共有名義の土地を単独名義にするには？

Question

共有名義の土地を単独にするにはどうしたらよいでしょうか？
現在約200坪の土地を自分の兄弟や叔父と共有1/4づつ所有しています。
すべての管理や固定資産税等は私が払っています。
他の共有者はその土地をどうしたい訳ではなく自分が利用できるのですが、共有者が死んでしまって相続になるといろいろ複雑になるので、今時点で話し合って自分の名義にしようと考えています。
共有者は特に金銭的な請求もなく、私もお金を持っていないので経費がかからない方法を考えています。
その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか？
1：贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか？またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか？

2：名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか？固定資産税評価額は3000万円くらいです。

3：他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。

walkingdic · Accepted Answer

＞その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか？
持分移転に合意しているのであれば特に問題はないでしょう。

>1：贈与税がかからないように名義変更をするには、一般の相場の金額で身内と売買契約をしなくてはならないでしょうか？

そうですね。実際に売買代金も支払う必要がありますね。

＞またその場合でしたら贈与を払った方が安く済むのでしょうか？
ご質問者の立場からすると、確かに贈与税の最高税率は５０％（累進課税）ですから、売買代金を支払うよりは贈与税の方が半分未満になります。まともに考えると。
この場合の評価額は「相続税評価額」を使います。

ただですね。国に高額な贈与税を払うくらいなら親族に渡したほうがよいと考える人も多いですから、あとはその売買金額を「相続税評価額」からどれだけ圧縮するのかというのも考えて、トータルで負担が増えずにうまくやるということも考えた方がよいかもしれません。このあたりは税務署に聞いても杓子定規なので、税理士に相談するとよいです。

売買となると代金を受け取った人には譲渡所得が発生します。

＞2：名義変更をした場合、不動産取得税はどのくらいかかるのでしょうか？固定資産税評価額は3000万円くらいです。

３０００万のうち３／４の移転ですから、２２５０万に対して３％の課税ですね。

＞3：他に金銭的なこと、それ以外でも問題がありましたら教えてください。
登録免許税は固定資産税評価額の１％です。（現在）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

登記自体は司法書士に依頼してもよいし、時間に余裕があれば何度か足を運んで自分で登記ということも出来ます。（かなり面倒ですが）

とりあえずは贈与税の話があるので税理士に相談しては。

TOGO123 · Answer

行政書士にたのまないでも
自分で調停の申し立てをして、以前の遺産相続は間違いで
単独が正しいと主張して、みんなの同意があれば
調停調書で登記できます。

それ以外はいろいろやりようもありますが司法書士に頼めばいかがかと。
調停の申し立ても自分でできますが、やりかたがわからなければ司法書士の仕事です。

yungflu · Answer

一番いい方法として、行政書士を通して、土地の名義の変更を依頼してみるのはいかがでしょう。その時の変更理由は『錯誤』ということにします。要するに、「本当は自分が所有するはずであったが、財産分与方法を勘違いしていた。」
　この時に前もって、他の共有者に土地の名義を自分単独にするために相続をやり直す手続きを取りたい。支払った相続税額は、返すから」
ということで承諾をもらって、書面にしておく必要があります。
　あなたが払った維持管理費と固定資産税を厳密には相殺すべきですが、そこは目をつぶった方が話がうまく運べると思います。

共有名義の土地を単独名義にするには？

＞その時に問題になりそうな事項を教えていただけませんでしょうか？

行政書士にたのまないでも

一番いい方法として、行政書士を通して、土地の名義の変更を依頼してみるのはいかがでしょう。

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