土地の名義書き換えについて

お世話になりますがどうか宜しくお願いします。
たくさんの質問を読ませていただいたのですが、混濁してしまい重複するかもしれませんが質問を投稿させていただきます。

実家の話になります。私は長女です。兄が一人います。
実家の土地の名義が６年前に亡くなった母のままになっています。
父は現在84歳で、急に体力がなくなり現在入院中です。
又やや認知症の傾向が見られ、今介護保険の申請中です。
話も通じなくなる部分も増えてまだ理解できるうちに、懸案の土地のことについて理解しておきたいと思っています。

土地は約１００坪あります。
評価価格は20万位だと思います。

母はなくなっているので相続になると思いますが、父に相続させることになっても又手続きが近いと考えますし、一番最良の方法があるのでしょうか？
◆その際誰（どこ）に相談をし、費用はどれくらいかかりますか？？
兄は別に土地を購入し家を構えており、子供がおりません。
◆私が父の介護に戻る事を考えておりますが、名義は私の子供にすることはできますか？？
稚拙な質問で申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

また、実家の隣との境界線についてももめているようで、隣が境界線を越えて塀を立てて既に35年以上になります。
撤去すると言う口約束のまま今に至ります。
先日となりに私が、きちんと文書に残して欲しい旨伝えますと、無理やりなことをされ、納得してないと申されました。
盆に隣の方と話し合いをする予定です。

父も私も、できるだけ穏便に解決したいのですが、この際も名義が母のままなので面倒になりそうです。
◆土地の登記面積の変更手続きにも又たくさんのお金がかかるのでしょうか？？
◆土地の登記簿がないと父が言います。きっと金庫があるのですが鍵も番号もわかりません。再発行が可能ですか？？

質問の羅列になりましたがどうか宜しくお願いします。
どうか宜しくご教示の程お願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2009/08/11 14:19

再度書かせていただきます。

私は専門家ではなく、経験や興味から得た知識ですので、ご自身での確認をお願いします。

不動産の所有権登記は、期限や罰則はなかったように思います。注意としては、相続人がその相続分で共有しているとみなされ、売却手続きなどが難しいということですね。さらに、長期間放置すると相続人の死亡などにより権利者が分散されていくことですね。わたしは５代前の祖父さん名義を親父にしたこともありますが、すべての相続人の印鑑や証明書類が必要になるのにびっくりしました。ただ、他の不動産での相続手続きの書類が残っており、相続分不存在証明という書類があったため、一番近い叔父叔母の印鑑と証明書だけですんだので楽でしたね。

預金についてですが、金融機関によっては預金者の死亡を知ったときから預金口座が凍結されます。従って引き出しはATMであっても出来ません。さらに相続人による解約などの引き出しが一定期間ないと支店の通常口座から管理口座？のように取り扱いが変わり、手続きに日数がかかるようになります。さらに長期間放置すると時効により預金の権利を失うことにもなります。不動産と同様に長期間であるほど相続人が複雑・多数になるため手続きが面倒になりますね。

私のときは、私が実家で何気なく固定資産税の明細を見ていたら、先祖と言っていいような祖父さんの名前が残っており、当時を知らないわれわれの世代にその手続きを回してほしくないと言うことを伝え、手続きを行いました。
もしも、あなたが交通事故などで・・・そうしたらあなたのお子さんが良くわからない相続の手続きの中心になる可能性があるのですよ。

出来るだけ早く手続きをされることをお勧めします。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりすいませんでした
ありがとうございました。

お礼日時：2010/02/05 17:10

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2009/08/10 18:08

登記簿がないというのがどのような意味なのでしょうか？

権利書がないということでしょうか？
それとも法務局に登記簿がないということでしょうか？
権利書がないだけであれば、さほど問題になりません。本人確認などの手続きが増えるだけです。登記簿がないのであれば、専門家へ依頼されるほうが良いかもしれませんね。

境界問題は双方の面積などを測量して、お互いが納得する必要があると思います。(1)話し合いで決める、(2)法務局での境界確定の手続きか、(3)裁判で決めるなどがあると思います。

現在はお母様の相続人としてお父様・お兄様・あなたです。今すぐに名義をあなたの子にするためには、相続人一人または複数人からあなたのお子さんへ贈与となるでしょう。将来お父様の相続の時であれば、お母様の相続のうちお父様の相続分はあなた方兄妹に相続されることになりますから、二人または一人で相続してあなたのお子さんに贈与となるでしょう。もちろんお父様が遺言書を残せるのであれば、直接相続（遺贈）することは可能です。

所有権移転登記には登録免許税がかかります。これは相続と贈与では税率が異なります。参考までに固定資産税の評価額に税率をかけることになります。

金庫とは自宅の金庫ですか？
最悪貸金庫を鍵屋さんに壊してもらうことですね。
金融機関の貸金庫であれば、契約者でないと難しいでしょう。契約者が亡くなっているなどの事情があれば相続人の権利で開けてもらうことは可能でしょう。存命中の場合には委任状などが必要になったり、必要に応じて成年後見人の申し立てを家庭裁判所におこす必要があるでしょう。

不動産の面積や形・境界などの測量を含めた登記は、土地家屋調査士が専門家です。
権利関係の登記は、司法書士が専門です。
探すと、土地家屋調査士と司法書士の兼業事務所や共同事務所が法務局のそばにあると思います。相談されるのも良いと思います。
司法書士会・土地家屋調査士会などの相談会などもありますので、ご確認されることをお勧めします。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございます。
登記は済ませております。権利書がどこにあるのか判らないと父が言い、きっと金庫の中だろうと・・・金庫は家庭用の60センチ四方の大きさです。専門家があるのですね・・本当にありがとうございます。
私の子供への相続も簡単には無理だと判りました。
丁寧に回答頂き本当に感謝です。

もうひとつ教えてください
このまま父が他界するまでほうっておくと支障がありますか？？亡き母の預貯金もそのままになっています。
以前に兄と相談し、預貯金を分割すると父が散財するだろうからしばらく温存しておこうと話し合いました。
土地の名義のことと預貯金は放置していると問題が生じますか？？

お礼日時：2009/08/11 08:47

No.1 回答者： ty470620 回答日時： 2009/08/10 16:06

登記簿の再発行には、同じ町内に10年以上住んだ方二名の現任書が必要で、それに捺印するのは実印です。

登記所へ自分で行って印紙を買って母の名義から貴方またはお兄さんの名義にすることはできますが、司法書士、行政書士などの資格を持った事務所にお願いするのが一番です。隣家との境界の問題など、貴方が行ってモメるより簡単です。
私が都内の75坪の土地(荒川区)を父から弟の名義にして、私のマンション(品川区)の区分保有を父25%→0%、母5%→0%、私70%→100%にする手続きの全てで14万円ほどの事務作業費でした。
貴方の土地の村役場、県庁の付近には司法書士の事務所が必ずある筈です。

この回答へのお礼

早々に御回答ありがとうございます。
かなり費用もかかるのですね・・・・
司法書士に相談するのですね、どうもありがとうございます。

お礼日時：2009/08/10 17:32