一戸建購入について

当方自営業で、現在賃貸住まい（家賃月額１０万弱）です。
医科事業で、開業１０年になりました。
今年に入り、増益になり、やっと軌道に乗ってきた感があります。
今まで、借入金の返済が負担が大きく、
貯蓄をはたいて返済をしてきた時もあり、
住居購入の頭金として貯めていた３００万も消えてしまいました。
現在借入金の返済額が月額３０万（２本立て）ありますが、
そのうち１本が来年終わり、
１０万余り余裕が出来ます。

もちろん事業での補修費など後々かかってくるとは思いますが、
現在の賃貸料を考えると一戸建ての購入を検討したほうが良いかと考えています。

中古物件もいくつも内覧しましたが、
補修費などを考えると割高に思えました（4000万前後しました）。
都心部なので、高い時代に購入した人が売りに出すので、
新築物件とそうそう変わりが無いのです。
もっと安い物件で、と見てみると、
築３０年クラス（それでも３０００万弱）になり、
リフォーム前提の物件となってしまいます。

ただいま候補に挙がっているのが新築建売物件で、
３６００万なのです。

現在の状況で月々の返済にまわせる金額は１５万。
来年からは２０万可能です。
ただし、ボーナス払いは出来ません。
のちのち繰り越し返済などを使って早々に返済するつもりでいます。

ただ、情けない事に、貯蓄らしい貯蓄も無く（１００万程度）、
引越し後を考えると、それを使うわけにも行かず、
購入諸費用すらままなりません。
親に頼む・・・という事も不可能ではありませんが、
自分たちで何とかできるのであれば、
総返済額が増額になろうとも頑張りたいと思っています。

まだまだ不勉強なのですが、
住宅ローンでは購入金額の８０～９０％しか借り入れできないようなので、
やはり無理なのか・・・と脱力しています。
しかし、今から貯蓄をしたとしても、
それなりの金額が貯まるのに数年かかり、
夫の年齢も上がってしまいます。（現在４０歳）

焦る気持ちと、自分の無知さで、
どうしたら良いのか・・・。

文章もうまくまとめられませんでしたが、
どなたか道をお教えください。
宜しくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： edgw 回答日時： 2008/09/08 15:30

マイホーム　とても欲しい様ですね、文面からとても伝わってきます。

私は小規模ですが医療法人の理事をしてます。
開業している先生方の事情を多少は把握しているつもりです、
あくまで多少ですが。

まずは融資と返済の問題を分けて考えてみますと
融資⇒直近3年の決算やこれまでの返済実績・借入残高によりますが、
3,600万～4000万程度の融資は、40歳歯科医師であれば決してフルローンが不可能ではないと思います（担保物件評価による）。
一度取引銀行や信金等に相談する価値はあると思います。

返済⇒よっぽどのアクシデントがない限り難しい金額ではないと思いますが、開業時に購入（リース）した機械・設備の買換えやメンテにも
お金がかかります。また今年に入り増益・・・とありますが、納める税金も上がります。収入が増えても税金を含めた支出も増えていきます（税理士に要確認です）。従って3年間増益且つゆとりが出てきたら、医院も気持ちも安定してきますので、もう2～3年は待った方がセーフティかと思います。また収入が増えてくると、もっと高い家が欲しくなるものです。

結論⇒今買うのも不可能ではないが、2～3年後に買った方がより安心であり、ワンランク上の不動産の購入の可能性も十分出てきます。
どうしてもすぐに購入なら、期間限定（2年）で月2回程度のバイトをすれば、返済面においてはあまり心配ない様な気がします。

この回答へのお礼

今現在もバイトもしており、
それは夫の小遣いにしております。
本人も頑張っているので、
なんとか３ＤＫから脱出したいと考えました。

今後、院の維持費がかかってくる事はわかりますので、
なかなかワンランク上までは高望みはできません。
今の物件が身の程に合っているのではないかと思っています。

もともと「回す」タイプの診療ではなく、
一人一人に時間をかけて、
なおかつなるべく安く治療して最後まで治そうと思ってもらいたい、と考える人ですので、
これ以上の増収は期待できないかと思います。

今まで、こんな状態で相談に行くのもあつかましいかと二の足を踏んでいましたが、
一度、金融関係に相談してみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/09/09 08:18

No.6 回答者： mahopie 回答日時： 2008/09/08 16:52

個人開業の歯科医ということであれば、都道府県単位での「医師信用組合」で借入の相談をすれば、おそらくはOKになります。

ネットで引っ張った大阪の例ですが、医師会加入だけが条件のようです。
http://www.odcu.co.jp/loan-jyutaku2.25.htm

医師相互扶助を目的とした金融機関ですので、見聞きする限りでは、自己資金なしでも、おそらくは物件購入資金満額の借入がOKかつ、一般ローンと異なり保証料不要（保証会社でなく配偶者を保証人）という扱いになりそうですので、一般金融機関対比では有利な借入条件のはずです。開業医は定年がない商売なので、サラリーマン対象の融資の考え方とは異なりそうです。

但し、他の回答にありますように、今後の事業収入の安定維持ができるかどうかは自身で考えるしかないという点や、年収１０００万円超の開業医が３６００万円程度の中古物件で今後も満足できるかどうか、という部分は第三者からは何とも言えません。数年後に満足できずに買替ということになるなら、もう少し待った方が良い気もします。

この回答へのお礼

貴重な情報を頂き、感謝いたしております。
歯科医師会会費をせっせと払っておりましたが、
信用組合で借りられるとは知りませんでした。
さっそく問い合わせてみます。

事業収入の安定は、日々の努力しかないですね。
夫唱婦随（婦唱夫随かも）で頑張ります。
言葉は悪いですが、
どちらかというと職人肌で、がんがん稼ぐタイプではないので、
このくらいが身の程かと思っています。
年収１０００万といっても殆どが借入金の返済の分ですので、
手元には残っていませんし・・・。

サラリーマン家庭に育っておりますので、
不安定な生活に慣れることが出来ず、
毎月おどおどと暮らしており、
大きな決断が出来なかったのです。

こちらで相談して良かったです。
本当にありがとうごさいました。
心より感謝しております。

お礼日時：2008/09/09 08:07

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2008/09/08 09:46

元業者営業です

＞今年に入り、増益になり、やっと軌道に乗ってきた感があります。

＃２さん回答のように銀行（大手都市銀）は自営業者への住宅ローン融資条件として「過去三期分の収入証明（確定申告書）」提出が条件です。
そして基本「黒字決算」が条件になります。三期の内一期でも「赤字」の場合、借入に関しては相当厳しいもの（否決もしくは減額融資）になります。

銀行に「信用貸し」はありません。単純に「長期に渡っての返済能力、担保余力」しかありません。
自営業者に関しては「長期に渡っての返済能力」に確証がありません（会社勤務に比べ）。
故に融資決定に厳しい条件が付いてしまいます。

＞親に頼む・・・という事も不可能ではありませんが、

可能であればこの方法がＢＥＳＴです。低金利（１％位）で借りて返済していくのは如何でしょうか。現在大手都市銀の住宅ローンは基本２．８７５％ですから、それよりは大幅な節約になります。

どうしても親には頼みたくないとの事でしたら、地銀、ノンバンクでの借入れを視野に入れるしかありませんが、金利は「バカ高」です。（概ね５％位）

厳しい事ばかり書きましたが、私の個人的な考えとしては頑張って「三期黒字」にした後（並行して貯金も）、に購入を考えては如何でしょうか。

ご参考まで。

この回答への補足

ご親切な回答、ありがとうございました。
借入金返済分も含みますので、
ここ３年分は年収としては１０００万超あります。（銀行さんに持ってかれてますけど＾＾）
この場合は大丈夫とみなされるのでしょうか？
お時間の許す時にご教授ください。

泣き言ですが・・・
開業当初の借入金が６０００万あり、
他にも大学の奨学金の返済６００万あり、
その返済に頑張ってきた１０年間でした。
今まで辛かったです。

補足日時：2008/09/08 09:53

No.3 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/09/08 04:03

＞親に頼む・・・という事も不可能ではありませんが

　でしたらそうして下さい、もしくは親御さんから借りてください。

　銀行に金利を寄付するよりは親御さんに金利を寄付するほうが安いでしょうし無駄にならないでしょう。

この回答へのお礼

確かにそうですね。
お答えありがとう御座いました。

色々相談してみます。

お礼日時：2008/09/09 16:43

No.2 回答者： aya-pi- 回答日時： 2008/09/08 02:08

元銀行員です。

今年に入って増益というのが気になりました。

確かに医療関係の方は収入も多いとは思いますが法人にされていないので自営業ということになるのですよね？

医療関係の方でも自営業でしたらローンを組む際、過去３期分の収入証明が必要です。

焦られるお気持ちもわかりますがローンが組めなかったらとも考えます。

うちは主人が４５歳で購入しました、ボーナス払いなしです。購入金額の半分と諸経費を現金で支払いました。なので家賃より安くローンの返済ができています。

もう少し、せめて借入金が終わるとか、預貯金を増やすとかをされてからでも遅くないのではないでしょうか？

この回答への補足

お答えありがとうございました。
借入金の残り２本は３年後と１０年後にそれぞれ終わります。
３年後にしてもそれまで家賃を払っていきながらの貯蓄が厳しく思われました。

自営で安定した収入がない不安から、
どこかで腹をくくるしかないのか・・・とも思っています。

どちらにしても借りられるかどうかのシュミレーションをお願いしてみます。

ありがとうございました。

補足日時：2008/09/08 08:02

No.1 回答者： noname#70379 回答日時： 2008/09/08 00:11

はじめまして。

＞ただ、情けない事に、貯蓄らしい貯蓄も無く（１００万程度）、引越し後を考えると、それを使うわけにも行かず、購入諸費用すらままなりません。
親に頼む・・・という事も不可能ではありませんが、自分たちで何とかできるのであれば、総返済額が増額になろうとも頑張りたいと思っています。

私の知人で、歯医者さんいます。初期投資が大変だそうでした。機械を借金しての購入とのことでした。
でも、家が欲しい、とのことで、結局一戸建てを彼は購入しました。
事情はどこも同じのようで（笑）。

彼は、一戸建てを買うに当たって、カネがない、と言うことでしたので、彼の親からと、嫁さんの親から金銭的援助受けてローン組みして家の購入をしました。

家が欲しいのは、皆さんどこも同じ心境です。
借金まみれで、家計に不安定状態が続くよりは、ここは見栄を捨て去って親が援助してくれる、と言うのならそこはありがたく援助うけたらよろしいのではないでしょうか。

援助受けたら今以上に親孝行すればよいではないですか。

４０歳でローンをギリギリ組んで、収入が減った場合（歯科営業の場合、結構波がありますもんね。保険点数が将来下がる可能性も否定できません）売却、競売の憂き目に遭うより、頭金を大きくして、月々の返済を少なくしていった方が賢明だと思いますよ。

私の知人の歯医者さんみたいに恥も外聞もなく（患者としては、ドクターの家の事情は知りようないです）見栄も捨て去って親から援助受けて家を購入した方がいいと思いますよ

この回答への補足

借入金が当初６０００万円あり、
おまけに夫は奨学金で大学に行きましたので、
その返済もあり、キツキツの生活でした。

やっと少し光が見えてきたので、
勢いのある時に、と思いました。

実はうちも歯医者なのですが、
まじめな歯医者は本当に儲かりません。

まだ親には話していないのですが、
相談に行こうと思います。

ありがとうございました。

補足日時：2008/09/08 08:06