複数筆に分かれている土地の分筆について

土地の分筆についてのご質問です。

自宅の地所は５筆の土地がツギハギになっています。
それぞれの土地について1/2を伯父が共有し、残り1/2を
私と母の３者共有となっております。
※私と母の持分はそれぞれの土地について異なります。

土地A～C　伯父1/2、私1/2の共有
土地D　伯父1/2、私9/40、母11/40の共有
土地E　伯父1/2、私5/14、母2/14の共有


この土地を伯父と我が家（私と母）の持分で分筆したいと
思っております。

それぞれの土地ごとに分筆をすると更にツギハギの
所有区分になってしまう為、５筆の土地を一体として
考えて線引きをしようと思います。

この場合、５筆を一度合筆してから分筆する必要が
あるのでしょうか？

また1/2は伯父、1/2は私と母の共有と言う形で分筆可能ですか？

詳しい方にアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： muchyo 回答日時： 2009/10/02 23:19

土地の合筆をするには条件をクリアしなければなりません。

・共有者の土地持分が同じであること（合筆する土地の所有権又は表題部の所有者名が同じである必要があります）
・隣地（土地がつながっている）であること
・所有権以外の権利が登記されていないこと
・要役地同士でないこと
等です

質問者様の状態はすでに合筆できない状況ですので、上記をクリアする必要があります。まずは所有権を移転していって合筆し、その後分筆するのが良いかと思います。すでにご指摘のあるように、税金は注意してください。思わぬ出費が発生します。あと、司法書士に頼むと３０万以上は必要になるかもしれませんよ。ご自身で勉強し、登記することをお勧めします。地積測量図の書き方がわかれば後は楽勝です

この回答へのお礼

自分で登記って出来るんですか？？？
それは所有権移転も合筆も分筆も可能なのでしょうか。

出来れば出費は少なくしたいので自分で出来るなら
勉強したいと思います。

手始めにどのように勉強すればよろしいでしょうか？
アドバイスをいただけると嬉しいです。

お礼日時：2009/10/04 22:03

No.5 回答者： muchyo 回答日時： 2009/10/06 21:06

#3です

インターネットで調べるのが手っ取り早いです。キーワードは「土地　所有権移転」「土地　分筆」「土地　合筆」「地積測量図」などです。ある程度調べて書類ができれば、管轄の法務局又は法務支局の相談窓口（ほとんどの法務局は10番）に持っていって、こういったことをしたいけど、この書類であってますかと聞くだけです

司法書士は、申請者に代理して登記を行える資格を持つ人です。本来なら不動産を持っている人が登記申請すべきですが、専門的な知識が必要なため司法書士に頼んだりします。

質問者様はある程度時間があるかと思いますので、ゆっくり時間をかけて解決してみてはいかがでしょうか

この回答へのお礼

ありがとうございます。

本日法務局に行き自分で登記するためにどのような書類が必要か相談してきました。
おっしゃるとおり、一つずつ解決していきたいと思います。

お礼日時：2009/10/07 22:04

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/10/05 16:34

No.２です。

登記を自分でするという件については、所有権移転は書類だけの事ですから出来ない事もありませんが、分筆については図面を作成しなければならず、また現在の土地の確定測量図がなければ測量からしなければなりませんので、素人の方にはちょっと難しいと思います。
測量が必要な場合は数十万くらいかかるかもしれません。所有権移転も含めると１００万くらいはかかるかもしれませんね。

この回答へのお礼

100万もかかるのですか！
所有権移転だけでも自力で行って経費を抑えないと厳しいですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/06 15:48

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/10/02 17:02

持ち分を整理するために土地の交換が必要になると思いますが、不動産の交換については注意しなければなりません。

税務上で交換と認められなければ売買とみなされて譲渡所得税がかかる場合があります。税務上の交換として認められるためには色々な要件があり難しいです。事前に税務署で相談しておいたほうがいいです。

この回答へのお礼

税務上でもいろいろと大変なのですね～。
司法書士に、税務署か…

ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/04 22:00

No.1 回答者： drisa 回答日時： 2009/10/02 16:39

こんにちは。

現在は全ての筆に対して三者が持ち分を持っている状態で、
それを全体の半分を伯父単有持分に、
残りの半分を質問者と母親２人の共有持分にする。
と言うことで良いですか？

登記に関してはさらに筆が細かくなってもよければ１回の登記で出来ますが、
２筆にしてキッチリとした区画に分けるのであれば一度全体を合筆して、
その上で分筆する必要があります。

先々のことを考えると測量して２筆に分筆する方が良いと思います。


面倒なのは持分の整理です。
例えば２人で１/２ずつの持分を持つ土地があり、これを２筆に分筆した場合、
別々に単有持分になる訳ではなく２筆それぞれに１/２ずつの持分を持つことになります。

それぞれを単有持分にする為には、売買契約を結んで持分のやり取りをしなければなりません。
（今回はお金の清算はしないと思いますので「交換」という内容になると思います）

その際には面積や価値なども影響しますので、場合によっては贈与等の対象になりかねません。
（又は金銭での清算が必要）


以上から、結構面倒な手続きが必要になりますので司法書士などに要相談です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

持分の整理が大変なのですね…。
やはり司法書士さんに相談するのが一番の近道でしょうか。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/10/04 21:58