過去の更新料支払を請求されました。

Question

どうか、お力を貸してください。

平成12年から現在の物件に住んでいます。更新については、2年ごととなっている物件です。
平成14年は担当者もしっかりしているためスムーズに更新手続きをとりましたが、平成16年、18年の更新については、不動産業者から連絡がないため、そのままにしておりました。
ちなみに、平成16年の時には、更新時期が近づいていたころに、当方から電話連絡を入れまして、後日連絡をいただくことになっておりましたが、音沙汰はありませんでした。担当者は退職しておりました。

それから数年が立ちました。
平成20年2月に入り、突然、平成16年、18年、20年の3回分の更新料の支払を請求する明細書が送られてきます。
そして、5月には内容証明が届くことになります。

当方は、あわてて配達証明にて、
「これまでの経緯と、民法第619条から、更新料の支払義務はないと判断すること」
「平成20年については、これからのことでもあるため、支払う気持ちがあること」
を伝えました。
それに対しての返答は、
「平成16年分はこちらで持つため、平成18年分はそちらで支払ってくれ」
とのことでした。

この状態に不満があったため、当方では平成18年分には支払う義務はないはずとのことで返答（配達証明）したのですが、その後、返答をいただきたい期日までに連絡がありません。
そのため、こちらの言い分が認められたと捉えておりました。

平成20年更新料の支払が近づいてきたそのとき、同じマンション内の家賃が安く設定されていることを知りました。
このことから、更新にあたり平成20年からの家賃の値引き交渉をお願いする旨、書面（配達証明）で送ったところ、以下の回答がきました。

「平成18年、20年の2回分を支払うこと」
「更新料の支払を拒絶するならば、平成16年分も請求する」
「平成20年の更新料の支払がなければ、通知することなく契約を解除する」
「一方的に更新料の支払を拒絶するのならば、平成16年、18年分を敷金をそれにあて、改めて平成20年の更新料及び敷金の不足額家賃の2ヶ月分を請求する」

これまで、当方の力でなんとかしてきたつもりですが、こうなってきては、私だけの力ではどうにも解決できそうにありません。
どうか、皆様のお知恵をいただきたくお願いいたします。

semi-zzz · Accepted Answer

更新料は契約により発生するもので、法定更新の場合は更新料がいらないと確実にいえるものではなく、契約書の文面などにより、法定更新の場合でも更新料は合意があったとして、法定更新の場合でも更新料の支払いが認められた判例も存在しますので（支払い不要というのと支払い必要問い２つの判例が存在します）、更新料が必要かどうかは、契約内容次第となります。
というわけで支払わねばならないかどうかは、個別の事情によるので、裁判でもしなければわかりません。
参考サイト
http://www.hou-nattoku.com/fudousan/lease6.php
http://www.asahi-net.or.jp/~ZI3H-KWRZ/fu/takosin-2.html


なお家賃の消滅時効は５年ですので、更新料の支払いに対して合意があったと見なされる場合は、平成１６年の分まで請求することはできます。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/tintai08.htm

よって、以下の２つについては、相手にも請求に対しては根拠があるものです。
＞「平成18年、20年の2回分を支払うこと」
＞「更新料の支払を拒絶するならば、平成16年分も請求する」

しかし、以下の２つについては法的な根拠がない言い分です。
＞「平成20年の更新料の支払がなければ、通知することなく契約を解除する」
＞「一方的に更新料の支払を拒絶するのならば、平成16年、18年分を敷金をそれにあて、改めて平成20年の更新料及び敷金の不足額家賃の2ヶ月分を請求する」

まず、家賃などを敷金から充当するかどうかは大家の自由です。しかし、その結果敷金が不足するだけですので、敷金の追加を求める根拠はないでしょう。
敷金の取り決めも契約に基づくものですから、家賃や現状回付費と精算して、退去時に残りの敷金を返還するということはできでも、不足した敷金を追加で求めることは契約書に明記しなければ、できません。

そして先の方の退去を求めることですが、借り手と合意が得られなければ、借地借家法により法定更新がされますので、契約を一方的に打ち切ることはできません。
更に＃１さんの回答を見ると読み方によっては、６ヶ月しか住めないようにも受け取れてしまいますが、実際は６ヶ月前の退去の申し出の他、大家側に正当な事由が必要であり、更新料の合意が得られないなどでは正当な自由などにはなりませんので、退去の申し出をすることはできても、実際退去させることは多くのケースで不可能です（どうしても出て欲しい場合は、高額な立ち退き料を支払って出て頂くことになります）。

今回と前回・前々回の更新料の支払い義務については、裁判をしてみなければ結果は出ません。大家が支払わせるためには、裁判をしなければ無理でしょう。もっとも敷金から精算するというのなら、退去時に質問者の側から更新料の支払い義務がないので、精算することは不当ということで返還を請求しなければならなくなりますが。

通常敷金は、２ヶ月分程度のことが多く更新料は１ヶ月分のことが多いと思いますので、精算すると原状回復費分がなくなるかもしれません。その場合は、現状原状回復費を請求するのは大家側ですので、退去時に合意なく支払わせるには、今度は大家側が訴えるしかなくなります。

今回分は支払う意志があるならその分だけを払ってもよいのではないでしょうか？　適当なところで手を移って終わらせるのが一番よいでしょう。でも話し合いがまとまらなくても、そう簡単に契約は切れませんし、裁判でもしない限り、支払い義務があるかないかの決着はつきませんので、相手がそこまで強硬姿勢を見せないようなら放っておいてもよいと思います。

m_inoue222 · Answer

＞まずは家賃の減額が第一でしたが、その交渉もしていただかず

家賃その他条件に問題が有れば更新時期の前（契約書に書かれているはず）に交渉すべき事です

交渉しなければ従来の条件を双方が踏襲することになります（当たり前です）

家賃減額の希望があったのならなおさら貴方から行動を起こすべきだったのでは？

＞当方でも不動産業者側から連絡が入るまで忘れていたのが実情です。

なのでお互いの責任でしょうね

管理会社も自分の非も認めているので１回分の更新料を免除（負担？）すると譲歩しているのでは？
本来なら譲歩する必要も無いと思いますよ

消滅時効は５年のはずです

m_inoue222 · Answer

＃２です

＞とすると、どうすることがベストなのか？

基本的に貴方が更新料や更新手数料を支払ったとして何らかの損失が有りますか？

普通に更新されていれば当然負担される費用でした

先方の手続きの不備を逆手にとって「あわよくば支払を免れよう」と言う気持ちが有るのでは？

時効にしても双方が納得すれば時効後に支払っても問題のない事なのですよ

変に儲けようとせず素直に支払えばそれで解決する問題です

更新にしても別に契約ですから貴方から申し入れしても構わない物です

契約は双方に同等の責任と義務が有ります

先方もうっかりしていたのでしょうが貴方は知っていながら放置していたのですから責任は重いのでは？

＞「平成16年分はこちらで持つため、平成18年分はそちらで支払ってくれ」

先方が本来なら貴方が負担する費用を妥協しているのに貴方が連絡の不備を理由に儲けようと言うのは倫理的に問題が有りませんか？

m_inoue222 · Answer

民法第619条に従うのでしょうか？

その場合は当然第６１７条にも従われるのでしょうね
第619条 
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第617条の規定により解約の申入れをすることができる。

第617条
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。

６１９条は「更新したものとする」で有って「更新料不要」とは読めません

「従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。」

更新の「同一の条件」の中に「更新料の支払い」も含まれるのでは？

zenzen123 · Answer

更新に双方合意をしなくて更新日を過ぎれば法定更新になります。
法定更新なら更新料の支払はしなくてもいいです。
法定更新状態から相手が契約の解除を申し入れてから最低6ヶ月は住めます。あわてずゆっくり望んでもいいでしょう。
更新日以降に合意更新をすればいいでしょう。

私なら過去の更新料は払いません。平成20年の更新料は払うけど
それが嫌なら法定更新ですとはっきり言い切ります。
家賃はそのまま払いましょう。
法定更新状態になればおそらく普通の借主なら折れます。今の時期に追い出して新しい借主も見つかる可能性も低く新たに費用もかかってきます。
更新料の支払義務も内容証明が来た位ではありません。裁判所に払えと
言われたら払うしかありませんが家賃をしっかり払っている借主に
対してそこまではしません。

マイナス点を書くと法定更新後に解除をいい渡され6ヶ月以降は追い出される可能性は否定できませんが16,18,20年分の更新料の支払は不要です。

過去の更新料支払を請求されました。

＞まずは家賃の減額が第一でしたが、その交渉もしていただかず

＃２です

民法第619条に従うのでしょうか？

更新に双方合意をしなくて更新日を過ぎれば法定更新になります。

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