住宅ローン短期固定ｏｒ変動で迷ってます。

平成19年1月に2年固定金利型（全期間1%優遇）で家を買いました。
その2年固定が来月で終わり、また新たに固定年数を含めた金利タイプの見直しをしなければいけません。（月末払いで今月は土曜なので2月の金利が適用になるみたいです）
しかしながら当時とは状況が変わりなぜだか変動金利と2年固定の差が開いております。そこで思い切って一長一短のある変動金利にしてしまおうかと思うのですが皆さんのご意見をお聞かせ下さい。（変動金利のリスクを認識した上での回答でかまいません）
超長期は今から乗り換えだと金利がかなり上がるので考えていません。
5年や10年物も中途半端に金利が高いのでうーーーんという状況です。

平成19年1月 りそな銀行住宅ローン金利
2年固定1.75% 変動金利1.65% （日銀誘導目標0.5%）

平成21年1月 りそな銀行住宅ローン金利
2年固定2.05% 変動金利1.45% （日銀誘導目標0.25%）

*いずれも1%の優遇を引いた後の金利です。
当初借入額2200万円ですが来月までに100万円を繰り上げ返済して2000万円にする予定です。
*保証料前払い済み
*繰上返済手数料 固定の場合31.500円 変動の場合5250円
*変動金利から固定金利へは手数料5250円払えばいつでも可能なので3年前くらいにたしか変動金利よりも短期固定の方が金利が安い時期を狙いたいと思っています。

2年前はサブプライム問題も発覚しておらず日本ではリートがはやっており住宅ミニバブル絶頂期でこれから金利が下がることはありえないという状況でした。（記憶がたしかであれば日銀の誘導目標が0.25%から0.5%に上がったばかりだった）
しかしながら現状は誰もが予測していない状況に陥り、誰もがこれから上がると思っていた日銀の誘導目標も昨年0.25%下がりました。
このまま短期固定でローンを組んでいても意味がないと感じています。
個人的考えですが日銀の誘導目標はいざなぎ景気越え住宅ミニバブルでも0.5%が限界でしたが今度景気が回復してくれば前回の反省もあって利上げは積極的にやってくる気がします。とはいえ短期固定だとせいぜい固定期間が2年～3年ですしその間に日銀の利上げが連続しない限り固定と変動の金利差が逆転することはないと思っています。
2年で100万円繰り上げしますので変動にした場合安くなった返済額分を貯金していくことは可能な家庭です。（リストラされない前提ですが・・・）
皆さんのご意見をお待ちしております。

No.1 ベストアンサー 回答者： joqr 回答日時： 2009/01/30 10:58

大切なのは、今の金利でなく

将来に渡り支払う額です
変動で、金利がどこまで上がると支払いがきつくなるのか？

固定は将来上がるであろう金利分を平均化して先払いするようなもの
変動は、最終的に金利があるレンジを越えなければ固定より割安です
しかし、変動は金利の上昇が返済額に即反映しません
それは、毎月の返済額は変わらないのは、利息と元本の割合が変わるからです
つまり、月の支払いのうち元本に充当される額が減ることになるので、倍によっては元本が当初の予定通り減らず、３５年ローンで３５年目に残金一括返済（固定ならこの時も１月分でいい）が必要になります
これが、本当の変動の怖さです
月の支払いの上限は決められているので、誰にでも簡単に計算できますが、この元本が減らない最悪の環境は銀行でも教えてくれません

金利の変動を常に見ながら、固定、変動の切り換えの金利を何％にするか？
そこの部分をもう一度良く検討してみてはいかがでしょうか？

くれぐれも今の金利とか、金融危機とか、訳のわからない漠然とした将来の不安だけで、大事なローンの基本を見落とさないように注意してください
また、これから先の将来設計（特に教育費）もきちんと加味して、ローン地獄にだけは落ちませんように