住宅ローンの繰上返済 期間短縮or返済額減どちらがお得？

35年長期固定金利の住宅ローンを組んでおり、ローン返済2年目です。
この度繰り上げ返済をするにあたり質問させて下さい。
毎月の返済額を減らしてその分を貯金に回して次回の繰上げ返済に充てるのと(※毎月の返済額が1万円減る計算になります)、毎月の返済額は変えずに期間短縮をするのと、どちらが賢いやり方でしょうか？？

また、金利の安い時期に期間短縮をするのが良いとどこかで見ましたが、それは変動金利で借り入れしている場合ですよね？

No.1 ベストアンサー 回答者： notnot 回答日時： 2009/01/09 22:44

何を以て得とするかによるでしょうね。

総返済額が減ると得だと言うことであれば、早くたくさん返した方が良いので、期間短縮に決まってます。
ローンの金利以上の利率で貯金できるなら貯金が得ですが、今は無理ですね。

No.2 回答者： cetus07 回答日時： 2009/01/09 23:13

こんにちは！

繰り上げ返済のときに手数料が掛からないプランであれば、期間短縮よりも返済額逓減タイプの繰り上げ返済の方が賢い選択です。

なぜなら、期間短縮してしまった後、なんらかの理由で支払いが苦しくなったときに、返済額を減らして期間を延ばすことはハードルが高いのですが、期間はそのままで返済額を減らしたとしても、余裕があるときにコツコツと返済していけば元金は減らして利子の負担を減らすことができるからです。

あとは、住宅ローン減税を受けている場合、元金を減らさずに所得税の還付を受けられられますので、預金に回した分で得られる利子とあわせて考えてみると、住宅ローンの利子負担とを比較して返済額逓減タイプの方が有利なケースがあります。

ただ、返済額逓減だと、その後の元金の減り方が遅くなるので、繰り上げ返済手数料負担が大きいなどで、繰り上げ返済をこまめにできないと、その後の利子負担が大きくなり、結果として支払総額が大きくなりやすいので注意が必要です。

ということで、できればエクセルなどを使ってシミュレーションしてみるのがいいと思います。