中古戸建の購入のことで困っています

現在、中古戸建を探していて、気に入った物件を見つけました。
築１３年の木造で、売主は競売物件を落札した不動産会社らしいのですが、おそらく県外の会社なので、地元の不動産会社が仲介しているようです。

見に行ったときは、内装をリフォーム中で洗濯機の置いてあった辺りが水漏れで木材が腐食していましたが、『きちんとなおします』という事でした。それ以外は、雨漏りやシロアリなど問題ないし、外壁も前の持主が塗り直していると聞いて、今週の土曜日に契約することにしました。

それから、何度か家の外回りを見に行っていたのですが、外壁が少し剥がれているのを見つけました。場所は、２階の窓と屋根の中間辺りで近くに寄れないので、状態が良くわからないのですが、この場合は仲介業者に言って、修復してもらえるのでしょか？

もし、修復してもらえない場合は、物件の価格＋外壁の修復となると金額的に難しいです。

素人なので、どうしていいかわからず困っています。

また、売主の不動産会社を口答で聞いたのですが、ネットで調べても出てきませんでした。そうゆう事はあるのでしょうか？

すみませんが、よろしくお願いします。m(_ _)m

No.1 回答者： yukinekogo 回答日時： 2009/09/23 12:04

はじめまして。

現役の不動産屋です。
中古物件の場合、現状引渡しが一般的です。ですが仲介会社へ修理の依頼を頼むのは問題ありません。費用は売主負担になるので修理をしてくれるとは限りませんが。
また売主に関してですが、ネットに出てこない不動産屋は少なからずあります。事前に契約書の雛形を頂き、しっかりと検索してみてはいかがでしょうか？
一般的に外壁や屋根の修繕は１０年に一度位で行います。もし以前に住んでいた方が新築から一度も補修をしていないのであれば要注意です。築１３年家建て屋根・外壁防水工事で数百万はすぐにかかってしまいます。
家は一生の買い物ですからね。しっかり補修歴を確認することをお勧めします

この回答への補足

回答ありがとうございます。

もし修理できないと言われて現状引渡しとなり、今後その外壁の剥がれが原因と思われる雨漏りが発生した場合は、瑕疵担保保障で修繕してもらえるものなのでしょか？

瑕疵担保保障は２年と聞いていますが、外壁の剥がれを認識した上で購入したら、やはり無理ですか？

不動産屋については、競売物件を専門に扱っているらしいので、ネットで出てこないのかも知れないですね・・・再度、詳しい修繕の内容や売主について確認とって見ます。

補足日時：2009/09/23 17:41

この回答へのお礼

ありがとうございましたm(_ _)m

お礼日時：2009/09/23 18:12

No.2 回答者： 20071229 回答日時： 2009/09/23 13:08

中古住宅は完璧なものではありません。

新築で購入するような気持ちで居ると迷い続けることになりますよ。
構造上重大なものでなければ云わないほうがいい。煩い世間知らずと思われます。
業者の回答にもあるように原則現状有姿です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今後、契約前に認識していた外壁の剥がれが原因で、雨漏りが発生した場合の瑕疵担保保障がどうなるのか気になったので、質問しました。

契約日まで日は少ないですが、業者さんの回答の通り、一度ダメもとで聞いてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/09/23 18:21

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/09/23 19:51

元業者営業です

既に回答がある通り、中古物件は「現況有姿」が原則ですが、売主が業者の場合は違います。

売主が業者の場合、宅建業法で「引渡しから最低２年間」の間に発見された
●雨漏り
●シロアリ被害
●給排水設備の故障
●構造上主要部分の木部腐食

以上の４項目については「瑕疵担保責任」が発生し、売主負担での修理が義務付けられております。
これは「業者がその瑕疵を知っても知らなくても」関係ありません。
ただし、「その瑕疵を買主が知って契約した場合」は適用されません。
つまり、瑕疵担保責任は「隠れたる瑕疵」でないと適用されないのです。

今回のケースでは外壁の剥れが原因で雨漏りするかは未確認ですが、現時点でご質問者様が外壁の剥れを発見しておりますので、その事実（ご質問者様が外壁の剥れを発見した事）を売主が知っていた場合、底意地悪い業者なら下手したら「剥れているのを知ってて買ったんだから瑕疵担保責任は適用されない」と主張される危険性があります。

その時は売買契約時に交わした「物件状況報告書」で売主を突付いてみてください。
その中の記述に「雨漏り」についての記述があるはずです。
通常は
「現在雨漏りを確認しているか」
「過去に雨漏りがあったか」
「修理済みかどうか」
細かなニュアンスは違いますが、概ねこのような文章になっているはずです。
そして、この項目に全て「いいえ」とチェックされていれば、「雨漏りを発見していない＝引渡し後２年以内に雨漏りがあった場合隠れたる瑕疵」と判断できると思います。
この書面に署名、捺印した時点で売主は「この報告書どおりに引き渡す義務」が発生し、買主は「この報告書どおり引渡しを受ける権利」が発生します。

つまり、契約時に「雨漏りを発見していない」のなら、「隠れたる瑕疵」として瑕疵担保責任を要求できるはずなのです。

まぁ、一番ＢＥＳＴなのは「事前に売主へ修理を要求し、売主負担での対応」です。
ただし、「はいそうですか」と修理を了承してくれるかは分かりません。

それらのリスクを念頭においてのご判断はご質問者様次第です。

この回答へのお礼

丁寧に回答いただき、ありがとうございます。

とりあえず、仲介の不動産屋に外壁の剥がれについて伝えたところ、『現状を確認して、売主に修理してもらえるか確認取ります。』との事だったので、返事待ちです。

全くの素人なので、ネットや本で読んだことを不動産屋さんに聞いても、『何を言ってるんだろう？』とでも言いたそうな困った顔をされてしまうこともあるのですが、大きな買い物なので分からない事は聞いて納得したいのですが、難しいですね・・・経験者様からのアドバイスはとてもありがたいです。m(_ _)m

お礼日時：2009/09/23 23:07

No.4 回答者： pwert1 回答日時： 2009/09/24 16:04

中古物件の購入は、新築並のレベルで家屋の状態を期待してますと、

あちこちに「粗」を感じる様になります。
手直し程度での引渡とお見受けしますから、一度気になり始めると止まらなくなるものです。
中古住宅を新築並にする方法はたったひとつ、スケルトンリフォームという方法で家をほぼ骨組の状態まで解体し、そこから仕上げていく方法（テレビでおなじみ大改造劇的ビフォーアフターがそのような方法でリフォームしてます。）しか無いと存じます。
物件の予算がお幾らほどで計画されているかはわかりませんが、新築の建売も最近では結構手ごろな値段で売りに出されていますから、それも視野に入れてもう一度検討されてみては？
惑わすつもりではないのですが、住宅は決して安い買物ではないですから・・・。

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。

新築や中古をリフォームするほど予算はないですし、今見せてもらっている物件は、中古にしてはかなり良いほうだと思っています。

ただ、外壁の剥がれが今後雨漏りになった場合の瑕疵担保保障が心配だったのですが、今日、仲介業者の方に状態を確認してもらったら、簡単な修復作業でいけるようなので、売主負担で直してくれるとの事でした。

いろいろ、貴重なご意見をありがとうございました。m(_ _)m

お礼日時：2009/09/24 21:00