住宅ローンの借り換え

見識のある方、ご回答いただければありがたいです。

３５年ローンで公庫（１８００万）、年金（１３００万）、都市銀行（４００万）で３５００万の
ローンを組んで１４年になります。残ローンは２６００万です。
名義は妻と私で１／２ずつです。延滞はありません。


金利が４％程度で、当初ステップを組んでましたので
毎月の支払いが苦しくなっています。

２．８％の住宅ローンの募集があり、
妻側の持参金が１０００万あるので、借り換えて
残債を減らせれば、楽になると考えています。

１０００万をそのまま、出してもらったら、贈与になりますので
その分の名義は妻に変更しようと考えています。

１，このような借り換えのはローン会社が受けてもらえるか？
２，名費変更やその他の経費はどのくらいかかるか？
３，問題なのが、私個人（世帯主）が過去の消費者金融の過払い請求をしたので、ブラックリストになっているらしいので、私の債務では審査がおりないと思います。また妻は、現在はパート収入しかありません。
妻側の両親が健在で多少の収入がありますが、高齢なので債務者になれるかどうかわかりません。

不動産名義は妻でも妻側の両親でもなんでも、いいのですが、
このような状況で借り換えは可能でしょうか？

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/09 11:40

住宅ローン審査経験者です（公庫融資も担当していました）。

ステップ使われていましたか…。
それはご苦労なさいましたね。

公庫融資の借り換えはよくあることですので、まず、公庫の窓口となっている都市銀行で相談してみてください（併せ貸しを利用されているということは、その都市銀行が窓口ですよね）。
そうしますと、結構費用が抑えられたりします。

問題はやはり「３」ですね。
よく「過払い請求しても、個人信用情報に瑕疵情報はつかない」という情報を見かけるのですが、これは正確な情報ではありません。
このサイトの回答を拝見していますと、どうやら、一般の方の考えている『ブラック』と、金融機関等が捉えている『個人信用情報機関にある瑕疵情報』には「差」があるようですし。
おそらく『異動情報』や『債務整理』などと混同して、勘違いされてのことだと思うのですが、「過払い請求」の場合は、途中経過と手段によって『個人信用情報機関』への情報登録のされ方が違ってきます。
クレジットカードの審査に通らないのもそのためです。
ご質問者さまの場合は、途中経過は分からないものの、裁判による結審を見ていますので、おそらくその旨の登録がされているはずです。

クレジットカードが作れなかったことから推測しますに、その消費者金融会社が加盟している『個人信用情報機関』に、おそらく『ＣＩＣ』か『ＣＣＢ』が入っているのではないかと思います。
クレジット会社が『全情連』だけに加盟…ということは考えづらいので、『ＣＩＣ』か『ＣＣＢ』への加盟が考えられるのですが、この２機関のいずれかが関わっていると、住宅ローンは結構難しいんです。
特に、保証会社保証が受けられない…という点がネックになると思います。

何らかの形で、妻の両親が債務者になれるとしても、その場合、おそらく「返済期間」が短くなるのではないでしょうか。
そうなりますと、毎月の返済額が今よりも多額になる可能性もあります。

> 妻側の持参金が１０００万あるので
ということは、妻名義の余裕資金が1,000万円ある…ということですね。
借り換えが難しいのならば、その1,000万円を「毎月の返済額の減額」型の繰上返済資金に充当されてはいかがでしょう。
そうすれば、返済期間はそのまま（残り21～22年）で、毎月の返済額を減らすことができますので、家計への圧迫が軽減できるのではないでしょうか。

公庫住宅融資は、基本融資分と特別加算分で利率が違ったり、借り入れ申し込み時点で金利が設定されるなど、民間金融機関の住宅ローンとは違った点が多々あります（だから、初回返済日や借り入れ申し込み日が情報としてほしくなるんです）。
その条件が細かく分からないと、どの程度どうなるかはシミュレートできません。
でも、ローン残債の2,600万円から1,000万円減らすことができれば、相当「楽」になると思います。
2.80％と比較すれば、4.00％の金利は非常に高く、「損」をしている気になられるのかもしれませんが、「できないこと」を比較しても仕方がありません。
できる範囲で、より「損」をしないようにするしかないと思います。

> 名義は妻と私で１／２ずつです。
なんですよね。
これは融資の話ですか、それとも物件の所有権の話ですか？
融資の話でしたら、妻名義の債務のみを繰上返済する…ということにすれば贈与にはなりませんよ。

この回答への補足

ご丁寧な回答いただき、ありがとうございます。妻の持参金ですので、不動産名義を変更したいと思います。
今の時価は高く見ても、1500万円程度で、半分の所有ですので、1000万出せば、名義を移すのがいいかと思いまして。夫婦でも、いつ他人になるかもしれません。不安定な個人事業者ですので、何かあった場合は、妻の資産は別にしておこうと思います。
また、妻の資産で妻の債務だけ返済して、所有名義が半分ていうのは、税務上大丈夫でしょうか？

補足日時：2008/08/11 19:23

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/12 15:27

＃２、３です。

補足をいただきありがとうございました。

マンションの価格が3,900万円とのこと。
購入にあたっての資金は、「自己資金」400万円と「住宅ローン」3,500万円だったのですね。
そして、「住宅ローン」の借り入れ内容が、住宅金融公庫1,800万円（私：600万円、妻：1,200万円）、年金福祉転貸1,300万円（私：520万円、妻：780万円）、三井住友銀行400万円（私：400万円）の計3,500万円。
個々の借り入れでみると、私：1,520万円、妻：1,980万円だったことになりますね。

おそらく、自己資金400万円は、「全額私の出資」ということにしたのでしょう。

そうしますと、3,900万円のマンションを購入するための「資金の出資割合」は、私：1,920万円、妻：1,980万円だったと捉えることができます。
そのまま物件の所有権の持ち分割合に置き換えれば、私：3900分の1920、妻：3900分の1980　となります。
約分するとおおよそ49対51の割合になりますので、ざっくり50対50→１対１とみて、私：２分の１、妻：２分の１　の持ち分割合とされたのだと推測できます。

要するに、住宅購入のための資金について、私は一部現金（預貯金）を出したけれど、妻は全額住宅ローンを利用した…ということですよね。

「妻（名義の住宅ローン）の債務残高」がいくらあるのかは存じませんが、合計の債務残高が2,600万円ということが考えて、1,500万円近く残債があるのでしないでしょうか。
そして、妻は、その住宅ローンの残債についてのみ、妻の持参金（＝妻名義の資金）で一部繰上返済（毎月の返済額を減らすパターン）をすればいいのです。

> 今回は、妻の持参金で一部返済し、できれば、安いローンに切換をしたいのですが、共同名義の物件を１名の資産で一部返済しているので、持分などをきちんとしたいと思っています
「一部返済」の一部を、妻の住宅ローン部分のみにすればいいのです。
「私（名義の住宅ローン）の債務残高」まで妻の持参金で減らそうとすれば、妻→私への資金贈与があったとみなされ、持ち分の変更をしなければならなくなりますが、「自分のお金で自分の借金を減らす」分には、何の障りもありません。

ただ、借り換えを考えますと、「現在パート収入しかない妻」では借り換えができません。
私１人で借り換えをし、「妻（名義の住宅ローン）の債務残高」を私が肩代わりする代わりに、それに見合う分だけ、妻のマンション持ち分を私に移転しなければなりません。
ですが、ご質問者さまには『個人信用情報』に『瑕疵情報』が登録されている可能性がある…と。
『個人信用情報』に瑕疵がなければ、この方法が取れるんですけれどね。

妻の両親には、住宅ローンを借りられる根拠がありませんから（不動産の親子間売買の資金を金融機関は貸しませんので）、債務者になるのはまず無理です。

ご質問者さまの個人信用情報に瑕疵情報が登録されている以上、（妻の持参金によって妻の住宅ローン債務を）繰上返済をし、それによって全体的な毎月の返済額を減らす…程度しか対応方法はないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/08/14 23:33

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2008/08/12 08:58

＃２です。

ご質問文に
> ３５年ローンで公庫（１８００万）、年金（１３００万）、都市銀行（４００万）で３５００万のローンを組んで１４年になります。
> 残ローンは２６００万です。
> 名義は妻と私で１／２ずつです。
とありますが、この「名義」は「債務名義」で、「夫」２分の１、「妻」２分の１なんですよね。
融資は、住公・年金・都銀プロパーについて、それぞれ２本ずつ、ということでいいのでしょうか？

では、公庫融資等の住宅資金借り入れが総額で3,500万円だったとのことですが、物件の取得価格は全体でいくらで、その資金は「誰が」「どういう割合で」出されましたか？
それと、物件の所有権の持ち分割合は、「現在」はどうなっているのですか？

債務名義が「妻」２分の１あるにもかかわらず、物件の所有権の持ち分が「妻」２分の１以下、ということですと、物件の取得価格は当然に3,500万円よりも多く、出資割合に応じて、物件の所有権の持ち分割合を設定したと思うのですが…。

物件の所有権の持ち分割合をそのように設定していれば、今回、「妻」自身の資金を「妻」自身の債務の返済に充てるのでしたら、所有権の持ち分割合を変更する必要はないと思いますけれど…。
「妻」の資金で「夫」の債務を返済するのならば、妻から夫への贈与にならないように物件の所有権の持ち分割合を変更する必要がありますが、そうではありませんよね？

この回答への補足

何度も、ご回答いただき、ありがとうございます。

詳細をご説明します。

３９００万の物件（マンション）
３５００万のローン
頭金を４００万

所有名義は妻１／２，私１／２です。

最初の債務と割合は
公庫・・・妻１２００万、私６００万
年金福祉・・・妻７８０万、私５２０万
三井住友・・・私４０００万　です。

※融資をしてもらうときは、共働きで妻の年収が
多かった為です。
この割合で１／２ずつというのもおかしいかなと思っていますが
どう経緯でそうなったかは憶えていません。

返済して１４年くらいですので、ほぼ、均等に返済してますので、残が全部で２６００万くらいです。
固定資産での評価額は土地が４９０万、家屋４７０万です。

今回は、妻の持参金で一部返済し、できれば、安いローンに切換をしたいのですが、共同名義の物件を１名の資産で一部返済しるので、持分などをきちんとしたいと思っています。

補足日時：2008/08/12 11:29

No.1 回答者： kedamaru 回答日時： 2008/08/08 19:22

まずはお答え。

1.借り換えは十分に可能かと思います。
2.これに関しては金融機関により変わります。借り換えを検討している金融機関に確認してください。
3.過払い請求をしてもブラックリストになることはありません。延滞があればブラックリストになりますが。

あなたと奥様名義で何の問題もないと思われます。

この回答へのお礼

ご回答いただき有り難うございます。司法書士さんに依頼して裁判なりました。その後カード審査に落ちました。司法書士さんはブラックになっているかもと言っていました。また、妻の持参金で一部返済した場合、持ち分が同じなら贈与税が掛かると聞いたことがあります。

お礼日時：2008/08/08 19:49