[PR]ネットとスマホ OCNでまとめておトク!

タイトルの通りなのですが、現在、主人の母と兄弟3人名義の土地に
父名義の家が建っています。

現在入院中の父は、医者から余命僅かと言われています。

そこで、父の亡くなった後、父名義の家を取り壊し
私達夫婦の新築を建ててはどうかという話が持ち上がってきました。

主人は3人兄弟なのですが、母・兄弟一致で、主人に
母名義の土地を譲るという一筆を書いても良いと言っています。

この場合、私達夫婦に掛かる贈与税など
高額なものになるのでしょうか?(勉強不足ですみません)

また、一度、母と兄弟共有名義になった土地を
私達夫婦名義に変更するにあたって、
不都合は生じないのかと心配しております。

どんな些細な事でも結構ですので教えて頂ければ幸いです。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

土地の共有状態が、母親+夫を含めた兄弟3人(父・母の子)という状態か、母親の兄弟3人(夫からすればおじ・おば)という状態のどちらか不明ですが、前者なのだろうという前提で進めます。



(1)兄弟間での合意があるなら、母親の持ち分については母親の相続タイミングで夫一人に持ち分を集約させる方が税金面では得な筈。(相続税の方が贈与税よりもメリットあり)母親死亡時に対象土地は夫が相続、残り部分を他2兄弟で相続する、といった遺産の分割協議をすることになる。今のタイミングで母親持ち分を決着させるというなら、夫と母親の間でも下記(2)の問題が発生する。

(2)他兄弟2名から夫への持ち分の移転については、贈与税が課されないギリギリの水準で兄弟間で持ち分の売買をする(夫→他2兄弟へ対価現金を支払)か、他2兄弟から夫へ持ち分を贈与するかだが、夫の資金負担としては贈与税を支払った方が負担は小さくて済む。あるいはその中間程度の価格で売買しつつ減額された贈与税を支払うという手法も検討可能。

この辺りは当初兄弟間での土地の権利取得の経緯が不明で何とも言えませんが、一旦取得した権利を手放す他2兄弟に全く金銭的なメリットが無いのもどうか、という当事者間の話し合いの世界になりそうです。

(3)父親名義の建物については、経済的な価値はゼロでも一旦夫一人に単独相続させた上で夫が自分の名義の不動産を取壊し、滅失登記をするという形にするのが自然かつ事後の手続的にも負担が少ない流れでしょう。

(4)土地に対して母親なり兄弟の名義が残っている状態で、建物の建築資金を住宅ローンで借りたいと考える場合には、夫の住宅ローン借入に対して共有名義者が担保提供者・あるいは連帯保証人という立場となるような契約形態になるのが通常です。

(5)又、上記にあげた兄弟間あるいは母親との間での共有状態を解決する為の資金を銀行からローンで借りたいと考えても、通常はローンでは対応できないのでは、と推測します。条件・状況次第で銀行が応じてくれる事例もあります。

以上、前提が曖昧な状態での回答ですので、ザックリと理解された上で税理士なり税務署、取引銀行やある程度大手の建築会社(FP資格者がいるところ)に相談されてみれば、という所です。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

質問内容が分かりにくくて申し訳ありませんでした。。。

おっしゃる通り、前者の状態です。
一概に税金と言っても、いろいろと問題があるみたいですね。

しかも、共有名義になっているものを単独名義にするには
後々の問題も想定すると、兄弟にはそれ相当の対応をしなくてはならないかもしれないですね。

とても詳しく記述して頂いて、よく理解できました。

やはり専門家に相談してみようと思います。
ご丁寧にありがとうございました。

お礼日時:2008/07/19 06:50

>私達夫婦に掛かる贈与税など高額なものになるのでしょうか?



高額になるかどうかはその土地の路線価等にもよりますので何とも言えません。
税金の話というのは安易に回答出来ない性質なので、税務署で直接相談することをお勧めします。

>不都合は生じないのかと心配しております

所有権を移転させることについて、それが売買であれ贈与であれ問題はありません。
一般的に不都合があるとすれば税金等に関する問題かと思います。
贈与した側にも譲渡所得税が発生するかもしれませんので、それを含めて税務署で相談してください。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

そうですよね、やはり税理士さんに相談したほうが良さそうですね。
税金の問題というのは、素人では解決できないほど
複雑ですよね。。。

早急なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2008/07/19 06:45

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q土地のみ共有名義にする問題点は?また、住宅ローンの金額と持分の関係は?

土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。
(1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
(2)住宅ローンは実際には土地と建物の2本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン1500万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の1/3が夫から妻への、建物の2/5が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分(2/3)のみ、建物のローンは1500万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。

ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。
(1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
(2)住宅ローンは実際には土地と建物...続きを読む

Aベストアンサー

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・
もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか?
もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。

うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私(妻)は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました(割合は少なくても構わないが、建物の名義人になっている必要があると言われました)。

あとはトータルでの出資で比率が合えば問題なかったように思います。
贈与税の問題がなければ、4000万円のうちの500万円分を妻名義にすれば、それが土地だろうと建物だろうと関係なかったように思います。

住宅ローン減税も、土地建物トータルでの名義が3000万円分ご主人にあれば問題なかったように思います。

ただ、うちは建売だったので、条件が違うかもしれません。
銀行の担当者と、税務署に聞いてみるといいと思います。
税務署には意外に親切な方も多いです。
ただ、担当者によっては素っ気無いです。正直あたりはずれがあります。もし最寄の税務署が不親切だったら、別地方の税務署に電話してみてください。私は全然知らないところに電話して、すごく親切な方に色々教えてもらいました。
あと、法務局の方もすごく親切でした。名義のことなどは法務局でも教えてくれるかもしれないです。

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・
もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか?
もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。

うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私(妻)は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました(割合は少なくても...続きを読む

Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

Q土地名義について

親名義の土地に家を建てようと思うのですが、家を建てる前に自分の名義に変更したほうがいいのですか?それとも、親が亡くなってから、財産相続の時に名義を変更したほうがよいのでしょうか。(ちなみに新しく建てる家には親は同居する予定はありません) 家のローンを組むときに土地を担保にしないといけないと聞きましたが、ローンや税金等のことが詳しく分かりませんので、誰か教えて下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳以上であれば、相続時課税清算制度という繰り延べ制度がありますから、2500万まで無税で財産の種類を問わずに贈与が可能です(土地もOK)詳しくは「相続時課税精算制度」で国税庁のHPを御参照下さい。

ですから、親が65歳以上であれば、どちらの形態でも選択可能です。逆に65歳以下であれば、贈与税は課税されてしまいますから、親のままが得策でしょう。

税金に関しては、建築後土地所有者の違いでどちらが特と言うことは特段にはありません。固定資産税等もどちらでも同等の軽減措置が受けられます。
贈与を受けた場合は、登記費用と土地の広さが200m2を越える部分についてのみ(建物が100m2以上なら)不動産取得税が課せられます。

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳...続きを読む

Q名義変更していない土地、建物の建替えについて

母が自宅の建替えについて困っているので教えて下さい。
実家の土地、建物は6年前に亡くなった父の名義です。亡くなった後も相続せず、名義変更もしないまま住んでいました。(固定資産税は母が納めています)
建物の老朽化にともない、建替えを考えているんですが、このまま名義変更をせずに建替えは可能でしょうか。何か問題がありますか。やはり名義変更はしておいた方がいいのでしょか?
母はこの先も土地の売却の意思はまったくありません。いずれ私が住むことになりますので。

どなたかいいアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

>建物の老朽化にともない、建替えを考えているんですが、このまま名義変更をせずに建替えは可能でしょうか。

古い建物を取り壊すためには、その建物の所有者の承諾が必要です。今回の場合は、亡父名義ですから、その相続人全員の承諾が必要です。承諾すれば、登記がそのままでもかまいません。新築建物も誰が建てようとも亡父の相続人全員の承諾が必要です。建物も土地でも誰の所有なのか真実の者の登記しておくことは必要です。土地の所有者と建物の所有者が違う場合は、何らかの約束があるはずです。必ず、土地賃貸借契約書などの書類は残しておくべきです。


人気Q&Aランキング