マンション購入のローン返済プランについて教えてください

　初めまして。結婚2年目になる29歳専業主婦です。子供はおらず、主人と二人暮らしです。

　現在マンション購入を検討中です。先日希望通りの物件が見つかり、不動産屋さんがローンのプランを考えてくれましたが、恥ずかしながら果たして自分たちにとって無理のないプランなのかどうか分からず質問させて頂きたく思います。

　物件価格は3ＬＤＫで3300万円で、月々の返済額は10万円・ボーナスで年間30万円返済予定です。
　主人の手取り月収は34万前後、ボーナスは年間100万円ほどです。現在のアパートの家賃は9万円です。

　貯金が全部で300万しかなく、諸費用が200万円弱かかると言われたので残りが100万円。しかし、引越し費用やいざという時の為に残しておきたいので頭金はほとんどないに等しい状態です。

　色々と調べるとローン返済額が月収の28％以内になると無理がない、という事が分かりましたが近々私もパートに出る予定なのでそれはクリアできると思います。
　しかし頭金がないことや、ボーナスで年30万円支払うことなど不安な面も多いです。

　9万の家賃を払い続けるより今購入した方が良いのか、頭金をもっと貯めてからの方が良いのか、是非アドバイスお願いいたします。
　

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/05/21 03:14

　問題はないでしょう。

返済比率は手取りでなく総額をみましょう。
それだけの収入があればボーナスを入れずに均等でもでもいいでしょう。

No.2 回答者： gunjoiro 回答日時： 2008/05/21 06:29

　うーん・・あとは今後の人生設計も関ってくるんじゃないですか？

　まず、返済が毎月１０万、この他に当然管理費、駐車場、修繕積立金が上乗せされますから、毎月１３万程度支払いが出ますよね。その辺はどうですか？とりあえず、管理費等を含んで支払いを考えないと。
　家賃は今９万ですが、ローンだけでは同程度の数字でも管理費等合わせると、３～４万近く上がると思うんですが・・。
　また管理費なんかは一定額ではありません。特に修繕積立金は数年後、金額が上がる場合が多い、大規模修繕の際は臨時徴収あり、ですので、その辺もきちんと考えておかないと・・。


　またそのローン返済のシミュレーションですが、金利は何で計算されてるんですかね？変動金利ですか？それとも長期固定？短期固定とかですか？それにもよると思うんですよね。

　金利が変動金利であれば、もちろん金利上昇は今後当然あるでしょうから、金利上昇した場合に耐えられるだけの家計プランなのか、短期固定も同様です。長期固定（３５年）であれば、金利変動はないですが、長期といっても１０年とかの計算であれば、その後の金利上昇などを見据えての計算なのか？・・など今後を見据えてのプランですか？



　またお子さんはどう考えているんですか？まだ２年目との事なんで、もう少し２人の時間を大切にされるかもしれませんね。でも今後お子さんを欲しいと思っていらっしゃるのかどうか。
　お子さんが欲しいと思ってるなら、スレ主様のパート代をあてにしてるようでは、返済は厳しいですよ。妊娠したらパートを辞めるようになりますからね。パートで育児休暇が取れる・・っていうのはあんまりないと思いますし・・。保育園に入れてまたすぐ働く・・と考えていらっしゃるならまた違うかもしれませんがね。

　
　それに子供が出来たなら、子供の教育費等別にお金が出ますから、それに対応していく余力があるかどうかも関ってきますね。今２０００万とか言われますからね・・教育費。

　どちらにしても、正社員の妻ならともかくパート代をあてにして返済プランでは私は危険だと思います。妻の年収を加えての返済プランなら、継続的安定収入でなければ・・。大変ですよ、実際。
　それに妻の年収をあてにしての返済であれば、妻は絶対に仕事辞められなくなりますから、お子さんが出来ても育児休暇を取るなりして継続して働いていかないとなりません。

　自分がずっと働いていく覚悟なのであれば、自分の収入を含めるのはいいと思いますが、子供ができたら育児に専念したい・・とか希望を持っているんであれば、自分のパート代はあてにしないことです。

　

　まあどちらにしても、今だけの事を考えるんじゃなくて、今後の人生設計を考えつつ購入に踏み切らないと大変な事になりますよ。

No.3 回答者： Norbert 回答日時： 2008/05/21 12:29

こんにちわ！　まだお二人とも若いのですから急がなくても良いのでは？　できれば頭金で５００万くらいは最低でもほしいですね。

また諸費用もあるので頭金の他５００万くらいないと他にお金が掛かる際少し不安になります。私も２９歳の頃同じ事考えてまして、実際お金を貯めて３４歳で購入しました。ローンを返すだけではむなしいですし、お金に余裕がある方が精神的に良いと思います。またボーナスは絶対返済予定に入れない方がいいですよ！！以上簡単ですが・・参考になれば幸甚です。

No.4 回答者： kutugen 回答日時： 2008/05/21 14:46

＞色々と調べるとローン返済額が月収の28％以内になると無理がない

これは一般論としての目安で言われてました、以前は。
しかしこれは、年功序列型賃金体系を前提にしたものですから、
ご主人が公務員であるとか、超優良企業にお勤めの場合のみ当てはまります。

また、他の回答者も指摘している通り、ローンの支払い金額だけで計算してはいけません。
賃貸住宅ならば「家賃+共益費」が月収の3割以内に納まれば良しとされていましたが、
分譲マンションの場合は「ローン+管理費+修繕積立金+火災保険料」です。
マンションのグレードや設備にもよりますが、分譲マンションの管理費は賃貸共益費の3倍以上は覚悟して下さい。
修繕積立金と保険代も合わせれば月3万円以上かかるのが普通です。
固定資産税等は控除分と相殺できるとしても、月々の必要額は合計13万円以上となり、3割を超えてしまいます。

それでも、お子様を儲けるつもりが無いのでしたら問題は無いでしょう。
華美な生活を求めなければ十分に生活していけます。
もしパートに出られるのでしたら、パートの給与分は貯金して数百万円単位で繰上げ返済をなされば、経済的に安定します。

また、分譲マンションの資産価値は一戸建てに比べて不透明です。
デベロッパーは、販売しやすくするために長期修繕積立金を甘く見積もっており、
10年を過ぎると積立金の不足が明らかになる物件がほとんどです。
大規模補修が必要な20年目などに百万円単位の各戸負担が必要になったりします。
よって、ご購入予定マンションの資料や約款を詳細にご検討なさることをお薦めします。

なお、地域にもよりますが、現在は新築分譲マンションの供給過多となっている時期です。
物件によっては交渉次第で数百万円の割引が可能だったりします。
逆に言えば新築マンションの資産価値下落速度が速い時期です。
以上の点もご考慮下さい。