございます。こんなに早い回答をしてもらえるとは知らず返事が遅くなってすみませんでした。
　年寄りで、四苦八苦でパソコンをいじっているので、許して下さい。

お礼日時：2008/05/16 21:18

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/05/14 13:21

相手から時効取得の「援用」がすでになされているのでしょうか？

時効取得にかかっている土地を相手に渡さない方法はただ一つです。
それは相手が「援用」してくる前に、第三者に売却してしまう事です。

参考URL：http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikin …

この回答への補足

　相手からの時効取得の「援用」はなされていません。

　売ってしまえば良いという事はある程度知っていましたが、結論として、全体の状況は結構悪いものと考えざるを得ないことも良く分かりました。


　どなたでも結構ですが、以上3名の方以外の考え方、方法等何でも良いのですが考えのある人がいたら回答頂ければうれしいです。宜しくお願いできればと思います。

補足日時：2008/05/16 21:49

この回答へのお礼

　早速回答ありがとうございます。こんなに早い回答をしてもらえるとは知らず返事が遅くなってすみませんでした。
　年寄りで、四苦八苦でパソコンをいじっているので、許して下さい。
　また、回避法も教えて下さりありがたく思います。本当にありがとうございます。

お礼日時：2008/05/16 21:23

No.4 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/05/16 22:19

ＡＮo3です。

「援用」をしてくるとは、具体的には相手より「その部分を時効取得しますので、分筆して登記することに協力してください」と通告してくる事です。
明らかに時効取得されてるなら裁判にすることは慎重にお考えください。裁判して負ければ訴訟費用も質問者さんの負担になりますし、文面では典型的な時効取得されてしまうパターンのようです。

逆に言えば相手が「援用」してこなければ、その部分はいつまでも質問者さんの所有です。相手は時効取得できる権利を得ているのに、その権利を行使しないのですから、質問者さんが売却することも可能なのです。

この回答への補足

仮に売却するとして、
　買主（第３者）が越境されている土地である事を知っていて買った場合でも、隣地の地主の取得時効はご破算になり、その新たな買主が登記した日から再スタートになるのでしょうか。

補足日時：2008/05/17 15:09

この回答へのお礼

お陰様で、詳しく書いて頂き、全体の状況と今後こちらがどう対処すべきかが、かなりはっきりとイメージ出来てきました。ありがとうがざいます。

お礼日時：2008/05/17 14:30

No.5 回答者： yasu99 回答日時： 2008/05/17 09:52

＃１です。

「時効の援用」とは「既に時効が成立している」と主張することをいいます。
具体的には、あなたの側から土地を返せと言った場合には「時効だからこちらのものだ」と反論することであり、また相手側から働きかけてくる場合は「時効取得した」として主張することです。

いずれも、あなたが第三者に所有権を移転した場合はその主張（時効の援用）が出来なくなりますので、相手側はそれ（所有権移転登記）までに登記変更禁止の仮処分を行うことになります。その後は境界の引き直しを裁判で求めてくるでしょう。
したがって、相手が動き出す前に第三者に所有権を変えればいいのですが、実際の売買や贈与契約に基づくものでなければ（見かけだけの移転ならば）争ってくるものと考えます。

この回答への補足

そういう「仮処分」という手があるという事は、安易には第３者に売るという事は出来ないんだというでしょうね。

補足日時：2008/05/17 16:50

この回答へのお礼

お陰様で、詳しく書いて頂き、全体の状況と今後こちらがどう対処すべきかが、かなりはっきりとイメージ出来てきました。ありがとうがざいます。
こういう、Ｑ＆Ａサイトというのは、実際難題を負った身からすると、役に立つ、ありがたいものだと実感しています。

お礼日時：2008/05/17 14:46

No.6 回答者： kuwagata2 回答日時： 2008/05/19 14:49

境界トラブルも含めて土地に関する業務をしてます。

1,2,3さんの回答と概ね同じ考えです。
測量したということは、すでに土地家屋調査士へ何らかの依頼をされているようですが・・。

塀の状況から確実に不利であることはご承知の通りですが、時効取得（援用）については裁判所の判断になります。
質問では相手方の認識がふれられてませんので、相手方が越境しているとこを知っているのかによって道はあるかもしれません。
世の中には、不法な占有を時効により権利にまで高めて認めてもらう事を潔いと思わない方もいます。
話し合いで解決できるなら、「塀を作り変える費用はこちらで負担する」などの歩み寄りがあるといいかもしれません。
（文脈から無理そうですが・・）

第三者への所有権移転は、現実的には簡単にできません。
時効取得を避けるための（仮装）売買など認められませんし、この点はシビアです。
仮に“真の第三者”に売れたとして、登記簿面積を基準にした価格なんてどう考えてもいただけません。（むしろ現状より損です）

越境された部分の土地の価値と、（不利を承知で）取り戻すためにそそぐエネルギーや費用を比較して考えてみてください。

相手方が境界確認を必要とする時期を待つのも一つの方法です。
この時に「越境された部分を売ってあげてもいいよ」という立場でいる方法があります。
時効取得を援用するのか、買い取るのか、筆界まで下がるか、問題を先送りするか、選択する機会を与えることができます。

ご高齢とのことですので、相続人となる方へも、質問者さんの認識を伝えておくとよいと思います。

後世に諸問題を残したくないとお考えなら、こういった問題を解決するための制度がここ数年で整備されておりますので、法務局や土地家屋調査士会（ＡＤＲ相談センターは全国にあります）へ相談することができます。
（参考ＵＲＬの“ＡＤＲ”のページです）
実際に制度を利用される場合は費用がかかりますし、土地を取り返す事をもって解決とはならないかもしれません。

参考URL：http://www.chosashi.or.jp/