新築戸建ての登記 名義について～旧姓での登記

新築戸建てを購入するのですが、入籍のため姓が変わりました。そのため、登記の名義や住所についてわからず困っています。
どうかアドバイスをお願いします。

状況は以下の通りです。
(1)「売買契約書」は入籍前、彼と私（旧姓）二人の共有名義で契約。
(2)購入代金は、私が全額現金で出資。
(3)新居のあるＡ市に、入籍時に本籍を移した。
(4)新居は現在建築中でまだ住所（表示登記？）が取れておらず、住民票はＢ区のまま。

補足
・契約当初、彼の名前でローンを利用しようかと考えたため、共有名義にしていました。
・夫は前妻さんとの間にお子さんが一人います。私たちの間にはおりません。

以上のような時、
質問１　共有名義から単独名義への変更はどうしたらいいでしょうか。
質問２　登記は、私の入籍前の姓でできますか？
質問３　登記時、名義人の住所はどこにしたらいいのでしょうか。引渡し前（新居の住所が決まった時点で）住民票の異動は可能ですか？

上記の質問を踏まえ、登記のパターンはどれが可能、またはベストなのでしょうか？

Ａ：旧姓・現住所（Ｂ区）で登記→住民票を異動した後で、まとめて変更の手続きをする。
Ｂ：新姓・現住所（Ｂ区）で登記→住民票を異動した後で、Ａ市に住所変更の手続きをする。
Ｃ：新姓・新住所（Ａ市）で登記→変更手続き必要なし。

私としては、将来的な相続（私たちの間に子供が持てなかった場合）などを考え、独身の時点で購入したという経緯を残した方がいいのではないかと考えているため、Ａパターンで手続きできないかと考えています。
相続の考え方や、登記・変更手続きに係わる費用面など、それぞれメリットデメリットなどをお教えいただけると、大変助かります。
どうぞよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： muchyo 回答日時： 2009/06/23 23:39

[質問１　共有名義から単独名義への変更]

契約書の名義変更でしょうか？それなら変更契約書を結んでください。間取りなど最終の図面や導入設備が決まった時点で変更契約を結ぶと思うので、その際に契約名義人を質問者様だけにしてください
ちなみに、登記の名義のことをおっしゃっているのであれば、建築完了後に登記となりますので、そのとき質問者様だけの名義で表題登記と必要であれば保存登記をしてください
建築確認申請はすでに出されましたか？こちらも帰るのであれば早急にハウスメーカに依頼してください

[質問２　登記は、私の入籍前の姓でできるか]
表題登記は住民票が必要です。入籍前の名前が乗っているのであれば可能ですが、すでに籍が変わっているのであれば無理です

[質問３　登記時、名義人の住所はどこにしたらいいのでしょうか。引渡し前（新居の住所が決まった時点で）住民票の異動は可能ですか？]
住民票に記載している住所で登記します。それ以外はできません。
登記簿に登記名義人の住所が記載されるため、新居の住所と登記名義人の住所がちがっていると、不動産登録に関する減税時に確か受け付けてくれなかったりしたような気がしました。すいません、ここは建築住所の市役所へお問い合わせください。

Ｃ案が一番費用がかからず、手間もはぶけますよ。自分で登記するなら問題ありませんが、土地家屋調査士、司法書士に頼むとＡ案、Ｂ案で１０万円の費用が加算されるとお考えください。
相続については、質問者様のお考えが間違っています。まず財産についてですが、不動産はお金を出した人が権利を有します。たとえ夫婦であったとしても質問者様が100％出すのであれば質問者様の財産として登記されます。仮に夫がなくなられた場合、質問者様の財産は質問者様の財産なので財産分与することは無く、夫の財産および夫婦で築いた財産を分与することになります。逆に質問者様がなくなられた場合、質問者様の財産が夫などに分与されます。離婚した場合は、夫が先になくなった場合と同じです

質問者様の状況は少し複雑でご心配される事はごもっともです。お二人のお子様ができるまで、遺言状を公正証書付きで作成されても良いかもしれません。1万円もあればできるのでネットで調べてみてください

あと、登記についてアドバイスがありますが、可能であればご自身で登記してみてください。働いていると無理がありますが、お時間があるようでしたらチャレンジしてみてください。家を建てる集大成の作業ですので、家に対する愛着がわくとともに、30万円ほどは節約できますよ

この回答へのお礼

丁寧なご回答、ありがとうございます。
また心中をお察しくださり、大変ありがたく感じています。。
相続に関しては、名義を私単独にしておけば、お察し通りの心配事は無用ということですよね。万々が一のことを懸念しての過剰な心配かとはわれながら思っていましたが、これに関しご指摘くださったことで、少し安心できました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/24 18:29

No.5 回答者： muchyo 回答日時： 2009/06/25 00:22

No3です

旧姓、新姓に関係なく、質問者様の単独名義にしておくことで相続に関する心配は無くなります。ただし、あくまで質問者様が100％出すことが必須条件ですよ

手続きに関しては、ハウスメーカ、司法書士などとご相談ください。丁寧に教えてくれます

良い家、幸せな家庭をご築きください

この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございました。
漠然とした不安に対し、自分がどうすればいいのかが具体的になり、少し安心した気持ちになれました。
また優しい一言、ありがとうございます。

お礼日時：2009/06/25 15:43

No.4 回答者： hazu01_01 回答日時： 2009/06/23 23:48

＃２です。

>>また、登記原因日時が結婚前か結婚後かは契約書に書かれていますよね。契約日。

建物の場合は新築後の引き渡し日か。
土地の場合は分筆を伴った場合、分筆後引渡しが完了した日。分筆を伴わない場合、通常は契約日。実際にその土地に引渡しができないような物件があれば、それを排除して引き渡した日。

No.2 回答者： hazu01_01 回答日時： 2009/06/23 23:35

まずは、既に結婚して姓が変わってしまったんですよね。

とすれば、登記するために印鑑登録証明が必要なのです。旧姓での印鑑登録証明はとれませんよね。旧姓での登記は無理ですよね。
また、登記原因日時が結婚前か結婚後かは契約書に書かれていますよね。契約日。
登記時の名義人の住所はその時の住民票の存在する住所です。

登記原因日時が結婚前でも後でも、旦那の連れっ子と養子縁組をしない限り、あなたの財産は直接に連れっ子が相続することはできません。

問題は契約では現在の旦那との共有とすると、登記でも共有名義になることです。その上、その資金をすべてあなたが出すことにするとあなたから現在の旦那（契約時は他人）への贈与となる可能性があるということですね。
法務局に相談の上、証拠書類を整えて一旦はあなた１人の名義にした方がよいと思います。贈与税は高いから。

この回答への補足

名義を私単独にするために、アドバイスいただきました「証拠書類を整るには、何を揃えたらいいのでしょうか。
「質問１」の内容と重複し申し訳ありません。
よろしければお教えください。
よろしくお願いします。

補足日時：2009/06/24 18:16

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/06/24 18:16

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/06/23 17:33

登記は旧姓でも新姓でもあまり関係ありません。

ですのでお好きな名前で登記してください。
新姓で登記して、子供ができなくて離婚しようが、あなたの名義というのは変わりませんから。

あと、登記はあなたではなく司法書士に依頼するんですよね？
それならば、依頼する司法書士に納得いくまで相談の上で登記依頼すればいいです。

正直、こういったサイトは、有料ではないですので、回答に責任というものが存在しません。
ここで中途半端な知識を得て、ヘタに勘違いしてしまい一生後悔するようなことのないように、キチンと依頼したほうがいいです。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。
そうですね、誤解や勘違いで失敗することのないよう、司法書士に相談してみます。
アドバイス、どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/06/24 17:59