土地購入後に建物を建てる予定。土地の手付金分をローンから現金化できる？

土地を購入し、その後に建築家に依頼して建物を建てる予定です。

＜資金内訳＞
自己資金：1000万
住宅ローン：5500万　※不動産会社経由で土地4000万、建物1500万で仮審査通過済み
（土地取得から建物竣工の間の土地分住宅ローン支払い用の自己資金は別途あり）

＜物件＞
土地：4000万
建物：2000万

建物にかかる費用は
　着工金（3割）、中間金（3割）、残金
の3回ほどに分けて支払うのが通例と聞いています。
また、住宅ローンが実行されるのは残金支払い時のため、
着工金＆中間金は自己資金でまかなう必要があるとあります。

これにならって計算すると、私のケースでは着工金＆中間金1200万ほど必要だと思うので無理かなと思うのですが、
ある工務店から
　着工金（1割）、中間金（2割）、残金
という話をいただいており、自己資金でまかなう部分が600万となるので大丈夫ではないかという話になっています。

そんな中、以下を教えてください。

1、土地の購入時に、
手付金10％＋仲介手数料3％＋諸経費5％＝総額720万
ほどを自己資金でまかなうことになり、
建物のための残自己資金が280万になると思います。
土地分の住宅ローンが実行された際、手付金として払った10％（400万）は
現金として手元に残すことができるのでしょうか？
それとも、4000万-400万＝3600万にだけローンがおりる形になるのでしょうか？
「400万残すことができるので、自己資金は680万。いけますよ」
と不動産会社に言われているのですが若干不安なのです。

2、土地4000万＋建物1500万＝総額5500万
という住宅ローンは、不動産会社が間に入って進めてくれています。
実は、同じ価格で気になる別の土地があるのですが、
そちらはちょっと信用ならない不動産会社が専任になっており、
ローンの手続きなどは自分でやろうと思っています。
土地の価格100％のローンを組むということは、結構難しいのではないかと思いますが
一般人である私が自分でやってもお願いできるものなのでしょうか？

3、工務店の候補を他にも押させておきたいと思っています。
着工金（1割）、中間金（2割）、残金
という支払いでいいという工務店を探すよい方法があれば教えてください。

よろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/03/25 14:25

　前提が間違っていると思います。

　事前審査などは、一応土地を決め、建物を建てる会社を決めた段階ぐらいで行うものでしょう。
　ともかく

１．ローンの限度や金利は頭金を用意できる額によって異なります。
ゆえに４００万円の手付けを入れて土地を買うと決めた以上はそうすることになるでしょう。土地分のローンを高くしすぎるとつなぎ金利がより多く必要となるでしょう。

２．ローンの手続きは自分でやったほうが早いです。ただ金利の低い銀行を探すのは結構面倒でしょう。私的にはずっと東京三菱系の金利ずっと優遇の商品をお薦めします。

３．工務店への支払いはローンを組む銀行につないでもらえば良いだけでしょう。どうせ土地はつなぎを組むのですから、建物をつないでも何の問題も感じませんけどね。

　あなたの場合、結局
　土地決定－買付証明－建築士事務所に依頼・工務店選定－土地契約・工事請負契約－建築確認申請－土地決済・所有権移転・土地つなぎ開始－着工・建物つなぎ開始－上棟・中間金つなぎ開始－完成－引き渡し・建物所有権移転・本融資開始
　と大ざっぱにいってこのような流れとなるでしょう。

　土地無しの方で土地を現金で買う方以外は、土地をおさえてからはほとんど間がとれません。
　建築士事務所に土地を探してもらう手もあるでしょう。そのほうが若干時間に余裕があるでしょう。建築士事務所を使うのであれば、変な土地でも家は建ちますから。その代わりリセールバリューは低いでしょう。

No.2 回答者： 830damasii 回答日時： 2009/03/27 05:23

まともに出したら残金の分にしか融資受けれないですよ

契約書をチョチョイといじくれば売主がバックしてくれると思います