土地の貸し借りについて

私には246坪の宅地が有ます、長方形の土地で道路の侵入口に50坪（元工場だった建物現在は物置）になっています奥には家を建てるてるのに十分の空き地があり親戚の娘夫婦にその土地を貸す約束をしました。一応親戚の娘ですから、地主として保証人になる約束もしました、娘からローン会社
からの連絡として必用書類として　（住民票1通　印鑑証明3通　ローン会社用・保障会社用・登記用）
そのほか娘夫婦に・土地登記簿謄本・土地公図・地積測量図・分筆後のものとあります。分筆はしたくないのですが。　それと土地を貸すのに（登記用）に私の印鑑が必要なのでしょうか　

No.5 回答者： satoshino 回答日時： 2013/10/12 08:59

その貸した土地に、その親戚の娘夫婦所有の住宅を建てるという契約ですか？

建物建設を目的として土地の賃貸借契約には注意が必要です。（借地借家法の借地権が発生します）
銀行から融資を受ける場合、建物には当然抵当権が設定されます。
もし、住宅ローンが払えなくなった場合は、裁判所による競売になる可能性がありす。
土地と建物の所有者が違うと建物の評価も下がります。

＞それと土地を貸すのに（登記用）に私の印鑑が必要なのでしょうか　

借地権を登記する為です。
この登記をすると競売になっても土地を永久的に借りる権利ができますので
銀行はいつでも処分できるようになります。

最近は離婚率が高く離婚した場合はローンが滞ったり差押えになるケースもあります。

質問者さんの代（現在）では、良いかもしれませんが４０年先の親戚の関係も想定して
契約する事をアドバイスします。

トラブルの原因となるタネを作る事にならないように、分筆し売買が良いと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。皆様方の回答を参考にします。娘は少しでも安く作ろうとローン会社と建築会社も自分たちで交渉しているようです。娘の両親もセキスイハウスでローンを組んで家を建てましたがすべて業者任せで何も知りませんでした。頑張っている若夫婦を応援してやりたいと思っています

お礼日時：2013/10/14 05:10

No.4 回答者： 1964orihime 回答日時： 2013/10/11 18:55

　専門職ではありません。

＞一応親戚の娘ですから、地主として保証人になる約束もしました

　分筆しないと、借地契約が結べないのでは？

＞それと土地を貸すのに（登記用）に私の印鑑が必要なのでしょうか　

　借地権設定登記の為では？

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/10/11 17:58

借地にするのは良いのですが、金融機関の要求は、担保提供だと思います。

ここの認識はされていますか？土地と建物と同一の抵当権を設定されるということです。
リスクとしては、万一事故があれば土地も建物と一緒に処分しなければならないということです。
借地で建物だけの担保で融資する金融機関は、フラット35以外はほぼありませんし、土地を担保提供できない場合は、融資額も非常に小さな金額となります。
抵当権の設定登記に要する実印と印鑑証明でしょう。

尚物上保証人は、その物件の範囲での返済義務しか負いませんから、競売等で土地が無くなる事はあっても、それ以上の弁済義務は負いません。
保証人とありますが、連帯保証人はさけなければなりませんよ。連帯保証人は借入額全額に対して、債務返済の責任を負いますから。

この担保提供する場合は、分筆して建物に供せられる敷地を確定しなければ、すべて担保に差し出さなければならなくなりますから、最低限建築確認等に支障が無い範囲などで分筆して、提供するのが通常です。道路に接する間口に限りがあるならば、残りの土地にも建物が建てられるように配慮して分筆する必要があります。

どうも質問者さんも今ひとつ、理解されていないようですから、建物を建築予定の業者がローンなど斡旋していると思いますので、説明可能な知識などがある者に、どのようなことなのか？を良く説明してもらいましょう。娘さんは言われたことをやっているだけで、説明は出来ないと思います。
もしくは、ローン会社の担当者に説明を受けましょう。現在はまだ申し込み段階ですが、いづれローン会社や司法書士の面前で署名押印しなければなりませんから。

また、分筆と言っても、全体を確定協議して測量し、その上で分筆しなければなりませんから、250坪あるならば、60万～80万ぐらいの費用は掛かります。（座標値を用いた測量図があるなら、分筆だけですから20万ぐらい）これは通常、娘さん側の負担となります。

良く御理解された上で履行してください。

例えば親御さんの自宅の敷地が広く、庭先を一部つぶして、子が住宅を建てる場合なども同様です。親御さんの実家と建築予定地を分筆して、そこに住宅を建て、分筆した敷地は（名義は親のまま）子の住宅ローンの担保に提供しなければなりません。逆に言えば、分筆する（土地の地番を分割する）ので実家は、担保に供する必要が無いわけです。
申し遅れましたが当方、不動産業者です。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます、抵当権ですか、なんとなくそんな気もしていました。今度の日曜にローン会社に契約の話で行って聞いてきます。予備知識として知りたかったのです。ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/11 18:53

No.2 回答者： kutugen 回答日時： 2013/10/11 17:00

借地に家を建てるため住宅ローンを組む時は、その借地部分の分筆登記が必要になります。

分筆登記を行わず土地を貸すこと自体は違法でも何でもありませんが、
それでは地上権の及ぶ範囲を登記することが出来ないのです。
ローンの審査では範囲が定められた地上権設定登記がなされていない借地は認められません。

これは何故かと言いますと、銀行やローン会社が建築費用のお金を貸す場合、
その建物に抵当権を設定し、返済されなかった場合はその建物を競売にかける訳です。
その際、建蔽率等の法的基準を満たしてない違法建築物件だと競売も困難です。
つまり抵当としての価値は大きく損なわれる訳です。

ですから、借地部分の分筆登記を行って地上権の範囲を法的に確定させ、
流通可能である合法的な建物になると確認しなければなりません。

いずれにしても、保証人にもなるというのですから、
親戚の娘さん夫婦に言われるまま書類や実印を用意するのではなく、
ローン会社や保証会社から直接、使用目的とその説明を受けるべきです。

銀行の住宅ローンだと普通は、連帯保証人も同行しなければ契約できないんですがねえ・・・

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。地上権の事調べてみました。実の娘でもないのに土地を貸して地上権設定するのはあり得ないですよね。親戚の娘夫婦には両親揃って健在なので連帯保証人ではなくただの保証人になると今度の日曜ローンの契約に行くので宣言しますよ。

お礼日時：2013/10/11 20:22

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/11 15:37

実印をたとえ身内でも自分以外の人間に渡してはなりません。

ましてや印鑑証明と一緒になど論外です。実印の押印は自分が直接するものです。
土地を貸すのに登記は関係ありません。