区分所有者間での騒音問題について

　区分所有者Ａは、自宅のルーフバルコニーに子供用のゴムプールを置いて水を入れ、子供達（3人）を遊ばせていた。
子供達は、ゴムプールで飛んだり跳ねたりして遊んでいたが、ルーフバルコニーの真下階の区分所有者Ｂから、振動がものすごいので、プールで遊ばせるのはやめてもらいたいと苦情が来た。Ａは分譲者Ｃに対策を申し入れたが、Ｃからは現在の工法ではルーフバルコニー全体にゴムを敷くなどしても振動を少なくすることはできないと言われた。
　これに納得できないＡはＣに対し、「ルーフバルコニーが広く子供達を遊ばせることができるからこそ、このマンションを買った。子供が3人いることはマンション売買契約時Ｃは知っていたのだから、ルーフバルコニーにプールを置いて遊ばせることはできないという説明をすべきであった。子供をルーフバルコニーで遊ばせることができないなら売買契約を解除する。」と主張した。

という問題について考えています。

ただ、この文章だけではアバウトなところが多いので、
・当該ルーフバルコニーはＡの専用使用権付共用部分とする。
・標準管理規約に記載されている事項に基づいて判断する。
・文章中の振動とは、Ｂの受忍限度を超えるものとする。

という前提条件を付けて考えました。

この場合、
I.Ａの動機の錯誤は認められるか。
II.Ｃは説明義務を果たしたのか。

が問題となると考え、Iにいては、判例に照らし合わせ、売買契約時にＡがその動機をＣに表示していたかどうかが問題となるが、Ａの主張によれば表示していないと解することができ、認められない。

IIについては、宅建業法３５条の重要事項に該当するかが問題となる。問題文中にこのことについての指定はないんですが、ここでは一応は説明義務を果たしていると考えていきます。

とすると、Ａは常に負けとなってしまいます。

しかし、これではどうも納得いかないんです。
どうすればＡを救えるのか…

どうすればＡを救えるのでしょう。行為は禁止させられるとしても何らかの賠償金を取れないでしょうか。
たとえば、ルーフバルコニーの改修ができないことは問題文中から、売買契約時にＣはＡに伝えていなさそうです。そこにＣの重要事項説明義務違反があるとして、不法行為による損害賠償請求はできないでしょうか。

みなさんの知恵をお貸しください。

No.8 回答者： naocyan226 回答日時： 2008/08/30 14:36

問題の本筋は、宅建業者は重要事項の説明は法に列挙された事項だけでいいのかどうかでしょう。

35条の本文には「少なくとも次に掲げる事項について」とあります。この「少なくとも」とあることから、これは例示列挙であり、契約締結にあたり判断に影響を及ぼす他の事項についても説明をしなければいけない、と解釈されています。
それからすると、「ルーフバルコニーが広く子供達を遊ばせることができる」かどうかは、Aさんにとっては重要事項になると言えます。しかし、他の回答にもありますが、一般的かつ常識的に、「マンションは飛び跳ねて遊ぶことを容認するような造りになっているわけが無い」ことは誰もが周知している筈のことです。
このことから、子供が3人いることはマンション売買契約時Ｃは知っていたとしても、ルーフバルコニーにプールを置いて他の住民に迷惑をかけるような遊びはできない事およびそれが可能たらしめる方策はとれない旨の説明をわざわざすべき義務は仲介業者には無いといえましょう。
ルーフバルコニーで人が飛び跳ねれば階下の住民が迷惑をすることは、区分所有法を持ち出すまでもなく、社会的通念からしてAは当然理解できることですから、若しこの建物がそうゆう行為をしても問題がないと思うのなら、その根拠を買う前に確認すべきことでありましょう。
以上から、その確認を怠ったことはAの過失であり、錯誤とは認められないと思います。従って、Cに宅建業法上の過失は問えず、Aの責を理由とする解除も損害賠償も要求できないことになります。

No.7 回答者： mat983 回答日時： 2008/08/30 12:53

Ｎｏ２です。

＞振動が発生しなければそのように遊ぶことは許されるとも考えられます。

私もそう思います。
飛び跳ねる事を除けば、遊ぶ事は何も問題ありません。


＞Ａとしてみれば、床が改修で頑丈になり振動が発生しなくなれば子供達を遊ばせることができる。
それができないといわれたので問題が発生したのではと考えています。
Ａとすれば改修で何とかなると考えていたし、だからこそＣに前もって改修できないことを言って欲しかったのではないでしょうか。


通常の使用を前提とするので、
前もってバルコニーの改修はできませんと言う会社は、断言できますが全国に１つもありません。
飛び跳ねるのは特殊なケースですから、
Ａは前もって聞かなくてはいけません。
Ｃが説明を怠った訳ではなく、瑕疵責任はありません。

No.6 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/08/30 03:28

　考えるだけ無駄ですので、あえて厳しい書き方をしますけど。

　単純にルーフバルコニーがあるからと言っても分譲マンション全体が飛び跳ねて遊んではいけないということです。ただそれだけです。常識です。買い主の勘違いが論外です。小難しく長い質問ですけど、論外ですので、主張が成り立っていません。
　知恵も何も考えるだけ無駄です。

　錯誤は認められないでしょう。
　説明責任も何も分譲マンションは飛び跳ねて遊ぶことを容認するような造りになっているわけが無いでしょう。

　あなたがあらかじめ「ルーフバルコニーにプールをおいて飛び跳ねて遊んでも良いか」と売り主に尋ねていたのであれば、損害賠償請求が可能なのかもしれませんけどね。

　丁寧かつ論が通っているように一見見える人間が一番恐ろしいという典型な気がします。要は無理、論外です。

　救える方法だけ回答しろという主旨でしたら、無駄な回答でごめんなさいね。

　飛び跳ねなければ苦情は無かったと思いますけど。監視されるわけでもないでしょうから、プールを出しても浸かるだけにして静かに遊べば良いのではないでしょうか？

　あなたの望みは本来戸建てでやることです。

No.5 回答者： kita52326 回答日時： 2008/08/30 02:08

ルーフバルコニーにプールを置く例は別に珍しくないと思うのですが、

ルーフバルコニーの下が住戸なのは容易にわかることで、
自由に子供達を遊ばせることができると考えるのは大きな間違いです。

二重床やクッション材付のフローリングを施している居室部分でも、
上階で子供が飛び跳ねれば下の階でもわかりますので、
ルーフバルコニーであればなおさらのことです。

上下階の音の問題は、下の階の住民が敏感か鈍感かにもよりますが、
本件に関しては売主に説明義務のある重要事項ではありません。
売主の責任が問えるとすれば、
飛び跳ねても音が伝わらないような改修が可能かどうか、
Ａが自ら事前に質問したにもかかわらず、
何らの回答もなかった、又は虚偽の説明をされた場合に限られるでしょう。

折角のルーフバルコニーなので、プール遊びをする時は、
飛び跳ねないように気をつけるということだけだと思うのですが・・・・。

No.4 回答者： URD 回答日時： 2008/08/30 00:32

No2,3さんから充実した回答があったので補足

マンションではなく分譲住宅地（建売）で同じような家族構成と仮定しましょう。
Aの3人のガキもとい子供達は奇声をあげ庭で走り回り、ロケット花火を打ち上げ隣家のB宅にも打ち込む有様です。
Aは分譲業者のCに「これは境界のブロック塀が役に立っていないからだ」と文句を言いました。
分譲業者は　子供がいるA宅を高さ30m厚み1mのコンクリート遮音壁で四方を囲むべきでしょうか？
という問題と同じことですね。どう考えても　Aが親バカなだけです。

No.3 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/08/30 00:09

＞「ルーフバルコニーが広く子供達を遊ばせることができるからこそ、このマンションを買った。

子供が3人いることはマンション売買契約時Ｃは知っていたのだから、ルーフバルコニーにプールを置いて遊ばせることはできないという説明をすべきであった。子供をルーフバルコニーで遊ばせることができないなら売買契約を解除する。」と主張した。

売主は飼い主に、じゃなくて買主に子供が３人いたら、「ルーバルにプールは置けません」と説明する義務がある・・・pupu

ただのクレーマーです。
こんなことが説明義務違反だとか不法行為だとか損害賠償請求だとかいいかげんにしてください。

損害賠償請求はＢがＡに対してならできるかもしれませんけど（笑）

Ａを救うとか賠償金を取るとか常識外れもいいところです。
てかＡって書き込み者自身じゃないのって感じ。。
これがアメリカのなお話なら「ネコを電子レンジで乾燥しようとすると死にます」って説明がないって裁判を起こせる国だから引き受ける弁護士もいるかもしれませんが、日本ではただの常識はずれ・クレーマーで終わり、以上。

No.2 回答者： mat983 回答日時： 2008/08/29 23:54

＞ゴムプールで飛んだり跳ねたりして遊んでいたが・・・

ルーフバルコニーではなく、
部屋の中で飛んだりはねたりすれば、階下は堪りません。
ルーフバルコニーもこれと同じことです。
飛ぶ・跳ねる行為はマンション生活ではご法度なのです。
その暗黙のルールを無視して正当化し、
契約解除とか賠償を考えるには相当無理があります。

それがマンション住まいのルールだからです。

この回答への補足

"暗黙のルール"とはマンションにおける管理規約のことですよね。
ボクらは便宜的に全国の管理規約の雛形である標準管理規約に従うことにしています。
そこには、『区分所有者は、敷地および共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。』とあり、区分所有法には『区分所有者は、建物の使用に関し、共同の利益に反する行為をしてはならない。』とあります。
つまり、共同の利益に反しない中での通常の用法をしなさい、と読めます。

とすると、振動が発生しなければそのように遊ぶことは許されるとも考えられます。
Ａとしてみれば、床が改修で頑丈になり振動が発生しなくなれば子供達を遊ばせることができる。それでＣに改修を頼んだんですよね。それができないといわれたので問題が発生したのではと考えています。
Ａとすれば改修で何とかなると考えていたし、だからこそＣに前もって改修できないことを言って欲しかったのではないでしょうか。

補足日時：2008/08/30 00:52

No.1 回答者： URD 回答日時： 2008/08/29 23:48

遊ぶなら静かに遊んで下さい。

ここは原野の一軒家ではありません、この常識外れ。
現実問題としてはこれで終わるような気がしますが。