不動産の相続税、疑問にアドバイスお願いします

不動産の相続税、疑問にアドバイスお願いします
知りたい質問例
参考になるような意見、ＨＰがあれば教えて下さい。

●評価額2500万の土地、今は全部父名義。残り600万のローンがあるけれど
全部長女の私にかえる場合いくら必要か？
家族は、長女の私と、次女と父母の4人家族です。
長女の私一人が相続予定です。長女の私がほとんど土地のローンを払っている状態で、
名義書換の理由は、父親自身がローンの支払いに
苦しんでいるので長女の私名義に変更しようかと思いまして

● もし長女の私名義に変更してローンを払っていく場合、かかる税金はどのようになるか？
サラリーマンをやっている私の給与から減税はあるか？

● 名義変更して土地を売ることになった場合、余分な税金はかかるか？
● 買ったあと、入らなくなった場合、すぐ売却できるか
●相談する専門家によって支払う金額、私長女が得る利益、金額も違うものなんでしょうか？ 個別の専門家の技量（例　税理士）によってどれくらい金額の+を得る可能性、幅があるのでしょうか？
どんな基準によって専門家を選べばいいのでしょうか？たとえば税理士にしても
たくさんいます。どんな基準をもって専門家を選べばいいですか？
専門家を選ぶ　基準があればいくつか挙げて頂けないでしょうか？

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/08/12 13:27

＞長女の私一人が相続予定です。

長女の私がほとんど土地のローンを払っている状態で、名義書換の理由は、父親自身がローンの支払いに苦しんでいるので長女の私名義に変更しようかと思いまして

法定相続人の間でトラブルにならないのなら今の状態で構わないのでは？

相続時は５０００＋１０００×３人＝８０００までは相続税は不要です

別に名義は変更しないでも．．．

・父親がローンを支払う
・貴方がそれに相当する金額を家計に援助する
・お母様と妹には実質貴方が今後も負担し、相続時は全て相続することを「納得して貰っておく」

それで良いのでは？

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/08/12 14:04

＞相談する専門家によって支払う金額、私長女が得る利益、金額も違う…

それは、御質問の前提条件があいまいだからです。

＞父親自身がローンの支払い苦しんでいるので…

ということは、亡くなったわけではないのですね。

＞不動産の相続税、疑問にアドバイス…

亡くなったわけでなければ、相続税は関係ありません。

＞全部長女の私にかえる…

それは相続でなく、金銭授受を伴わないのであれば贈与であり、贈与税の対象です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

＞評価額2500万の土地…

ここで言う「評価額」とは何ですか。
税法に基づく評価額なら良いですけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞いくら必要か…

評価額から基礎控除 110万を引いて税率を掛けた分の「贈与税」が必須。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
もちろん、残りのローンを肩代わりするなら、その分は贈与税の対象から省かれます。
600万が、土地面積の何パーセントに相当するのか、言い換えれば評価額の何パーセントを占めるかによって、贈与税の額は違ってくるということです。

ただ、親子双方に年齢条件はありますが、要件に合うなら「相続時精算課税」を申告することによって、現時点では贈与税を払わないで済ますこともできます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

贈与税のほかに、登記変更に伴う諸費用もいることはいうまでもありません。

＞もし長女の私名義に変更してローンを払っていく場合、かかる税金はどのようになるか…

変更したときに「不動産取得税」が 1回のみ。
「固定資産税」(および都市計画税などがあることも) が毎年。

＞サラリーマンをやっている私の給与から減税はあるか…

関係ありません。

＞名義変更して土地を売ることになった場合、余分な税金はかかるか…

「余分な税金」はありません。
買値より高く売れれば、余分ではなく通常の「譲渡所得税」が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

＞買ったあと、入らなくなった場合、すぐ売却できるか…

買い手を見つけられるならいつでもどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.3 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2009/08/12 14:54

相続税ではなく相続対策を含めた贈与ですよね。

あなたが支払ったローンの金額ははっきりとわかるようにしておくことが重要だと思います。単純に考えればあなたが払ったローンはお父様の借金返済のためですから、そちらも贈与税の対象となります。

ローンですと金融機関などの抵当権がついていると予想されます。ローンの契約上も名義変更は規約に抵触する恐れもあるでしょう。またその不動産を売却する場合には抵当権も合わせての売却か、ローンの一括返済後の抵当権解除が必要となりますし、ローンの契約の規約にも抵触する可能性もあるでしょう。

単純な贈与であれば不動産の評価を相続税法に従った方法で計算し、贈与税がかかります。
お父様からあなたへの売却であれば、お父様に譲渡に伴う利益が発生すれば所得税が、逆に時価より低い金額での譲渡となれば低額譲渡として贈与税が発生します。
お父様がなくなってからの手続きとなれば、お父様の遺産総額次第で相続税が発生する可能性があるでしょう。
譲渡や売却であってもあなたの名義にすれば、不動産取得税が発生するでしょうし、毎年の固定資産税もかかることでしょうね。

相続はお父様の自由に出来る権利として遺言書や生前贈与などがありますが、本来の相続人の相続分を下回るようなことをした場合には、権利を減らされた相続人は権利以上に遺産の分配を受ける相続人に対して遺留分の請求の権利が発生します。ですので、今の話し合いで家族が納得していても手続き上相続が発生すれば全員の印鑑証明が必要となり、生前納得していても争いが発生する可能性もあります。

専門家の費用は自由競争です。ですので、なんともいえません。報酬が高いから税金対策や法律知識のレベルが高いとは限りませんし、お互い赤の他人ですから、話しやすい専門家を見つけることも大切でしょう。
名義変更などは司法書士の業務であり、税理士では手続きできません。こちらも同様に専門家に費用がかかりますし、法務局の手続きにも登録免許税と言う費用もかかります。

私は税理士事務所の元職員で、税理士試験の受験生であったこともあります。住まいを別にする母方の祖父の相続の際には、相続税等の試算を行いましたが、法改正や新しい優遇規定の法律で専門家へ依頼した場合の相続税が数百万円変わったこともあります。相続手続きも当事者の親族が出ることであらたな争いになることを懸念し、遺産の分割協議には同席するだけでそのすべてを司法書士に任せましたね。

無料・有料の相談もあるでしょう。税理士会や司法書士会、市区町村や都道府県、社会福祉協議会などの公益団体、国税である相続税や贈与税であれば管轄税務署、地方税での市町村税である固定資産税であれば市町村役所、都道府県税である不動産取得税であれば都道府県税事務所、国の法律相談の窓口法テラスなどといくつもありますよ。
これらの窓口などを活用されたり、これらの窓口や税理士会などからの紹介などであなた方にとって良い専門家をご自身で探す必要もあるでしょう。

長文失礼しました。

この回答へのお礼

ありがとうございました

お礼日時：2009/08/12 23:48