競売に興味があって、宅建の勉強中なのですが、2週間前に一度競売の入札を行ったことがあって、そのときは運良く取り下げになり落札はしませんでした。
その後勉強を進めて取引が無免許でできないことを知り、青くなりました。
そこで質問なのですが、

1、業として行っていないならば無免許でも競売で買えるのだと言う理解でよろしいのでしょうか?。

2、無免許で2回目の競売入札を行ったら、反復継続となるのでしょうか?。

ご回答のほどよろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

NO1です。

神奈川県のホームページですが参考にしてください。

業になるかならないかの判別は、「社会通念上」というぼんやりと書いてありますが、消費者が不利益をこうむらないように免許制度にしたものです。賃貸の大家さんは、日本の歴史上古くからある商行為で、日本全国の大家さんに免許制度を設けるわけにはいかなかったのでしょう。自分の土地を分譲するという行為であれば、免許制をとっても誰も混乱しません。そもそも分譲用土地として仕入れたものではないからです。

落札後転売行為をすると業になると言うふうに書きましたが、訂正させてください。転売行為を繰り返すが正しいです。解りづらくてすみませんでした。

参考URL:http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/t …
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この回答へのお礼

毎度ありがとうございます。
免許があとづけのようなイメージだとすると、賃貸だけ許されたり、分譲はだめだったりすることが理解できるようになりました。

お礼日時:2009/05/16 12:53

仲介業者を間に置いても業務性の存否には影響しません。

仮に先祖代々の土地を売るような場合でも、複数区画に区画割りして分譲すれば反復継続的な取引行為として業務性があるという判断になります。

たまたま競売で落とした物件を転売したからといって、必ずしも業法違反を問われるかどうかはわかりませんが、2回、3回と繰り返せば必ず同業者から都道府県当局にチクられます。
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この回答へのお礼

勉強も深まり、次第に理解できるようになってまいりました。
ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/16 12:49

入札はどなたでも、何度でもできます。

(宅建免許不要)
入札者は、買主の立場です。買主ですので、業に当たりません。

業と言うのは、落札した不動産を転売することです。(宅建要免許)
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この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。非常に安心しました。

でも、いまだにこの取引に該当するのかしないのかの判断が自分には理解しきれてないと思います。

「買主の立場」と「自ら当事者として」では違いがあるのでしょうか?。
あともうひとつ全然理解できないのは、「自分の土地を分譲」をするとき、宅建業者を介しても売買しても違反となることです。なぜ?

お礼日時:2009/05/15 10:56

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q競売入札初心者です

気になる競売物件があり、入札しようか
迷っています。ただ私は素人まったくの初心者で
不動産の知識もありません。もし競売に詳しい方
いらっしゃいましたら教えてください。

物件は
・ショッピングセンターの近くで立地は良く住宅街
・平成7年に新築の二階建ての戸建住宅(土地は50坪くらいのひろさ)
・最低入札額は600万円弱
・現在居住者あり(離婚されたようで旦那さん男性ひとり?)

おおざっぱに言えばこんな物件です。
家もそんなに古くないし、とりあえずはそのまま住めそうなので
競争率は高そうですが、奇跡的に700万円くらいで落札できれば
いいなぁと漠然と思ってます。どうでしょうか?
何せ無知なので、何でも良いのでアドバイスがあれば
お願い致します。

Aベストアンサー

元業者営業です

>ただ私は素人まったくの初心者で不動産の知識もありません。

チャレンジャーですね(笑)。このような人が「競売物件」に手を出すなんて「相当の覚悟」が必要です。

競売物件は平たく言えば「借金のカタ」です。当然所有者は「払えない」から債権者へ家を取り上げられたわけで、そのような人が住んでいる家がどういう状態かなんて判りませんよ。

中には腹いせに家じゅうの設備を壊したり、柱をのこぎりで切って出ていく人もいるのです。
勿論、事前に中を確認することなんてできません。「全てにおいて自己責任」です。
勿論現在占有している人の退去も「自己責任において行う」しかありません。あっさり出て行ってくれればいいですが、そうでないなら強制執行をかけるしかありません。当然費用は自己負担です。(数十万円)

要は「闇鍋」です。
鍋なら腹を壊す程度で済みますが、不動産は一歩間違うと人生が変わります。

世の競売専門業者はそういった「リスク」も込みで入札しています。

ご質問者様もそのように「リスク込み」で入札に参加するならよろしいでしょうが、そうでないなら止めておいた方が無難です。

どうしても入札したいなら、専門の業者に任せた方がよいでしょう。
勿論手数料はかかりますが、「素人」がやるより「リスクヘッジ」になります。

ご参考まで。

元業者営業です

>ただ私は素人まったくの初心者で不動産の知識もありません。

チャレンジャーですね(笑)。このような人が「競売物件」に手を出すなんて「相当の覚悟」が必要です。

競売物件は平たく言えば「借金のカタ」です。当然所有者は「払えない」から債権者へ家を取り上げられたわけで、そのような人が住んでいる家がどういう状態かなんて判りませんよ。

中には腹いせに家じゅうの設備を壊したり、柱をのこぎりで切って出ていく人もいるのです。
勿論、事前に中を確認することなんてできま...続きを読む

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q競売入札しましたが、強制執行など疑問が

一人暮らしの64歳の男性です、近々住まいを立ち退かなければなりません。
犬一匹と猫四匹居ますので、アパートは無理なのでいろいろ探していたところ。
競売で小さな古家付の別荘が100万円代で出たので入札に参加しました。
寒くて雪も多く永住には適さないので、人の話では私の入札額なら必ず落札できると言われました。
資金が200万円しか無いので100万代で買える物件は希少なので買うつもりです。
物件は、以前会社の保養所です。

資金が少ないので強制執行などで100万も掛けられません
もし所有者が動産物を引き取らなければ、私が買い取るか、それも拒否されたら
強制執行しか無いのなら残念だけどキャンセルしようと思ってます。

たくさんの方のお答えお待ちしてます、2週間ほどで結論出さないといけないので
至急お願いいたします。


質問 1
私がその家に住みながら何年か経って時効が来るまで、動産物等を預かるという事はできるでしょうか。


質問 2
現況は占有者の居ない空家状態ですが、所有者の動産、主に生活用品の家具冷蔵庫などがあります。
落札後残金を払い込み所有権の移転が完了したら、鍵が無くても室内に入ってもよいのですか。

質問 3
動産物等は所有者の物かそれとも落札者の物か、法律ではどちらが正しいのですか。



以前、何方かの質問に対する答えです。
        ↓

>競売物件についてはその中にある動産物等も同時に所有したことになります。
 つまり家屋内の物品や、敷地内の樹木、車両などが放置されていればそれも含まれたと思います。
(リース品は違ったかも…)
 落札者の所有になったわけですので、捨てようが売ろうが、自由に出来るわけです。


>基本的には建物の中のものも自由に処分できますね。丸ごとで落札となります。


>空家内にある前所有者の物については、動産なので勝手に処分することは出来ません。

一人暮らしの64歳の男性です、近々住まいを立ち退かなければなりません。
犬一匹と猫四匹居ますので、アパートは無理なのでいろいろ探していたところ。
競売で小さな古家付の別荘が100万円代で出たので入札に参加しました。
寒くて雪も多く永住には適さないので、人の話では私の入札額なら必ず落札できると言われました。
資金が200万円しか無いので100万代で買える物件は希少なので買うつもりです。
物件は、以前会社の保養所です。

資金が少ないので強制執行などで100万も掛けられません
もし所有者が...続きを読む

Aベストアンサー

競売不動産の購入サポートの仕事をしています。

まず、もう少し現所有者について情報を集めた方が良いと思います。
競売物件だからと言って、所有者との話し合いを禁止されているものではありません。

私の場合、立退き交渉で一番多いケースは、購入者が引越し費用を立て替えるという方法です。この費用いかに安くするのがポイントなのですが、企業秘密なのでここではお話出来ません。
ただ、荷物の量にもよると思いますが、だいたい掛かって30万円というのが上限です。
と言うのは、我々が間に入る場合、形上購入者から売主への貸し付けという方式を取るため、明らかに返済に無理のあるような金額の貸し付けはしません。

いずれ、所有者の人物を見るのは重要なことです。
以前、私がお客様の依頼で事前調査した物件は、家の回りに、犬を何十匹と柵を作って放し飼いにしており、近所の話では、所有者は暴力団関係者ということが分かり、どう考えても物件をすんなり引き渡すとは思えないのは明らかでした。
もちろん、裁判所の物件目録には、そのような事は一言も書かれていませんでした。
又、その物件は土地の一部の地目が農地であったため、購入するには農業資格は必要となっていました
始めから農地を農地として売りに出されているなら理解出来ます。現況宅地、地目のみが登記上農地の不動産を売りに出すなんて、ほんとうに売る気があるのか官のする仕事は理解出来ないと思いました。

次に
質問1について

動産を預かるというのは、完全な引渡しを数年猶予するという意味でしょうか?
時効とは、現所有者の動産に対する所有権の消滅時効という意味でしょうか?
いずれにしろ、この方法については現実的ではないので、考えなくてよいと思います。

質問2

鍵の引渡しについては、購入者が代金払込と移転登記が済んでから、前所有者から受取ることになっています。
勝手に室内に入ってはいけません。

質問3

不動産の従物と前所有者の動産を混同されていると思われます。前所有者の所有動産は、競売不動産には含まれません。


最後に書かれているコメントは、明らかに誤りです。

競売不動産の購入サポートの仕事をしています。

まず、もう少し現所有者について情報を集めた方が良いと思います。
競売物件だからと言って、所有者との話し合いを禁止されているものではありません。

私の場合、立退き交渉で一番多いケースは、購入者が引越し費用を立て替えるという方法です。この費用いかに安くするのがポイントなのですが、企業秘密なのでここではお話出来ません。
ただ、荷物の量にもよると思いますが、だいたい掛かって30万円というのが上限です。
と言うのは、我々が間に入る場...続きを読む

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q至急!!戸建競売物件への入札を検討しています

宅地を探していて、おとといネット上で見付けた競売物件を立地などの点で気にいったのですが、連休中で裁判所で資料を閲覧できません。
週明けにでも行く予定にはしていますが、入札期間が1月18日からと、あと10日程しかなく考える時間も専門家に調査を依頼する時間もない為、この物件への入札をしていいのか控えるべきか、おわかりになる範囲で結構ですので、どなたかご回答下さい。お願い致します。

現時点でわかっている情報

事件番号 平成十七年(ヌ)○○号←あえて伏せます。
土地面積 201.65m2
建物面積 220.29m2
地  目 宅地
都市計画 市街化区域
用途地域 一種住居
間取り  4k、3k、納戸(二世帯住宅)
築年月  平成4年3月
構  造 S
備  考 残置物有り

今日実際見てきたのですが、外にゴミ箱や自転車、カーテンやブラインドがそのままな割に、しばらく無人の様子です。
なんだか夜逃げしたような雰囲気のままと言ったらいいでしょうか。

それともし落札したとしたら現状では、二世帯住宅な上、建坪約66坪と言う広さなので解体後一世帯住居新築を検討しています。
質問がまとまらないのですが、解体費用も平均的な感じでいいので知りたいです。ちなみに道路は西に3m程度があるだけです。隣家も密集しています。

どうか宜しくお願い致します。

宅地を探していて、おとといネット上で見付けた競売物件を立地などの点で気にいったのですが、連休中で裁判所で資料を閲覧できません。
週明けにでも行く予定にはしていますが、入札期間が1月18日からと、あと10日程しかなく考える時間も専門家に調査を依頼する時間もない為、この物件への入札をしていいのか控えるべきか、おわかりになる範囲で結構ですので、どなたかご回答下さい。お願い致します。

現時点でわかっている情報

事件番号 平成十七年(ヌ)○○号←あえて伏せます。
土地面積 201.65m2
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Aベストアンサー

不動産業界に従事する者です。

これだけの情報ではなかなかお答えしづらいのですが、競売に何もわからず手を出すのはお勧めいたしません。
私どもプロでもたまに下手を打つこともあります。

多額のお金を支出するのですから、競売の代理入札をする業者に依頼されたほうがいいと思います。

代理手数料は法律的には6%+12万円(消費税別)つまり通常の仲介手数料の倍です。
しかし、大体の業者は5%(消費税別)で引き受けているのではないでしょうか。
インターネット上で検索しても多くの業者が検索できると思います。
当社もそのような代理入札も行っております。
権利関係がきれいになるかの判断や入札価額の提示、購入までの必要経費の算出など。
どこの業者でもこれぐらいのことはアドヴァイスしていただけると思います。

仲介手数料などを節約したいから競売とお考えになっておられたら申し訳ございません。

回答できない代わりにヒントを差し上げます。
私どもプロも三点セットを読み込んで、場合によっては現地を見て判断します。
大概三点セットを読み込むだけで判断がつきます。
逆にどうしても三点セットの内容だけで権利関係がはっきりしないものは手を出さないほうが無難でしょう。

不動産業界に従事する者です。

これだけの情報ではなかなかお答えしづらいのですが、競売に何もわからず手を出すのはお勧めいたしません。
私どもプロでもたまに下手を打つこともあります。

多額のお金を支出するのですから、競売の代理入札をする業者に依頼されたほうがいいと思います。

代理手数料は法律的には6%+12万円(消費税別)つまり通常の仲介手数料の倍です。
しかし、大体の業者は5%(消費税別)で引き受けているのではないでしょうか。
インターネット上で検索しても多くの業者が検索でき...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q競売物件の入札について

近日中に、競売物件の入札をしようと思っています。全く初めての経験なので出来るだけ詳しくアドバイスを頂けたらと思います。

内容的には・・・
 
 1:3LDK(63m2)築年数約25年
 2:立地は中堅都市の中心部の近くで当時の販売価格が1500万くらいです。
 3:現在の不動産鑑定士の評価額が250万くらいです。
 4:昨年同等の部屋が600万と650万にて販売されました。
 
A) 通常どれくらいの入札価格が適当なのか??(例えば通常販売価格の何パーセント等)
B) 現在も入居中なので引渡し時での、トラブルの可能性の内容や注意点等・・・
C) 引渡しででトラブルとなった時の弁護士や裁判費用等・・・
D) 他、想定される注意事項等・・・

以上、なにぶん不動産関係は完全な無知な人間ですので宜しく宜しく御願い申し上げます。

Aベストアンサー

A)特に「相場の何割が適当」というようなものはありませんね。
特に、不動産というのは買う人がどの様に使いたいか(解体して更地にするとか、買った後にリフォームするとか)によっても異なりますから、総予算的な目論見は人それぞれ異なることは不思議なことではありません。

今回、区分所有だと思いますので管理費、修繕積立金の滞納があればそれも負担する必要がありそうですし、入居者を強制執行で退去させるならそれも結構負担があるし、その後にリフォームをするのであればそれも予算計上しなければなりません。

そう考えると、仮に300万円で落札できたとしても結果的に総額が販売事例にある600万円を超える可能性もあるわけです。
そのあたりのリスク等を総合的に考えて応札する必要がありますので、単純に「○円が妥当」とは言えません。これはあなたなりに計算してみて物件代金としていくらまでなら出せそうかを検討するしかないでしょう。
リスクを勘案した結果として、鑑定士の数字が妥当な水準ということもありえそうです。私でも、その情報だけで応札せよと言われれば250万円くらいが上限ですね。

参考ばかりに業者目線では、もし軽微なリフォームで確実に再販600万円が可能と見れば、「空室」が前提で300万円台半ばから400万円程度(これも需要や捌ける速度等にもよる)が目安になるかと思います。
今回は空室ではないので参考にならないと思いますが。

B)言うまでもなく、占有者が出ていかないことが最大のリスクでしょう。基本的に落札されたからといって、裁判所が追い出すわけではありませんので全てあなたがやるのです。場合によっては強制執行まで。

C)「トラブルになったときの」と書かれてますけど、トラブルになることを前提に買うべきですよ。そもそも競売になるような経済状況にある人が身軽に引越したり家を借りたり買ったり出来るはずがないです。
強制執行したり荷物の保管等もあなたが負担すれば、100~200万円程度は見込んでおくほうが安全です。

D)Aでも書いたように滞納関係は要注意ですね。その他管理組合とのトラブル事項。又は室内が確認できませんので、無事に明渡しが済んでも中身が全く予想できないこと。
あと、あまり無いかもしれませんが、現所有者からの逆恨みなど。

A)特に「相場の何割が適当」というようなものはありませんね。
特に、不動産というのは買う人がどの様に使いたいか(解体して更地にするとか、買った後にリフォームするとか)によっても異なりますから、総予算的な目論見は人それぞれ異なることは不思議なことではありません。

今回、区分所有だと思いますので管理費、修繕積立金の滞納があればそれも負担する必要がありそうですし、入居者を強制執行で退去させるならそれも結構負担があるし、その後にリフォームをするのであればそれも予算計上しなければな...続きを読む

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q競売物件で入札について

この度、不動産を購入したく(マンション)競売に入札しようと思うのですが、何点か教えて頂きたく質問致します。

(1) 入札したい物件は、1回目に執行官が家を閲覧しに行ったが不在で
占有者が、生活している様子は無く、2回目の閲覧日も不在で1回目に
行った時の臨時通告書が、未開封で置いて有るという事は、出て行ってしまった(良い物件)と考えられるのでしょうか?ちなみに部屋には、家財道具すべて無く有るのは、エアコンの室内外機のみです。

(2)マンションですので管理費 修繕積立費は滞納無しと(21年7月まで)
なっておりますが、もし私が落札出来た時は、21年7月以降の不動産登記が、1月となると6ヶ月分は、私の支払いになるのでしょうか?
質問は、以上です。

競売物件に、素人が手を出す事が非常に危険な事は、解っておるのですが、生活が苦しくこの不況ですから勉強をかねて教えて頂けます事を
お願い致します。
                            敬具

Aベストアンサー

競売物件で、居住者なし、管理費等の滞納なし、といった場合は競争相手も多く、最低価格よりかなり高くないと落札できない、ことを頭に置いてくださいね。
それから仮に落札できても、一般の家を買うように簡単に住宅ローンを組んだりできない、ことも頭に置いてくださいね。支払いは親兄弟等からとりあえず借りてまずキャッシュ、それを担保に金融機関から借り入れするとか、基本現金決済です。
競売自体は別に危険でも何でもありません。自分でしっかり調査し、決断するだけです。
管理費等は相手が支払いを止めた時点以後の分のみ、あなたが払うことになります。


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