建築条件付土地でのプランニングについて

よろしくお願いします。
良い土地があったのですが建築条件付です。
１０月３０日に販売会社から以下の通り連絡がありました。

「プランニングについてですが、１１月末までのプラン決定（建築確認申請提出）が必要です。弊社としましてもその期限に間に合うよう、最大限努力いたしますが上記について予めご了承くださいませ。※この期限を過ぎると、弊社ベースプランによる建売販売となってしまいます。」

質問１：これは問題ないよくあることですか？違法行為などではないのでしょうか？

質問２：建築条件付は「土地の売買契約後３カ月以内に建物建築請負契約が成立することを 停止条件として土地の売買契約が締結され、指定された期限までに建物建築請負契約が成立しなかった場合は、土地の売買契約がはじめからなかったものとされ、手付金、預かり金その他名目を問わず、支払い済みの金銭は無条件で全額返還される。」と理解していますが、この物件の場合は１１月中に土地の売買契約を行い、その日から３ヶ月以内に建物建築請負契約が成立しない場合は、全てのお金が戻りますか？

質問３：好きなハウスメーカーがあるのですが、建築条件をはずしてもらうには坪単価が何万円くらい高くなるのでしょうか？

皆様、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/11/02 22:42

１．気に入らなければ土地の契約をしなければ良いです。

ただし、建築条件付き土地を契約してしまえば相手が１１月末までにプラン決定を迫っても知らんぷりは可能でしょう。３ヶ月以内にプランを決定すれば良い権利が与えられます。それが建築条件付き土地です、土地さえ契約してしまえば勝手な例外の文句を業者が付けることは許されません。

２．そのとおりですが、３ヶ月以内にプラン決定をし工事請負契約をすることには前向きに協力する必要があります。１１月中に土地契約の場合は業者の言うように１１月末までにプラン決定をする必要はありません。努力しても３ヶ月以内に工事請負契約に到らなければ白紙解除となりますので、全額返還です。

３．建築条件を外すかどうかはその土地の人気度次第でしょう。単純に土地代金の２割増しぐらいを考えれば良い気もします。業者の物言いからして外してくれない可能性が高いと思います。

　ここまで一般論的ルールを書きましたが、建築条件付き土地は、土地と工事請負を同日に契約しないのであれば売らないと言う業者もいるでしょう。契約するまではお互いの自由ですので、業者が同日の契約をお客に突きつけるのは違法ではありません。不満ならば契約しなければ良いのです。あくまで土地さえ一瞬でも先に契約すれば良いので、その後すぐ同日に工事請負契約をしても良いのです。
　３ヶ月ルールはありますが、のんびり工事請負契約を待つと、契約後３ヶ月間土地は宙ぶらりんのままで工事請負契約に到らなければ白紙解除の可能性もあります。これでは業者は３ヶ月間の金利と手間で大損です、通常このようなへまは業者として避けるべきですので、建築条件付き土地は本来プランもきちんと固まった上でやろうと考えるでしょう。

　ゆえにあなたの条件が多いとその土地売ってもらえない可能性もあります。

　業者の言いたいことは、つまり「１１月２０日ぐらいまでにプランも先に話し合った上で、土地と工事請負契約を同日に結ばせてくれる客でなけえば契約しません。１１月３０日以降は建売物件にしますので土地だけの販売は無くなります。」と言うことでしょう。

　あなたは土地契約だけ結んでしまえば、工事請負契約までに３ヶ月間はとれます。

No.3 回答者： nabituma 回答日時： 2009/11/02 20:18

Q1.建築条件付きの扱いなのか、売り建てなのかで違うでしょうね。

Q2.ほんとうに建築条件付きですか・・・？
Q3.売れない土地なら少しの上乗せで簡単に外してくれる時もあるし、売れるとみていれば、自分のところでやりたいから、かなり高い金額を乗せてくるか、無理といってきます。

No.2 回答者： myakey 回答日時： 2009/11/02 12:37

１。

別に問題なし。要は建て売りなんだから、買い主決まらなきゃ建ててから売ればいいから。普通ですね。

２。戻るでしょう。ただし、そちらの場合、11月末までにプラン決めないとってのがあるから、直接確認しましょうね。普通なら戻りますが。

３。外したかったら売り主と交渉してください。いくら割増にするかは売り主が決めますから、平均もくそもありません。そもそも売ってくれないかもね。

この回答への補足

１　建築条件付土地は要は建売なのでしょうか？
３ヶ月じっくりとプランを検討できるのではないのでしょか？

補足日時：2009/11/02 15:35

No.1 回答者： 2T-GEU 回答日時： 2009/11/02 11:36

自分も建築条件付土地にハウスメーカーで建てました。

質問３についてですが自分の場合、その不動産業者が上物で稼ごうと思っていた金額が土地代にそのまま載りました。
坪単価にすると１５万くらいです。
これはその地域によって土地代が大きく異なりますので一概には言えませんが。
（東京都内と周辺県でも異なるでしょう）

この回答への補足

１５万円とは驚きました。
私の土地は３９坪なので、５８５万円も高くなるということでしょうか？

補足日時：2009/11/02 15:33