建築条件付土地で家を建てられた方教えてください。

Question

気に入った場所で、建築条件付土地という分譲のお家があり、
昨日モデルルームを見せていただいたのですが…

今日の夜に、私達の気に入った場所が売れてしまうといけないので仮契約というものをしに不動産屋に来て欲しいと言われました。

そして、後に手付け金を入れて欲しいとの事ですが、もしローン審査に通らなかった場合手付け金は返ってくると言っています。

主人も気に入った為に購入を検討しているのですが、建築条件付土地というものについては色々調べてある程度理解する事が出来ましたが、良し悪しも色々あるようです。

そこでお聞きしたい事は…。

・不動産屋に今晩聞いておいた方いい事。確認しておくべき事。

家の購入など初めての為何を考えれればいいのか、全くわかりません。
色々自分なりに調べてはいるのですが、何を調べればいいのかもわからない状態です（ノД`）・゜・。

どんな小さな事でもかまいませんのでアドバイスいただけると助かります。補足が必要であれば補足いたしますので、教えていただきたいです。

daigoin · Accepted Answer

◆家建築の神様・大豪院です。ご質問ありがとうごさいました。

・家建築の一般的な注意事項は注文建築でも建築条件付でも共通したものがありますので、ここでは建築条件付土地の契約について基本的な注意事項をまとめます。

(1)正しい建築条件付土地は「3ヶ月以内に家建築について契約が成立しない場合は白紙撤回」というものです。この場合、建築する会社でご希望の家が建てられるのかどうか、はあらかじめ確認してください。建築条件として請け負う建築会社は“どんな家でも建てられる”のではないからです。
軽量鉄骨の家を建てるつもりでも、木造建築しか建てられない建築条件付ではマズいわけです。最初からわかっていたことを理由に白紙撤回することは難しいので「建築条件として請け負う会社が建てることのできる（得意な）住宅は何か」ということは確認してください。

(2)「建築条件付き土地・自由設計」となっていても、実質的には間取りもなにもすでに決まっていて、融通をきかせず「建売と同じ」というものがあります。これが最もトラブルとなります。建築条件付土地として少し割高に販売し、実は最初から建売住宅を売るつもりで販売してる場合です。
この場合、業者は必ずどこかの時点で「土地契約と建築請負契約を１本化（＝同時契約）してください」と言ってきます。これがクセモノです。実はこの１本化こそ「建売住宅として契約します」ということなのです。その場合、土地と建物にそれぞれ仲介手数料をとられます。また、契約時点では既に建築申請が建売として完了していることを意味しますので、間取りの変更などが事実上できなかったり、高額は変更手数料を要求されたりします。

大きくはこの２つの点です。特に(2)を気をつけてください。(2)をする業者が必ずしも悪徳業者ではないのですが「一本化（同時契約）を・・・」と言い出してきたら、資金繰りが苦しいか、他にもズルイことをしているか、など家建築そのものについても不安材料がある会社である可能性が出てきます。

「気に入った土地ならば契約形態だけのことだったら一本化でもいいじゃないか」というような意見を時に目にします。けれども、これは建築条件付土地の販売としては違法です。違法なことをする業者が誠実な家建築をする保証はどこにもありません。

以上、あせって舞い上がらず、冷静になって進めてください。

edgw · Answer

土地が気に入っているなら土地のみの契約を結びます、建築請負契約はプランや仕様・詳細の見積がでたら契約します、とこの40文字を伝えるだけで良いです。
セット契約を迫るのであれば、一度距離を置いた方が良いでしょう。
勿論、双方の信頼関係による所はありますが、建築条件付きの契約はこの点が肝です。　　

結局、セット契約しても家は建ちます。建った家が過程からアフターめ含めて納得できるかです。出足で不安を感じる業者であれば、致命傷なトラブルに繋がる可能性は高いと言えます。但し、誠意が伝わり納得出来るのであれば、同時契約もありでしょう。記録だけはキチンと残しておきましょう。

daigoin · Answer

◆家建築の神様・大豪院です。再度のご質問ありがとうごさいました。

「土地・建物のセット販売なので、ローンは一度に組んでいただきます。もちろん“ローンを組む前”にプランやオプションなど全てが決まってからです。」

この業者は私の回答の(2)に相当する業者で、最初から建売住宅を販売するつもりです。
多くの段取りですと、仮契約後すぐに本契約を迫ってきます。業者は「本契約の後で細かなオプションや間取りをつめていきます」などといかにも自由設計がそこから始まるかのように説明するはずです。

ところが本契約を済ませると掌を返したように「そこは変更できません」「お金がかかります」などという文句を連発してきます。だって本契約時点では既に建築申請は済ませていますので大きな変更などできないからです。契約を破棄しようとすると「手付金倍返し」を要求してきます。非常によくある手口です。

業者に「セット契約とは建築条件付契約ではないことですね」「広告の表示どおりに土地と建物は別契約の建築条件付契約でお願いします」とはっきり言うことです。建築条件付土地で売り出して「セット契約（＝建売販売）」を行うことは独占禁止法違反なのです。

先に書きましたように、土地の契約の段取りばかりではなく、そのようなズルイ手を使う業者に「きちんとした施工やアフターケア」があると思いますか？
通常の建築条件付土地での契約（＝土地と建物は別契約）をすんなり了承しない業者なら、後々の家本体の建築のためにもやめたほうが無難です。

bushido- · Answer

＞なんと言えば同時に契約しないで済むのでしょうか？？

No3のお礼にて、あなたは建築条件付土地については理解しているつもりと書かれておりますので、その理解を原則として、もしそこから外れることが有るのであれば、それについての説明をきちんと求めることです。
ご理解されていれば解る話かと思いますが、業者が建物同時契約を迫るとすれば、自由設計に付き合う気はないということです。

しかし先の回答でも書きました通りに、消費者としては満足できる家を持ち、住まうことが目的ですから、業者の販売手法云々は第一義ではありません。条件付土地売買という前提で建物同時契約にメリットは無いと書きましたが、それでもあなたのご判断でお話を進めることは構わないと思います。

業者のスタンスや進め方についての説明をよく聞いて、賛同出来るのであればそのやり方に付き合えば良いし、不審に思う点があれば違うやり方を要求するなりお断りすれば良いことです。

bushido- · Answer

＞電話したトコロ、土地と建物のセット販売だから…といわれたんですが

ありがちですが、条件付と言いながら建売手法で丸め込もうとしているのかもしれませんね。
いくつかのベースプランの中から選んだり、オプションを選んだりする程度の選択しかないのかもしれません。

注文住宅の打ち合わせというのは、基本的に白紙の上に一からプランを作るような作業ですから、週末に2,3時間を使うとして早くても1ヶ月程度は要するものです。
しかし予め用意されたプランやオプションをセレクトするだけであればほとんど時間はかからずに同時契約も可能となります。
業界的に言いますと、そういうのは極めて建売住宅に近い販売方法として見ます。

結果的に消費者が満足すれば販売手法のことなどどちらでも構わないとは思うのですが、本来の形やそれに伴う消費者としてのメリットデメリットを理解された上で判断することが大切です。
いずれにしても同時に契約する必要性やメリットはありませんのでご注意ください。もし同時契約するならば建売住宅を買ったものと割り切って考えるほうが良いかもしれません。

bushido- · Answer

＞建築条件付土地という分譲のお家があり

建築条件付土地というのは、建築する業者を指定された上で土地（更地）を購入する土地の売買契約ですから「お家」はないはずです。モデルハウスを見たということを言いたいのでしょうか。

3ヶ月以内等の期間内に、指定業者と建築請負契約を締結することを停止条件（成就しなければ契約効力が生じない）、又は解除条件（成就しなければ解除となる）として土地の売買契約を交わします。
条件というのは業者を指定されることのみですから、建売住宅と異なり建物はフリープランの注文住宅が原則です。

条件が成就されなければ白紙解除となり手付金は返還されます。また、質問者もお書きのようにローン特約が付されていれば、ローン不可の場合にも同様に白紙解除となります。

ここまで条件付土地売買の基本的説明を書きました。
以下は注意点を。

＞私達の気に入った場所が売れてしまうといけないので仮契約というものをしに不動産屋に来て欲しいと言われました

仮契約というよりも申込ですね。一応、順位を保全する程度の効力はありますが、申込段階であれば意思撤回は自由に出来ます。急かすのはほぼ営業トークですから慌てる必要はありません。本当に他にも客がたくさん居るのであれば特定の人を急かす必要などなく、単に待ち構えていれば良いわけですから。

＞そして、後に手付け金を入れて欲しいとの事です

このときが正式な契約締結になります。くれぐれも建築請負契約との同時契約はしないようご注意ください。
上で書きましたように原則は注文住宅ですから、プランも練らずにいきなり契約できるはずがありません。また、その指定業者で納得の行くプラン・見積りの家が出来そうにないと思えば、請負契約を締結せずに土地売買を白紙解除できる消費者側のメリットを失うことになります。

土地契約前には重要事項説明を受けます。この重要事項説明書を契約当日ではなくて、申込手続を終えてからなるべく早めに貰えるよう要求してください。そして熟読して不明な点があれば、契約前に全てクリアにしてください。
同様に、売買契約書も事前に文面を貰ってよく確認してください。

それが、今晩不動産屋に確認しておくべきことです。
相手は商売ですから契約を急かしますが、上記の書面が出てこないうちに契約や手付金の段取りだけ進めるようなことがないように運ぶことです。

86tarou · Answer

建築条件付土地というのは、土地が安めに設定され、その代わり建物で儲けさせてください、というような感じになります。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm
http://www.sumunet.jp/house/tsubo/014.html
建売ではないといっても、建築する建物に制約があったり、２、３種類のプランから選ぶなんてのもあります。そういうのは、建売と殆ど変わらないと思っても良いかもしれません。

不動産は基本的に早い者勝ちなので、良い物件は買うかどうかの判断にスピードが要求されます。それを実行するには十分な知識と相場観等がないと駄目です。希望する物件の土地相場が幾らなのか予め調べ、住宅ローンも自分の収入では幾ら借りるのが無理がないのか等色々勉強しておくことが沢山あります。半年から１年位、不動産広告や物件を色々見て歩き、情報も蓄積された状態でなら良いのですが、売れてしまうかもしれないからという理由だけで話を進めるのは、あまりお勧め出来ません。販売会社も売るためには無理をしてでもローン審査を通します。収入的に難しくても、70歳支払い終了で金利が低い変動金利にすれば、当初の毎月の支払いが少なくなるので通り易くなりますから。ただ、将来金利が上がった時に払っていけなくなったり、最初から余裕がある支払いでないかもしれません（ローン審査限度額＞＞余裕のある支払い）。ローンは自分で色々な金融機関を自分で調べ、一番総支払額が少なくなるように自分で審査を申し込むと方が良いです。
例えとして、年収の25％を支払いに充て毎月の支払額を計算します。現在の年齢から定年（繰上返済を前提なら＋５年）までの年数を支払い年数に設定し、↓のＵＲＬで計算してみてください。取り敢えず、金利は全期間固定で３～3.5％位で良いでしょうか。
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc2.jsp
これに頭金を加え、諸費用を引けば購入出来る大体の物件価格が分かります。頭金は貯金を全部使うのではなく、年収の半分以上は最低置いておきましょう。何があるか分かりませんし。

関係無いことも書きましたがどうでしょう、もう十分に準備は出来てますか？住居は生活を豊かにする道具の一つに過ぎません。無理はせず、くれぐれも本末転倒にならないようにしてくださいね。特に無理なローンを組むと、支払いだけのために生活することにもなりかねません。余裕のある支払いにして、外食や旅行にも行きましょう。

建築条件付土地で家を建てられた方教えてください。

◆家建築の神様・大豪院です。

この回答への補足

土地が気に入っているなら土地のみの契約を結びます、建築請負契約はプランや仕様・詳細の見積がでたら契約します、とこの40文字を伝えるだけで良いです。

◆家建築の神様・大豪院です。

＞なんと言えば同時に契約しないで済むのでしょうか？？

この回答への補足

＞電話したトコロ、土地と建物のセット販売だから…といわれたんですが

＞建築条件付土地という分譲のお家があり

建築条件付土地というのは、土地が安めに設定され、その代わり建物で儲けさせてください、というような感じになります。

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