住宅ローンの審査

Question

初めての質問ですので
誤字脱字の目立つ文章かもしれませんが、ご教示宜しくお願い致します。

今月二世帯住宅の契約をするところで、仮審査中です。
ただ気になる点がいくつかあるので
○総額3650万
○頭金450万（両親が払います）
○借り入れ金額3200万
○地方銀行にて審査中だそうです。
○年収400万
○未上場企業2.0年勤務
○現在マイカーローンを組んでおり（約130万）車を売却して
残債を無くす方向です。
○過去にア○ムにて借り入れがあります（限度額50万を四年前に全額返済かつ解約）
○転職歴が多く前職も二年ほどの勤務です。

借り入れ金額もありますが、勤務年数が短いのはアウトでしょうか？

Domenica · Accepted Answer

住宅ローン審査経験者です。

融資においては、『総返済負担率』が問題になります。
『総返済負担率』は、おおむね「年間の返済総額」÷「年収（税込）」で計算されますが、金融機関やその保証会社によっては「年間の返済額」に、「クレジットカードのローン枠・キャッシング枠」を含めて捉えることがあります。

年収400万円で年間160万円返済をお考えとのこと。
この年収が「税込年収」ならば、160万円÷400万円＝40％ですね。
税抜き後ならば、「税込年収」は500万円程度になるでしょうか？
160万円÷500万円＝32％ですね。

住宅ローン融資においては、年収額によって総返済負担率が何％までならば「返済能力あり」とみなします。
税込年収400万円～700万円ですと、35％を上限としている金融機関が多いので、ご質問文の「年収400万」が、税込年収ならば融資は難しいものと思っていただいていいと思います。

> 今回契約先の建築業者の営業さんは上記のことを考慮してなのか父に対し連帯債務？（土地担保兼連帯保証人？）の書類の記入を求めてました。
> 父は聞いたことない（土地を担保に入れてるのに保証人にも？といった具合で）とかでなかなか納得してませんでした。
お父さまもあまり住宅ローンのことはご存じないようですね。
土地は、お父さまが名義人になられていますね（100％にしろ、共有にしろ、お父さまの持ち分がありますよね）。
ならば、「担保提供者は、当該融資の連帯保証人になっていただきます。」というのは、よくある契約です。
保証会社保証とは「別の意味」での連帯保証人になりますから、保証会社保証を利用する場合でも、連帯保証人から外れることはできません。
「土地を担保提供していただく」からこそ「連帯保証人になっていただく」んです。
住宅ローンの対象物件である建物や、その建物が建つ土地について、共有持ち分を持たれる方は、多くの金融機関で連帯保証人になっていただきます。
そうしない金融機関の方が珍しいです。
そうしないのは、保証要件を外している金融機関か、フラット３５くらいではないかと思います。

ちなみに、連帯保証契約は、担保提供とは別のところで『相続』の対象となりますので、お父さまの法定相続人になると推定される方には、全員に了解を得ておいた方がいいですよ（実際、これが、よくモメゴトの種になっているんですよ…）。

> ボーナス併用で年収に対し40％（年間160万返済）を計算に入れてました。今後の生活においても二世帯という条件だけに負担はそうないと考えてました（子供はいるので教育等に関わる出費は厳しいでしょうが）。
> また妻も仕事復帰を考えているので。
> 銀行及び保障会社としては厳しく捉えるのでしょうか？
実際の返済については、「何とかなる」かもしれませんが、銀行および保証会社では、あくまでも「住宅ローン申込者（収入合算者がいる場合はその方を含む）」の年収のみで、返済能力を判断します。
ですから、二世帯住宅であり生計は二世帯分を合算して維持されること、奥さまの将来の仕事復帰予定については、【一切考慮しません】。
厳しく捉えるのではなく、『契約』においては、それらについて何らの保障も得られないからです。
それを希望されるのでしたら、
・　お父さまとの親子リレー返済（お父さまを主債務者に、ご質問者さまをローン承継者として連帯債務者にする契約）
・　お父さまを収入合算者にする（債務者はご質問者さまで、お父さまは連帯保証人になる）
・　奥さまを収入合算者にする（債務者はご質問者さまで、奥さまは連帯保証人になる。お父さまは担保提供者なのでお父さまの連帯保証契約も生き）
のいずれかを選ばなければなりません。

勤続年数については、銀行次第ですね。
銀行によっては、勤続年数を審査基準から外しているところもあります。
ですが、未だに、「安定した収入がある」基準を、「勤続３年以上」というところから見ている銀行もあります。
地域性の高い金融機関ほど、その傾向は強いです。

消費者金融の利用履歴については、解約されたのが４年前とのことですから、まだ、『個人信用情報機関』に利用履歴が残っている可能性はありますね。
消費者金融の借入履歴についてのネックは保証会社です。
保証会社によっては、一度でも利用履歴があればＮＧとしているところもあります。
これまた地域性の高い金融機関（の保証会社）の方が厳しいです。
ただ…。
私は、「メガバンクはその傘下に消費者金融会社を持っているから、消費者金融会社の利用履歴については、延滞等の事故さえなければそんなにこだわらないだろう」と考えていたんですが、どうやら甘かったようです（このサイトでその事実を知りました）。

ところで、ご質問者さまの年齢のご記載がありませんが、現在の一般的な定年年齢である「６０歳」までに完済できるように返済期間を設定して、シミュレートされました？
現在２５歳以下でなければ、３５年返済でシミュレートしてはいけませんよ。
このシミュレート方法で、かつ、「ボーナス返済なし」で毎月の返済額を算出してみて、その結果得られた毎月の返済額を、現在のご質問者さまの毎月の手取り額から差し引いても、現在と変わらないレベルの生活ができる…というくらいでないと、実際の返済は厳しくなります。
お子さまがいらっしゃれば、さらに厳しくなります。

また、戸建ての場合でも定期的に修繕が必要になります。
それから、ご質問者さまとご両親の時にはこの二世帯住宅が「ちょうどいい」かもしれませんが、ご質問者さまとお子さんの世代になった時を考えてみてください。
一緒に住んでもらえるかどうかはわからないと思います（二世帯住宅を建てたのに、子供世代は出て行ってしまった、住んでくれない…という事例は山のように…。しかも、子が連帯債務者になっているにも関わらず。もちろん住宅ローンの契約違反です）。
そのようなときに、二世帯住宅って（任意売却や競売でも）売るのが結構難しいんですよ…。
ですから、借入額は極力抑えられた方がいいです。

samurai68 · Answer

過去のア○ムは気にすることはないかと。
転職経験が多いのも問題ないです。
※私は5回以上転職経験（汗）
やはり借入額と年収のバランスですね。
両親の連帯債務がキーとなると思います。
無理は結果生活を圧迫し夢の生活はどん底にのなり、
喧嘩や不安が絶えない生活にもなります。
夢のマイホームと言うのは理解できますが、生活苦で苦しむことや
子供にまで影響が出ることなど考えたら眠れなくなります。
まあ、両親との生活ですので、ちゃんと両親からの援助を視野に入れて
当面はローンを払っていく。
両親の援助がなくなったときの年収想定なども視野に入れておいたほうが良いのではないでしょうか？
5年10年後の年収が今より下がっているとは思いませんので。
ただ、やはり単独では厳しい借入金額ですね。
単純に甘く見ても大手企業勤務で2500万円前後が限界ではないでしょうか？

ryuken_dec · Answer

明確な基準は公開されていませんが、金融機関勤務の方などの意見だと、

(1)年収の5倍以内
かつ
(2)税込み年収:返済負担率が
　-250万：25％以内
　250-400万：30％以内
　400-600万：35％以内
　600万円-：40％以内
などといった条件を設けていたりするようです。
また、クレジットカードの与信枠が引かれたりもするので単独での審査通貨は厳しいように思えます。

86tarou · Answer

未上場企業2.0年勤務＞
勤続年数は３年以上という基準が多いようです。

借り入れ金額3200万、年収400万＞
年収から計算すると、年３％固定金利で35年返済（定年までに35年あるとして）なら2000万円位が妥当な上限金額でしょうね。3200万円を借りるとなると、同条件で年収の35％を返済に充てることになり、かなり厳しい家計になります。両親が働いてるとして、連帯債務等にすれば何とかなるかもしれません。
これは、普通に返済していけるかどうかであって、審査の基準ではありません。審査の基準はもっと緩いですし、金利も変動にすれば当初の支払い額も少なくなるので範囲内に収まるかもしれません。ただ、数年後から厳しくなるので、計算だけでも全期間固定で考えた方が失敗がないですよ。
あと、年収の半分から１年分は、何かあった時のために残しておきましょう。

他の条件については、残念ながら分かりません。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

住宅ローンの審査

住宅ローン審査経験者です。

過去のア○ムは気にすることはないかと。

明確な基準は公開されていませんが、金融機関勤務の方などの意見だと、

未上場企業2.0年勤務＞

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