建築条件付土地の仲介手数料について

　建築条件付土地で家を建てようと思い、仲介業者に申込金を払いました(契約はまだです）。売主、仲介人、買主の３者間での購入申込確認書があります。
　その際、仲介手数料が土地と建物をあわせた額で計算されていましたが、調べてみると手数料は土地のみでよいらしく、業者に直接確認しようと思っているのですが、法律の詳しいことがわからないので、こちらで何かアドバイスを頂けたらと思い、質問しました。
　過去の質問を見てみると、仲介業者が手数料を多くほしいための姑息な手段らしいと書いてありましたが、法律的に違法なのでしょうか？その点については、あまりはっきり書かれていないようですが、一概には言えないのでしょうか。
　ちなみに、通常土地の契約をしてから間取りを決めるようですが、土地が、もうすぐ造成完了で、申込をした当時は開発申請中でした。その間に売主と打合せをして、間取りが決まってきています。その辺の事情も関係するのでしょうか？
　長くなってしまいましたが、回答頂ける方がいましたらよろしくお願いします。
　

No.3 ベストアンサー 回答者： guramezo 回答日時： 2004/09/19 22:12

今の状況は、仲介手数料の説明を受けたが、金額は合意していない、ということになります。

というか、そのように主張されることがスタートですね。

従って、前回のお答えと、基本的には変りません。

実戦的なアドバイスをすれば、以下のようになります。

(1)仲介業者が「専任契約」(他の業者が買い手をつけてきても、必ず専任契約業者を通して取引しなくてはならない)か否か、確認する。
専任業者でなければ、せっかく見つけた買い手を逃すと、一銭にもならないので、手数料の値引き交渉には応じやすい。(書類を確認して、分らなければ電話で確認して下さい)

(2)「建築条件付土地契約」と、実質が同じなのだから、土地だけの手数料でなければ納得できない・・・と主張して、消費者センターに相談すると、揺さぶりをかける。
業者は、自分が正しいと思っても、何を指摘されるか不安なので、できれば避けたいはず。

といったところですが、ゼロ回答されても仕方ないと思いますので、少しでも安くなればよしとお考え下さい。
と言うのも、支払った仲介手数料は、将来売却する際に取得原価として控除されますので、必ずしもまるまる損するわけではありません。
色々なケースがあるので書ききれませんが、最で税金が、仲介手数料の約半分低くなります。(居住用資産の売却など、他の控除で課税されない場合などは、当然手数料控除の意味はなくなりますが)
支払った仲介手数料の領収書は、大切に保管してください。

とにかく、まずは値引きの要請をぶつけてみることです。

この回答へのお礼

いつも迅速な回答ありがとうございます。仲介業者は確か専任だったと思います。そうすると(１)はつかえないですね。とりあえず、売主のほうでも直接販売をしているので、この物件は「建築条件付」ですよね、と確認するところから始めてみようと思います。いろいろ言われると思いますが、アドバイス頂いたことを参考にして交渉してみようと思います。
　こちらの不勉強という点も少なからずあるのですね。納得いきませんが、しょうがないですね。もう少し勉強しようと思います。
　いろいろアドバイスいただき本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/09/19 23:29

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2004/09/19 16:22

＞確認書には建築条件付土地とは、一言も書いてありません。

補足を拝見すると、「建築条件付土地」の契約ではない様に思われます。
「建物をこれから建てる建売」の契約ですね。

「建築条件付土地」とは、土地を購入する契約が主体で、但し建築請負契約も必ず結んでもらいますよ、ということです。

では、「建売」となると、どんな点が不利になるかといいますと、本来の「建売」は、出来上がりを買うことになるので、自由度がなく、品質もチェックできない、といった点です。
しかし、今回のケースは、間取りの希望も取り入れられているのですから、建築中の手抜き工事チェックでよいわけです。

売り手側は、「建売」の形になった方が、土地の税金が軽減される利点があります。

そこで、今回の場合は、業者の仲介手数料について言えば、確かに土地のみの契約よりも余分にかかります。業者としても、違法ではありません。

その手数料を抑えるためには、「土地売買」と「建物請負契約」を別に契約する必要があります。この場合は、売主の承諾が必要です。しかし、既にかなり具体的に進んでいるようですし、そうすることが売主に有利になるとは言えませんので、難しいように思います。

むしろ、仲介業者に対して、手数料を低くしてもらう交渉の方が現実的です。

仲介手数料の、「３％+６万円」は、法律で決められた「上限」ですから、値引き交渉は当然の権利です。
ただ、購入申込書に仲介手数料を記載しているので、断られればそれまでです。その際は、売主に口添えをお願いしてみるくらいでしょうか。

あまりお役に立たないようで、申し訳ありません。

この回答への補足

　回答ありがとうございます。度々申し訳ありませんが、質問の文であいまいな部分がありました。
　仲介手数料については、購入申込書には記載されていません。諸費用の内訳について説明を受けた時の書類に書いてあっただけです。
　購入申込書の売主は間取りを打合せしている会社になっていて、申込書の一番最後の部分で、買主、売主、仲介人の名前が出てきています。
　以上の点を踏まえて、何かアドバイスをいただけるでしょうか。よろしくお願い致します。
　

補足日時：2004/09/19 20:47

No.1 回答者： guramezo 回答日時： 2004/09/19 04:54

「建売」の場合は、「建物」相当分の仲介手数料も支払いますが、「建築条件付土地」の場合は、「条件のついた土地」の売買ですから、建物に対する仲介手数料は発生しません。

もし手数料を取れば、仲介の対象外ですから、法律的な根拠は「宅建法違反」になります。
(下記ＵＲＬ参照)

ご質問者の場合、注意すべき点は、これから本契約を締結する際に、「土地・建物」として契約書を作られないようにすることです。
土地の売買契約書で、条文の中に「建築条件」が付く契約になっていれば、建物分の手数料支払いの請求ができませんが、後で精算するとして「建物代」を明記した契約は、違法ですがトラブルになりやすいということです。

参考URL：http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/200408 …

この回答への補足

　早々の回答ありがとうございます。重ねて質問させて頂きたいのですが、申込確認書の中の売渡し予定価格が建物を含めた値段で記載されています。この場合はやはり含めた額で手数料を支払わないといけないのでしょうか？確認書には建築条件付土地とは、一言も書いてありません。申込をした時点では、土地の値段が確定していなかったようで、あまり気にしていませんでした。勉強不足で、条件付土地についてよく知らなかったので。。。
　＞ご質問者の場合、注意すべき点は、これから本契約を締結する際に、「土地・建物」として契約書を作られないようにすることです。

　これは、土地と建物の契約を同じ日にしないという事でよいのでしょうか？契約書をよく読んで、「建物代」と明記してあったら判を押さない方がよいという事ですよね？
　度々申し訳ありませんがよろしくお願い致します。
　

補足日時：2004/09/19 14:51