今、住宅ローンで、3年固定がいいか、10年固定がいいかで悩んでます。
昨日、住宅メーカーさんから、
3年固定でしたら伊予銀行さんの3年固定が金利が1.20で一番いいと言われ、10年固定でしたら、JAさんの10年固定で1.85といわれたのですが、
住宅メーカーさん的には、「伊予銀行の3年固定を選ばれたほうが、良いですよ」って言われたのですが、どうなんでしょうか?
3年固定の金利と10年固定の金利をくらべたら、10年後?だったと思いますが、50~60万ぐらい違い、「それだったら、それを繰り上げ金として貯めていったほうがいいじゃないですか~」って言われました。
それに、3年固定は今の景気からいって、これ以上悪くはならないから、次の更新の時もそんなに標準金利はあがってないし、伊予銀行さんなら、最大1%優遇もあるから、お徳ともいわれました。
3年固定ってそんなに良いものなのでしょうか?
それとも、伊予銀行さんで、今の時期だから、住宅メーカーさんは薦めてるのでしょうか?
ぜひ教えてください。

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A 回答 (9件)

こんにちは。



私も2008年12月に新築が完成しローン契約したばかりでその時に3年か10年、35年フラットで迷いました。

私の場合、土地を購入し設計士に設計していただき工務店に建てていただきました。ローンは地方銀行の3年固定の1.2%(優遇前は2.9%)で更新時の優遇1%です。

このような選択をした理由としては、

(1)入居して3年は様々な追加の買い物(新築に見合う家電の買い替えや微妙な改修)に費用が必要なため月々の支払いは低いほうが良い。

(2)私の仕事は景気に左右されにくい職種ではあるが給与に多少の影響はあると考える。景気の回復(給与に反映される)には2、3年はかかると考える私個人の見解からするとここ2、3年は緩やかな金利の上昇はあるものの購買意欲の急速な低下を招く恐れのある1%以上の上昇考えられない。むしろ10年後の更新の方が未知数でありはるかに不安である。それでも更新時は確実に現在より支払いは増額するでしょうが。。。

(3)他の回答者も書かれていましたが、借り換えは活用するべきと考えます。私は当初ネット上のモーゲージ(楽天やソニー、SBI等)がはるかに金利が低いので利用するつもりでありましたが、「つなぎ融資は不可」や、「頭金を先に預ける」、「融資は引渡し時」等の制限が多くあったため利用できませんでした。しかし、借り換えにおいてはクリアー出来ると考えているため3年後の更新時にはセカンドプランとして考えてます。

(4)一番の大きな理由としては数年生活してみないとおおよその収支が見えてこない。というのがありこの3年は生活スタイルのモニターをする時期と考えてます。もちろん火災保険も一番上位の補償で期間を3年のみにし、3年後に見直しを考えてます(水害や風雪害やその他の損害等)。

以上のようなことを踏まえ、3年経過以後は30年程度の固定を考えております(火災保険も同期間)。

参考になればと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。SBIネット銀行とか考えられてるんですね。

お礼日時:2009/01/18 05:09

FPです。



先のことは誰にも分かりませんが、
変動や短期固定は金利が低いのが魅力ですが、更新後が・・・というデメリットがありますよね。
長期は逆に金利は高めだけど、返済額が変わらない期間が長いので
安心があります。

繰上げ返済をどの程度行うかで判断して頂くのも一つです。
毎年ある程度コンスタントに可能であるならば、短期にしておいて、
金利の低いうちに元金を減らせばいいかと思います。

逆に、あまり繰り上げ返済出来ない、予想つかないならば、
ある程度長期にした方が、返済額が変わらないので安心だと思います。

借り換えのお話も他の方にかなりよい回答があります。
(1)返済期間が10年以上
(2)今の金利より1%以上お得になる
以上の条件をクリアーするものがあれば検討ちてみる価値大になります。
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金利はだれにもわかりません。


メリット、デメリットを研究して自分で判断してください。

ひとつ、繰り上げ返済を考えているなら最初から変動にしたほうが手数料が低いか無料の場合がありますので、固定と変動の場合の繰り上げ返済手数料も確認しておいてください。

長期を望むならフラット35もありますが、金利は高いです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
フラットはちょっと金額的にむりでした。

お礼日時:2009/01/18 05:10

住宅ローンの返済金額の総額は3年の方が少なくなるなるかも知れません。


金利の変動次第です。
10年の場合、30年借りたら10年と20年に更新です。
3年は3,6,9,12,15,18,21,24,27で更新です。
その時その時の金利が同じならば更新手数料分損します。
先のことは誰もわかりません。
10年で安心を買うことが良いのではないでしょうか?
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この回答へのお礼

更新手数料はどのくらいなんでしょうか?
どうもありがとうございます。

お礼日時:2009/01/15 21:59

3年固定のほうが直近の支払いが安く見えるからですよ。



住宅メーカにとっては今売ることが大事で、
3年後、5年後に貴方が返す住宅ローンに興味はありません。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2009/01/15 21:57

私ならば10年固定を選択します。



1、10年で60万の差なんて微々たるもの。
2、で、現実問題として再手続きの費用・手間、あるいは4年目からの金利で帳消しの可能性も大。
3、ならば、10年間の安心をゲットしたがよい。

JAも優遇金利1.0ですよね。
その限りでは七面倒臭い3年固定なんて選びません。
仮に実質30万の差が出ても月々に換算すれば2500円。
思い悩む差じゃーないです。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。
JAなんですが、優遇金は0.3です。

お礼日時:2009/01/15 21:52

先のことはわかりませんが、固定期間が長いほど金融機関のリスクが多きく、固定期間が短いほど金融機関のリスクが小さいです。


一般的には金融機関のリスクの小さいものがお得だと思います。
その代り貴方のリスクは高いです。
ずっと変動などが一番お得な場合が多い思います。
今は金利が大変安いため10年固定で安心を買ってもいいと思います。
金融機関のリスクが小さい3年固定がお得だと思います。
3年後の更新でまた考えましょう。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2009/01/15 21:58

おはようございます。



私は,3年ごとに他の金融機関へ変更(借り換え)するという前提で,3年固定を選ぶのも良いかなと思います。

3年後に金利が高くなったときに,別の金融機関で再スタートという考えです。

実際には3年後に“借り換えします”と現在の金融機関へ告げますと“じゃあ金利を下げますから,どうかうちで引き続き借りて下さい”との返事が返ってくると思います。
実際に借り換えするしないにかかわらず割安な金利で続けて借りることができるかと思います。

実際に借り換えのときは,手数料が何十万円か掛かります。
借金の金額によってはメリットが出ない場合がありますので,あらかじめ計算してみて下さい。
借金の金額が大きいときはメリットが出ると思います。
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この回答へのお礼

>実際には3年後に“借り換えします”と現在の金融機関へ告げますと“じゃあ金利を下げますから,どうかうちで引き続き借りて下さい”との返事が返ってくると思います。

そんな事があるのですね、参考になります。
あと、他の金融機関への変更は何十万円もするのですか~~。

どうもありがとうございました。

お礼日時:2009/01/15 21:56

10年固定がお勧めでつ.


三年後、少なくても3.0でつ.
少なく始めて、更新時にドカンでつ.

メーカーさんが勧める理由
銀行の審査が比較的ゆるい.
早く入金したい.
三年後など、関係ない.先の事など分からない.
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この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時:2009/01/15 21:54

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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
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繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
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   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

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No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
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得ではないかと考えました。
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その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

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だんだん変化するものが増えてきますので、
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あと住宅ローン控除が満了した際は、
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実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
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変動も固定もどちらも一長一短

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Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

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住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

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H23年の1月の審査からでしょうか。
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よろしくお願いします。

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住宅ローンの正式な申し込み書類に公的な収入証明書とある場合がほとんですが、この場合サラリーマンであれば課税証明書を市町村から取得します。
しかし、これは発行されるのは翌年の5月15日以降です。ですから一般的に1月~4月の申込ですと一昨年度の課税証明書と前年の源泉徴収票、5月以降ですと今ならばH22年度(H21年中の収入)課税証明書を取得提出することとなります。
但し、会社規模が小さく住民税を一般納付(給与天引きされていなく自分で割賦で支払う)されている方の課税証明は6月15日以降の取得となります。
また単年ではなく、過去2年間程度の収入が審査対象となる場合が多いです。勤続年数は保険証の提示で裏づけを取ります。
金融機関によって違うというのはあまりありません。フラット35ですとあくまで公的な証明がベースですから、申込時期によっては、一昨年と更に2年前の年収(課税証明書)が申し込み書類となります。
また役所などの22年度収入というのは、H21年分を指します。転職やグループ会社間の人事異動などでも無い限り、今年の収入(現在だと半年分)を参考にされることは特殊な例を除きありません。

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Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
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住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
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金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
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実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
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ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q3年以内に住宅ローンを組んで家を建てようか迷っています

無知な質問ですみません。景気回復とテレビで見るのですが、住宅ローンの金利も上がるとか・・・。そうなると、やっぱり今が買い時と思いますか?銀行、もしくは公庫からローンを組んで購入予定です。ちなみに2500万のローンと考えております。いろんな方のアドバイスを聞いてみたいと思っております。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

別に今が買い時でもなんでもないです。

それよりも年収、勤続年数、頭金などの情報がないとアドバイスのしようがないと思いますよ。

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よく、住宅を買うときに、支払いが多少苦しくなったら生活レベルを落とせばいいと考えるひとがいますが、一度味わった生活レベルはまず落とすことができません。

もし何も考えていないようでしたら2500万円のローンを組むなら、年収800万円くらいあれば、滞りなく返済できると思いますよ。
間違ってもローン返済は気合と根性だとは思わないでくださいね。

金利上昇のことより、頭金をより沢山貯めたほうがトータル返済額が少なくなる場合が多々ありますので、金利上昇を気にしないで、どんどん貯蓄して、欲しい物件がでてきたときのために備えておくことです。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q米住宅ローン、円高における 日本住宅ローンはどうなりますか?

こんにちは。夫婦共働き年収1000万円、子どもなし。
4300万円を借りて35年返済、ボーナス支払いなし。
3年間固定金利1.2%。
すでに手続きは進行中でもうなおせません。

ニュースを聞いてこの先不安がでました。返済、今後の生活でのアドバイスをお願いします。

Aベストアンサー

借り換えが当たり前だったのに出来なくなったための焦げ付きのようですね。運転と同じで担保のない「だろう」等の見込みは怖いですね。
日本でも、昇給が当たり前だった頃ステップ払いで借りてしまいマイホームを手放した人はずいぶんいたと聞いています。

友人は数年後ごとの固定で数年置きにローンについて悩まされています。3.45%でステップだったけど年間20万しか支払いが増えなかったのでどうにかやってますが数年ごとの借り換えや金利不安は仕事も持っている私にとっては気が狂うほど精神的負担です。

とにかく貯金をして150万たまったら100万償還!200万たまったら100万償還!250万たまったら100万償還!とするのがベストではないかと思います。(たまるお金はメンテナンスなどへ)


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