申込の融資期間が通らない場合のローン特約について

このたび中古の一戸建てを投資目的に購入することを決意し国民金融公庫へ融資の申し込みをしました。仲介の不動産会社にも公庫を使う旨を話して契約書の融資申し込み先にも国民金融公庫と記入されております。売主様とはすでに契約を済ませ手付金も支払いをしております。公庫への融資申し込みには１０年の融資期間で記入していたのですが面談時にせいぜい７年が限界のような話を受けました。４５０万の古い物件で高額な物件ではないのですが自分の中では大金です。７年の融資ではキャッシュフローの部分で納得がいかない思いがあります。この場合希望の融資期間を承認してもらえず融資が下りないことを理由にローン特約にて手付金返還を求めることはできるのでしょうか？希望の１０年ならば購入する意思はあります。
初歩的な質問で恐縮なのですがどなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/03 10:39

まずは、返済期間を記入しなかったのは業者の落ち度です。

あなたが10年返済で考えている事を業者に告知していたか？どうかでローン条項が適用になるかどうか？でしょう。400万を2.5％と仮定し10年と7年を比較しても毎月1万5千円ぐらいしか変わりません。これが解除理由になるか？というと難しいような気がしますね。業者がそれを十分知っていたなら可能でしょう。手付け解除の期限が経過しているなら手付け解除はもう無理です。一方的な解約なら損害賠償（一般的には20％別途契約書に定めがあります）と仲介手数料を支払わないと解約できません。決済ですがこれは業者が介入しての契約ですから一般的に不可能な方法でも（売主が金を貰う前に買主名義の登記をして担保設定させる）あなたがその責任を負う必要はありません。十分理解している必要が業者にはあります。業者が売主を言いくるめるか？業者が残金を立て替えるかしかありません。業者の責任です。今は動きようが無いので、ローン条項の解除期限までに国金の融資状況を見極め条件が違えばそれを理由に解除を申し出るしかないと思います。幾ら借入するのですか？国金は60％～70％ぐらいしか貸しませんが。今あなたが一方的に解約すると110万ぐらいの損害となります。ローンが降りれば決済するしかないと思います。どんな業者か？により奥の手があります、業者が見込んだ売り上げが回収できる様にしてあげれば、協力してくれる可能性もありです。毎月1万5千円の出費増で狂う様な不動産投資を考えたあなたにも十分責任があります。たぶん希望金額借り入れできずにローン条項適用で落ち着くと思いますがね。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答をいただきありがとうございます。先ほど国金の担当者の方に融資の見通しを聞いてみたのですが（売主様と不動産会社に迷惑をかけたくない旨を伝えまして）あまり良い返事ではありませんでした。融資自体が否決なのか満額融資は無理なのかは答えてはいただけませんでしたが融資していただけるとしても希望額は無理そうなニュアンスでした。結論は来週になるとのことでした。（物件がかなり古い旨指摘されました）
不動産会社にも頑張って国金にはお願いしていますが現状はこういう状況のようで売主様と不動産会社様にも申し訳ないと思い取り急ぎ現況を報告しますと電話を入れておきました。すると社長に他の銀行何行かをあたってみてくれと今までにはない強い口調で責められました。
やはりできるだけ努力はすべきでしょうか？私自身の落ち度も痛感しておりますが他の銀行まで融資の打診はしたくありません。
国金の担当の方に融資が希望通り受けられない場合はその旨業者様に連絡していただけるのですか？と聞いてみたところそのような回答はしていないとのことでした。私自身何か融資否決の証明を業者側に提示しないといけませんか？口頭でもよいのでしょうか？この後の対応に頭を悩ませております。ローン条項は適用になる可能性はあるでしょうか？ちなみに契約書を再確認したところ融資利用の場合の欄に融資申込先と融資承認予定日の欄には記入がありますが融資金額の欄は空欄です。融資未承認の場合の契約解除期限には日付は入っております。どうかご教授ください。

お礼日時：2008/10/03 21:48

No.7 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/03 21:54

ANO.5に関して

売主も買主も不動産業者で無い場合は、手付け解除の期限を任意で定めることが出来るということです。売主が業者の場合などは契約書に同様の記載があっても無効となり、相手方が契約の履行に着手するまでとなります。関係有りませんが、建売住宅で外構工事施工のうえ引き渡す旨の契約をして、業者は工事を施工し、その後買主が解約を申し入れても残代金の授受が確実に見込まれる時期（決済日が確定したなど）の前なら、手付け解除が有効です。外溝工事をして業者が契約の履行に着手したとは認められないのです。（業者もリスク負っているのです）一般の方どうしの契約の場合は、わかりやすく○月×日まではと期限を定めるほうが一般的です。

この回答へのお礼

何度も教えていただきありがとうございます。今回の売主は一般の方なので記入があるということなのですね。非常に参考になりました。勉強させていただきました。

お礼日時：2008/10/03 22:07

No.6 回答者： toteccorp 回答日時： 2008/10/03 19:30

７年で返しましょう。

大した額ではありません。
いい勉強ができてよかったのではないですか。
事前によく調べず、行動したあなたのミスです。
損をするわけではないのですから、逃げずに約束は果たしましょう。
自分の中で１０年だと思えばいいじゃないですか。
差額は貯金したと思いましょう。
何事も逃げてはいけません。
早く次の勉強をしましょう。
頑張ってください大家さん。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。たしかにいい勉強になりました。どうしようもない場合にはご指摘のように前向きに考えてみます。どうもありがとうございます。

お礼日時：2008/10/03 20:59

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/03 18:54

手付け解除は解除の期限が切れていると相談者さんが言っているので出来ませんよ。

相手方が契約の履行に・・・に該当する場合は売主が業者の場合のみです。手付け解除の期限を定めた契約をしたという事は相手方は不動産業者でないという事です。相手方が業者でない取引の場合、この期限を儲けることに、制限はありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。知識不足でご指摘をいただいた内容が良く理解できません。つまり普通は手付解除の期限の約定事項はありえないということでしょうか？

お礼日時：2008/10/03 21:05

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/10/03 12:20

通常売買契約の場合には３通りの契約解除があります。

１）ローン条項による白紙解除（法律上停止条件付という扱いになります）
　　手付金戻る。
２）手付金放棄による解除
　　手付金戻らない、違約金はなし。
３）違約金による解除
　　違約金の支払必要で手付金は違約金に含まれることが多い。

ご質問の場合は１番による解除は契約書に明示していないため厳しいです。
ローン条項の期間が切れているということも影響していますがこちらより融資拒否ではないというのが難しい点です。

ただ２番による解除は出来るでしょう。
通常３番による解除というのは、売主が売買契約実行着手してからになります。売主が
売買契約の実行に着手した話があるでしょうか。通常は代金返済と所有権移転を一括で一日で済ませてしまうため、当日のドタキャンでなければそういうことはおきないのが普通です。

また今回のように融資の承認がまだでようやく融資の承認が降りたという段階で既に売買契約実行に着手していることはまずありません。（融資不可の場合に困るから）

なので２番による解除となるのが通例です。

もちろん他のいろんな事情などが加わるとその限りではないこともあるので断言は出来ませんが。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/10/03 10:11

元業者営業です

＞契約書の手付解除の期限は過ぎてしまいました。

残念ながら手付金は戻りません。どうしても契約解除したければ「違約金を支払って」と言う事になります。（違約金額は契約書に明記されているはずです）

ローン特約の適用は「買主が融資承認の為に最大限の努力をしたにもかかわらず融資否決となった場合」です。今回、売買契約書に国金での融資と明記されているなら、そこでの融資が承認されなければ原則白紙解約です。

ただし、ご質問者のケースでは「融資否決」ではなく「融資額・返済年数の条件変更」ですので、ローン特約が適用されるかは微妙です。融資承認返済年数が７年でご質問者の希望ではないでしょうが、「融資否決」ではありませんので。

あとは交渉ですが（売主、国金ともに）、ご質問文を拝見する限りは大変厳しいと言わざるを得ません。

結果は次の３通りです。
●違約金を支払って解約
●手付放棄で解約（契約書上は無理）
●ローン特約が適用されて白紙解約（契約書上は非常に厳しい）

どれも嫌なら国金の融資条件を呑むしかありません。
ご質問者のキャッシュフローは契約上なんの関係もありません。

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/10/03 01:01

契約書の融資特約に10年返済と記載されていないと、適用はむずかしです。

売主さんが納得しないでしょう。記載されていれば大丈夫です。老婆心ながら決済は一度現金で支払うのですか？国金は移転、設定完了後でないと資金実行されません。売主さんが先行登記を認めてくれれば差し支えありませんがね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。そうですか難しいですか・・・サラーリーマンをしていますので一度に決済はむずかしいです。どうすればいいでしょう？これは理由に出来るのでしょうか？また現時点で手付金放棄で解除はできないですか？契約書の手付解除の期限は過ぎてしまいました。
また満額融資が通らなかった場合はローン特約は適用になりますでしょうか？だんだん不安になってきました。やめるいい方法がありましたらお知恵をお貸しください。国金の担当者に相談しても無駄でしょうか？知識がなく恥ずかしいですがご教授ください。

お礼日時：2008/10/03 04:15