手付金を返金してもらいたい。

先日某不動産屋と建築条件付きの土地の契約をしました。
その不動産屋が売主であり、建築請負者なので、
仲介業者は間に入っていません。

重要事項説明書（土地売買）、土地売買契約書、
建築工事請負契約書にも捺印、署名をしました。
その際、手付け金として土地10万、建物10万、計20万円の手付金を
支払いしました。(領収書もいただいております。)
間取り等はまだ何も決まっておらず、次回来店時に建築士の方と
間取り等を決めていく予定でした。

その後M銀行、C銀行、Ｓ銀行へ審査をかけていただいたのですが、
先日不動産屋から電話があり、M銀行、C銀行は否決だったとの事。
Ｓ銀行は土地代、建物代は融資可能で
諸費用(130万円)は融資不可との結果となりました。
そこで、不動産家からはフラット35なら絶対に借りれるから
フラット35にしたらどうかとの提案がありました。

当初より不動産屋には自己資金は50万円しかない事、
親族からの援助も難しい事を伝えてありました。
また、フラット35の場合、毎月の返済額が高くなる点、
団体信用保険は別途加入しなければならない点をデメリットとし、
フラット35での借り入れは考えていないことも伝えてありました。

なので、この状態では金銭的に無理なので
白紙に戻したい、手付金を返金してもらいたいと伝えた所、
融資希望額の満額ではないけれど、Ｓ銀行の審査が通ってる以上、
それはできないと言われました。
また、フラット35なら間違いなく融資可能なので、
ローンが組めないわけではないから返金はできないと言われました。

また、建築面積を数坪分減らせば建物代が100万くらい浮くので、
それを諸費用分にまわして、残りの30万を自己資金で支払うという
やり方はどうかとの提案がありました。
(建物代として銀行が融資しているお金を裏で諸費用分に当てる、
それって違法じゃないの？と思いました。)

建築面積を減らせば私たち家族が思い描いていた家は建ちません。
また、充分なオプションもつけられず、満足な家が建つ気がしません。

不動産屋が言う、
◯融資希望額の満額ではないけれど、Ｓ銀行で審査が通っている以上
返金はできない
◯フラット35なら絶対審査が通るのはわかりきっているので、
返金はできない

というのは正当な話なのでしょうか？
私たちの言い分では返金ができないのでしょうか？

また、金銭的な問題で今回の契約を白紙にしたいという思いの他に、
不動産屋の担当営業マンに対する不信感が強いです。
ミスが多く、不快になる事が多々ありました。
こんな人に私たち家族の一生の夢を託していいのかと不安です。

このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか？
アドバイスよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： NNori 回答日時： 2009/10/10 15:55

土地売買契約書に、「ローンが通らなかった場合に手付金を返す」といった旨の特約条項はきちんと盛り込まれていますか？

まず、それを一字一句まちがいなく教えてください。

この回答への補足

土地売買契約書の第13条の融資利用の特約という項目があります。

◯買主は融資を受ける場合、本契約締結度速やかにその融資の申し込み手続きをしなければなりません。
◯前項の融資が否認された場合、買主は表記の期間内であれば、本契約を解除することができます。
◯前項により本契約が解除された場合、売主は買主に受領済みの金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。

と記載されております。
これはつまり「ローンが通らなかった場合に手付金を返す」
という事ですよね？
でも、今回の私たちのケース、不動産屋が言うには
融資希望額の満額ではないが、一応審査は通ったから
返金できないのだそうです。。。

補足日時：2009/10/10 16:26

No.2 回答者： SaKaKashi 回答日時： 2009/10/10 16:07

とりあえず、弁護士会とか司法書士会の無料相談で相談してみてはいかがでしょうか。

法律の専門家に聞くとか、間に入ってもらえばだいたい解決します。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
無料法律相談等で相談する事も考え、ネットで探したのですが、
今日から連休に入ってしまい相談できそうな場所がありません。。。
こちらには不動産関係に詳しい方もいらっしゃるようなので、
すぐにでもアドバイスをいただければと思いました。

お礼日時：2009/10/10 16:39

No.3 回答者： MAD0NNA 回答日時： 2009/10/10 17:33

普通に、解約してもらえるでしょ？

自己資金は50万円、住宅ローンはフラット35以外で。
上の条件が叶わないのなら、解約しましょう？
（銀行、利息もこちらが選ぶべきでしたが）
不動産業者からの善意の事後代案が呑めないなら、
最初のこちらの条件を通すだけです。

＞このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか？
夢のマイホームどころじゃないのですね。かわいそうに。
そのような気持ちになる必要ないと思いますけど。
次の物件探してほしいくらいの余裕を不動産業者に見せましょう。
ただし、その不動産業者はもう、お断りでしょうけど。

けど、そんな条件聞いて無いなんて言う不動産業者なら、
専門家に、ご相談に行かれることを、お薦めいたします。
そうなると、悲しいですが「契約書」だけが証拠になるかも
しれませんので、不利になるような。

不動産業者も、計算済みかも？
何れにせよ、直交渉でほぼ決まりでしょうから、頑張ってください。
でもです、「泣き寝入り」なんかだめですよ。

この回答へのお礼

心強い回答ありがとうございます。

つい先ほど不動産屋に契約を白紙にして返金してもらいたい旨を
伝えようと電話した所、
『担当していた営業マンは退社しました』
と言われました。。。ショックすぎます。。。
もちろん退社の挨拶もありません。。。
もう絶対この不動産屋で家を建てるのは無理だと思いました。
融資額の問題と、担当だった営業マンへの今までの不満を伝え、
解約の意思は強い事を言いました。
明日、お偉いさんと直接会って交渉することになりましたが、
担当営業マンが突然退社した事で、こちらが有利なのかなと思います。
(甘いでしょうか？)
明日の交渉頑張ってきます。。。

お礼日時：2009/10/10 18:17

No.4 回答者： turbotjc 回答日時： 2009/10/10 18:01

業者してます。

恐らく解決できるトラブルだと思います。

業者も本気で契約を履行させようとは思っていないでしょう。手付金の件を交渉カードに、ダメ元でも買主を翻意させられればという程度の考えだと思います。その業者に圧力をかけましょう。監督官庁もしくは業者の所属する協会に相談するんです。各都道府県庁には不動産業者を管轄する部署が必ずあります。各都道府県にも宅地建物取引業協会もしくは全日本不動産協会というのがありますので恐らくそのいずれかに所属していると思います。相談の上、解決の斡旋をしてもらえれば、手付金の額も元々少ないですから、業者もあっさりと白旗をあげると思います。

この回答へのお礼

専門家の方から、心強い回答ありがとうございます。

つい先ほど不動産屋に契約を白紙にして返金してもらいたい旨を
伝えようと電話した所、
『担当していた営業マンは退社しました』
と言われました。。。ショックすぎます。。。
もちろん退社の挨拶もありません。。。
もう絶対この不動産屋で家を建てるのは無理だと思いました。
融資額の問題と、担当だった営業マンへの今までの不満を伝え、
解約の意思は強い事を言いました。
明日、お偉いさんと直接会って交渉することになりましたが、
担当営業マンが突然退社した事で、こちらが有利なのかなと思います。
(甘いでしょうか？)
もし明日の交渉で返金してもらえなければ、協会に相談してみます。
印紙代に３万円を払ったのですが、
それはもう返してもらえないですよね。。。？
マイホーム購入予定の私たちにとって、３万円だってでかいです。。。

お礼日時：2009/10/10 18:21

No.5 回答者： gold_happy 回答日時： 2009/10/10 19:56

今回の件は、心強い投稿があるようなので、今後、ご自宅を建てるにあたっての心構えのようなものを老婆心ながら。

家を建てるときの、施工社とのやりとりは、たとえ戸建てといっても疲労困憊するもの。私も普通に数十億単位の商業ビルを主担当で設計した経験がありますが、それよりも自邸の建設に伴う施工者とのやりとりは疲れました。

あっちは飯のため、こっちは自分の夢（のようなもの？）のため、元から食い違うんですよね、スタンスが。

細かに打合せメモをとり、やり取りは必ずファックスなどを使用し、口頭ベースはなし、などなどアタリマエの話プラス、ヘンな妥協はしないことと、些細なことまで目くじら立てる（細かい、ということとは違います）ことはしない、のバランスを保ちながら、かかわっていくと巧くいくかもしれません。

ホント、実際に建てるほうが、もっともっと疲れますから。もちろん、それは完成させたときの快感、感激で吹き飛んでしまうのですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>っちは飯のため、こっちは自分の夢（のようなもの？）のため、元から食い違うんですよね、スタンスが。

その通りですね。。。

今日お偉いさんと白紙解約に向けて話しをしてきましたが、
さらにその上のお偉いさんにも話を通さなきゃいけないとかで、
しばらく返事を待たなくてはいけなくなりました。。。
今日話したお偉いさんからは
手付金を返せるかわからないと言われました。
むしろ『違約金がかかるケースもあるんですよ』みたいな感じで
かなり強気の姿勢です。

疲労困憊です。。。

お礼日時：2009/10/11 22:25

No.6 回答者： sacra39 回答日時： 2009/10/13 16:46

住宅ローン特約の文章の中で、

借入金融機関、借入金額等の記載があるはずだと思いますが、今までのやりとりを読んでいる中ではその記載についての話が出てきていません。

住宅ローン特約は、融資金額を明記しないと意味がありません。
金額の記載が無いとすれば、極端な話をすると、１００万円の融資がOKになっても、ほな、購入して下さい。という無茶な理論が通用することになりますね。
また、金融機関の記載がないと、金利の高い住宅ローン専門会社の融資がＯＫでも、契約を履行しなければならなくなります。（今回のフラット３５のケースもそれに準じて考えられる）

ですので、契約書、重要事項説明書に上記の項目（金融機関と融資金額）が、どのように記載されているか、教えていただければもうすこしはっきり判ると思います。

この回答への補足

金融機関は『都市銀行他』と書かれています。きちんと銀行名が書かれていないから、フラット３５でも契約を履行しなくてはならないということですよね。。。勉強不足でした。
融資申し込み金額は明確に書かれておりますが、今回のＳ銀行からは満額借りられません。
融資承認予定日は10月20日までとなっています。融資利用の特約には『融資が否認された場合、買主は表記の期間内(10月20日の事です)であれば、本契約を解除する事ができます』と記載されています。Ｓ銀行は
融資申し込み金額の満額が借りられないのだから、否認と同じようなものだと思うのですが、不動産屋から言わせると『満額でなくとも審査が通っている以上返金はできない』のだそうです。

不動産屋と再度交渉しましたが、やはり返金できないの一点張りでした。

補足日時：2009/10/14 18:41

No.7 回答者： sacra39 回答日時： 2009/10/14 21:54

融資特約の金額の記載があり、その金額が借りれない場合は、その特約によって契約を解除できます。

１０月２０日までに、明確に契約解除の意思表示をするべきです。口頭で納得しないようなら、書面を出すなど、２０日までに意思表示した証拠を残しておきましょう。

No.8 ベストアンサー 回答者： MAD0NNA 回答日時： 2009/10/15 00:15

　こんばんは

　No.3です。

　５日間の間に、状況が悪化してしまいましたね。
　まぁ、しかし「普通に、解約してもらえるでしょ？」
　「普通」には、無理でしたね？？？スミマセン(涙)
　でも、「泣き寝入り」なんかしなくていいでしょう。

　＞不動産屋から言わせると『満額でなくとも審査が通っている以上
　＞返金はできない』のだそうです。
　ほぼ、詐欺状態まできていますネ。

　＞返金できないの一点張りでした。
　ただの、業者の希望です。根拠がない。

　業者は、11月21日以降は、今度は「違約金を払って解約」と言って、
　さらに契約解除できない状態にする予定なのでしょう。

　質問者様は、誠意を持って業者と話し合いをしておられるようですね。
　あとは、....
　営業担当者が、退社されていることですし、どうも相手はのらりくらり
　としていて、不誠実極まりない、とても危険な相手のように見受けられ
　ます。以前にお話ししておりました、「都道府県庁の宅建指導課（名称
　が違っても不動産業者を指導監督する部署が必ずあります）で、ご相
　談される」時がやってきました。
　マイホームとは、永い付き合いになります。その業者からのご購入は
　もう考えられないでしょうから、お忙しいとは思いますが出かけてく
　ださい。その時には「印紙代の３万円」の件も、お尋ねください。^^

　人によっては、「貴方は契約という行為を甘く見過ぎていませんか。」
　なんて言う方もおられますが、今回の様な感じでマイホームを手に入
　れておられる方は案外多いんじゃないかとは思います。気づかずにネ。
　質問者様は、被害者です。そういう素人を、今回の様な姑息な手口で
　経営を続ける業者もあるという事です。業者名をチョット公開......^^
　辞めた担当者も、とんだ食わせ者だったのでしょうネ。

この回答へのお礼

昨日、不動産協会、県庁に電話で相談しましたが、今回のケースでは指導できないと言われてしまいました。
区の無料相談会で宅建をお持ちの不動産関連の相談員に、契約書等を持参して相談に行きましたが、そこでも『話を聞く限り悪徳な不動産屋だから、違約金を請求される場合もある。そうなった場合、裁判で戦うしかないから、手付金は諦めた方が楽かもしれませんよ。多くのケースを見てきましたが、２０万円は少ない方ですよ。』とのアドバイスをいただきました。
不動産屋とやり取りした話を聞く限り、私文書偽装もやってる業者だと相談員の方に言われました。なにがなんでも銀行の審査を通そうとしたのか、最初に契約した契約書の他に、銀行用に新たに契約書を作成したい、その為に印紙代が再度かかると言われていたのです。(諸費用、オプション分を建物本体価格に含めようとしていました。)
もしその偽装した契約書に判を押していたら私自身も共犯になると相談員の方に言われ、ぞっとしました。

主人ももう２０万円は諦めようと言っており、私も違約金どうこう言われる恐れがあるくらいならその方がいいと思ったのですが、やはりくやしくて、先ほど不動産屋に電話し、ここでの皆様からのアドバイス、相談員の方からのアドバイスをもとに、これが最後のつもりで返金をお願いしたのですが、『最初から買うつもりもなく、ただのひやかしだったんでしょう？』『(私文書偽装の件を指摘すると)なんの事か私にはわからない。担当営業からの説明が足りなかっただけでしょう？』などなど、手のひらを返したように悪徳な面々があらわになりました。あまりにショックで電話口で涙してしまいました。。。こんな業者と契約してしまった私たちがバカでした。。。『もういいです。手付金は諦めて、解約します』と涙ながらに伝えると、やっと諦めたとでも思ったのか、さらに態度は悪くなり、判子を持って解約しにくるように言われ、一方的に電話を切られました。

私たちはひやかしでもなんでもなく、真剣に購入しようと決意して、契約をし、契約後は私も子供を実家に預けて働きに出ていました。

たった20万円と思われるのかもしれませんが、私たちにとってはものすごい大金です。主人が汗水垂らして働いて稼いでくれた大切なお金です。

本当にショックです。
愚痴っぽくなって申し訳有りません。。。

お礼日時：2009/10/15 21:39

No.9 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/10/15 12:29

審査はあなたが申し込むので不動産屋がやるべきものじゃないですね。

金利が高いバンクの場合は拒否する事も可能だと思いますよ。
あくまでもあなたが払える金利の範囲で決まればと言うことです。
御自分で判断せず弁護士に至急相談してください。

確か判例があったはず。