不動産トラブル

広告には建築確認番号が記載されていて、契約書にも２階建てのツーバイフォー住宅で建築確認がおりているのですが、実際まだ更地の状態で「注文家創り」として記載され、土地と建物がセットになって販売という建築条件付土地（売建）であるはずなのに、先日交わした手付契約が『土地付建物売買契約（契約書の一本化）（印紙1.5万）』でした。

営業の方との話し合いでは３階建て店舗併用住宅にする予定でしたが、いざ設計士の方と話し合いになったときに、予定していた建物ができないと言われ、在来工法にも変更できるということなのですが、これは契約自体が違法に結ばれていると思い、納得できません。

店舗を構えるということで、何度も足を運び、一日中人の流れの統計をとったりと努力し、ようやく独立へ向けて頑張ろう！としているときなので、業者とのやりとりの中でなんとか納得いく方向に向かってはいきたいのですが（設計やお金）、最初の契約からこんなつまずいていては、後々思いやられるのでは・・という不安もいっぱいです。
設計士といっても名刺にはデザイナーとしか記されておらず、建築士の免許はないのかと聞くと、最後にできた間取りなどを確認するときに別に建築士がいると営業の人は言いました。ツーバイフォーで３階建てにする予定が、思うように間取りがとれないため３階建が無理なら２階建てで在来でもできる・・・とあっさりとそう言う業者に不信感が募ります。業者はツーバイも在来も手がけている会社です。

そこで建設業者の法令違反情報収集や建設業者に対する報告徴収及び立ち入り検査などを行ってくれる？国土交通省地方整備局の建政部などに相談にのってもらいたいのですが、今すぐにでも相談にのってもらった方が賢明でしょうか・・？私は独立への期間がまた延びても、また店舗ができる住宅を土地探しから探し直してみても・・とは思っているのですが、主人はもう２年もあちこち探してやっと手付までうって前に進もうとしているので、むやみに相談に行ってこの物件がパーになってしまうかもと思うとどうすればいいのかわかりません。とりあえず設計で話し合ってから納得いかない点が多ければ相談のほうがいいでしょうか、それとも早急に相談にのっていただいた方がいいでしょうか・・どうかアドバイスお願いいたします。

No.12 ベストアンサー 回答者： kant1789 回答日時： 2007/06/02 21:33

　拝読させていただきました。

　契約書をみれば形式的要件が揃っているので、初めからの欠陥説明や実体のない代替品の意味のない説明は表面化しません。買主に営業マンの言うことを信じて署名捺印したことの過失は残るものの、根本にその業者の欠陥説明や契約を行うまでの高度の注意義務違反、買主が誤信を受けたことの事実、買主が契約行為に不慣れなことを見越した上での業者の好都合な誘引行為などは問題にならないのでしょうか。そのあたりを期待しておりましたが、市役所の法律相談では時間も限られていますから無理かもしれません。それらを、またそれ以外を立件するためには、やはり代理人となる弁護士が必要となるかもしれません。
　事実として見れば、会社は怪しい販売や契約行為を奨励しながら営業マンへ責任転嫁をし、営業マンまた買主へ多大な迷惑をかけた自己の過失を認めず、会社へ責任転嫁をしているのはあまりいい構図ではありません。施主のことを考えて責任設計・入念施工すると胸を張っても、所詮はかくのごときものでしかなかったのです。
結論としてご主人様のご希望通り行くのであれば、この先業者の指示と要所で相談をしながら設計・施工をしていく事になるものと存じます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。このたびは何度も親身に回答くださり、本当にありがとうございました。あれから不動産業者との話の折り合いで設計段階へと進んでおります。まだまだ前途多難ではあるかと存じますが、前向きに頑張ってまいりたいと思います。

お礼日時：2007/06/24 14:28

No.11 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/30 20:10

この役人は何か明確な根拠があって、こんなヒステリックな言動を繰り返しているんでしょうか？何故、真剣に被害者の苦慮を役所などで直接聴聞することなく、業者の正当性をのみ主張するのか理解に苦しみます。

業者は責任がなく、買主にのみ過失があるように聞こえますが。こんな頑迷役人に話すより、免許を与えた知事に直接質問状を出したり、直訴した方が早いような気もします。

No.10 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/30 19:43

補足説明です。

　宅建の監督部署は上に述べたように宅地建物取引業法に照らして違反行為があるかどうか、違反が見つかれば免許停止や取り消し等の天誅を下しますが、契約の解除をさせる権限まではありません。最も、大臣免許の業者なら支店のどこかで違反を起こせば全店にその効果が及びますから、これだけでも命取りにはなります。したがって監督庁に呼び出され違反を指摘されれば即刻解除に応じるのが普通です（先にお話ししたマンションの人の例）。が、これに屈しない自己主張を繰り返すしたたかな業者もいますので、解除に持ち込むなら弁護士の力をお借りしてその他の法令（民法、消費者契約法等）によって補強しておけば、私が匿名で確認を得た質問状より（これだけでも命取り）、より確実ということでございます。

この回答への補足

おととい営業マンから電話があり、予想どおり言った言わない、そんなつもりで言ったんじゃないという水かけ論になりました。建築条件でフリープランで建築できるにもかかわらず、建売の売買契約であるのはなぜか？という問いにも「それは会社のやり方なんで、僕に言われても困る」それの一点張りでした。
最初から予算内で理想に近いプランができないのであれば契約などしなかったという点については、「店舗をされるんだから住居部分が狭くなるのは我慢しないといけないんじゃないですか？やめたいのであれば手付放棄で解除は可能ですよ」との返事で、なんとか手付金を返金して白紙解除してほしい旨を伝えましたが無理でした。白紙解除要求を却下されたため、弱気になってしまった主人が『それではこちらもある程度坪数を減らすなど妥協するから、最初の予算内で営業マンができると言ってた間取りで建ててほしいと会社に伝えてください、お願いします』と言い出しました。横で聞いていた私は腹正しさと悔しさでいっぱいで「・・・裁判だ」と内心思うしかありませんでした。

昨日、市の法律相談に出向きましたが残念ながら意に反するものでした。まず、弁護士に広告と不動産売買契約書に目を通していただいたのですが「？？？これは建築条件付売買の契約書ではないですよね。今から３階建て店舗付住宅にするという表示もない。こんなの見たことないなぁ・・」と言い、裁判になったとしても逆に「なぜ契約前に、契約書に書かれてある土地建物の図面＆面積＆売買代金が変わるのに、うかつにもハンコを押してしまったのか？」という買主側の過失をつつかれると難しいものがあると言われました。おっしゃるとおり、なぜ、あのとき一番疑問を持たないといけない点に執着せず、すべては営業マンの「できる」の言葉だけを信じて契約してしまった点について後悔せざるを得ません。最後には「契約後の音声録音の会話のやりとりを聞いていけば、矛盾している点など文章にあげていって長く戦えば勝てるかもしれないが・・・」という見解でした。

来週、また業者との設計打ち合わせなのですがその後に営業マンがローンの具体的な話し合いをしたいので事務所へ来てほしいとのことです。
「自分の営業説明に不足があったことと予算内で納めてもらえるかどうかを会社に話す、でも会社から無理だと判断されたらすみません」と言うのですが、私はもう営業マンを信じていませんので本当に会社に報告するのかさえも疑問ですし、自分は頑張ったけどやっぱり無理でしたという回答だろうなぁと予測しています。そうなると会社へではなく、営業マン個人になんとかしてもらいたいと願うことは無理なことなのか・・とさえ思ってしまいます。

補足日時：2007/06/02 10:04

No.9 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/30 16:41

　休業日でただ今拝読いたしました。

　上司の愚劣で珍妙無類な回答を読ませていただいて、誠に笑止千万、牽強付会な説明もはなはだしいとの印象を受けました。私のいる草深い地方都市にはこの虎狼のような、すぐ思い当たる大臣免許の建設業者がありませんが、それはともかく、いよいよ計画された自己主張をしてきた観があります。消費者センターのことは忘れましょう。荷が重いということもあります。
　私は法律の専門家ではありませんし、これまでの話も私の過去の仕事上から得た経験知を元に行ってきました。大きな誤りはないと信じますが、これからご相談をなさるにあたり、要点をまとめておかれた方が良いと存じます。ご質問からは微妙な部分の内容は分かりませんが、私の理解できた相談時の要点を以下に記します。大きく3点です。箇条書きといたします。

（1）建築確認番号のある広告を見て、現地を確認したら更地。営業マンより建築条件付の説明あり。買主の希望する3階建て店舗併用住宅が建築可能かと問う→可能との明言あり。
●被害者となった者から考えて、きっかけとなるこのような業者の販売行為は許されるのか。元々選択の自由がない建売なのに、自由度の許される建築条件付というのは矛盾した都合の良い顧客誘引行為では？建築条件を隠れ蓑にした建売青田売りの脱法行為では？（広告掲載には「注文家創り」とあり。）

（2）契約時において本来「建築条件付」なら土地売買契約書と建物建築請負契約書の2本立てであるべきが、何故か土地・建物の契約書の1本化。建築条件が建売売買契約にすり替わり、もちろん停止条件もなし。
●重要事項説明書、売買契約書の説明が広告掲載の「2階建て建売」の内容確認にのみ終始し、買主の希望する肝心の3階建て店舗併用住宅には一切触れない。契約行為の形式的正当性を得るために、買主希望の実体を無視した宅建業法違反の行為では？後日の責任追及の証拠を残さないためか？建築確認が下りていない物件は契約が出来ないから、とりあえずおりている別物件を代用説明し、契約金を預かる契約が通るのか。買主が指示したものでもなく望んだものでもない。契約を急がすのは業者の都合勝手。問題のある説明行為、契約行為では？

※念のため、ひとつご確認頂きたいことがあります。売買代金総額と支払い手付金額の相関関係です。本物件のように未完成の場合は、業者が受け取る手付金の額は保全を講じなければ5％を超えて受け取ることが出来ません（41条）。〔例：3,000万円の建売なら150万円を超えて手付金を受け取る場合、銀行か保険会社の保全契約を講じた後でなければ業者は違法。20％を上限として受領を許す別規定の39条よりも優先。仮に15％（450万円）でも良いが、この場合は建物が未完成なので5％以内の規定を外すことはできず、やはり保全が必要。〕

（3）契約後建築士の説明によって買主の希望した3階建てプランが不可であることを告げられる（容積率オーパー、構造耐力上の問題）。また、予算が500万円上がることも業者から告げられる。使えない3階建てや目的用途以外の在来木造2階建ては建つ。この間、一度も平・立面図等の検討資料の提示はなし。
●最初から買主の希望するプランを伝えているにも関わらず、これが出来ないことが分かっていれば契約などしない。検討資料を一度も出すことなく契約後に出来ません、また予算がアップします、では専門免許を有する業者として問題ないか？業者の説明義務に違反していないか？営業マンの返事「ニュアンスとして出来ると言った。建築士の裏付けは一度も取っていない」（？？）

良い弁護士にめぐり会うことを願います。もし、意に満たなければ弁護士会で不動産に強い弁護士を紹介して頂くことも可能かと存じます。

（業者には一度も無条件解除を打診したことはありませんか？）

　なお、後学のため上記の3点について当県の宅建監督部署にＦＡＸで質問したところ、（1）については具体的な広告などの証拠があればより検討ができるが、質問状だけでは判断できない。（2）については宅地建物取引業法65条第1項3号の「他法令違反等」に該当する（詐欺等の民法上の規定に基づく）。（3）については宅地建物取引業法47条2項（断定的判断の提供、正当な理由なく契約を急がせる行為等の禁止）、宅地建物取引業法施行規則16条12-1項（同主旨）に違反しているおそれがあり、具体的には当事者の聴聞や資料の検討が必要、との回答が得られていることを申し添えます。宅建の監督部署は全法律を業者に適用するわけではなく、宅地建物取引業法を基盤にしてその範囲で違反行為を判断しています。弁護士によって、それ以外の該当する法律を適用して救済していただけると良いのですが。なお、印紙は違反です。

この回答へのお礼

休日にも関わらず、貴重なお時間をさいていただけて恐縮です・・。
こちらで業者の名をあげることができたらよいのですが、やはり伏せておかねばなりませんね（はがゆいです＾＾；）

※手付金の保全措置は、保険会社の保全契約を交わしています。

今日、性懲りもなく国土交通省へ電話して、今回の『土地建物総額表示（セット売り・消費税込・外回り工事費込）』という販売スタイルで、『注文家づくり』という販売形式で
不動産売買契約書を交わしたのですが、いったいこれはなんの契約になるんでしょうか？と問うと「建売の一種ですね」という回答でした。そして建売のフリープランということ自体がありえないことなんです、だけど注文家づくりということでこういう家にしていきましょうというのは消費者のニーズなので、行政はそこまで踏み込めない。そして建築条件付の契約かそうでないかわからなかったのは買主の過失でもあり、営業マンができるといった言葉だけで設計図面もない状況で普通契約なんてしませんよね？僕だったらそんな状況で契約なんてしません。そういう話しは契約前に買主が「きちんとした設計図も見積もりもないんであれば契約なんてできない」と問わなければいけない問題で、買主側の重大な過失です。そして営業マンは販売のプロで、建築のプロではないですからね！ということで、最後には「裁判になったとしても、買主さんが宅建業法のことを一から知っておかないと負けるでしょうね」と言い放たれてしまいました。
業者とは後日改めて今後の方向性の話し合いをしていきます。まだこちらから白紙解除の要求は打診していません・・主人はもめごとになってしまうんであれば、手付金さえ返してくれるならもうそれでいいと落胆しています。ですが業者がすんなりと白紙解除要求に応じてくれないとなると、やはり民事裁判という方向になっていくと思うので法律相談にのっていただこうと思います。（明日の予定があさってとなってしまいました）kant1789様のように親身に相談にのっていただける弁護士さんにめぐり合えることを祈ります

お礼日時：2007/05/30 18:55

No.8 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/29 10:29

　拝読させていただきました。

今回も感じましたが、最初のお話から観察していますと営業マンの内容に首を傾げます。建築の知識も不動産の経験も浅く、仕事に携わる責任感も極めて薄い人のようです。だからといって業者の責任がなくなるわけではありませんが、

（1）今回の契約の「取引態様」（販売スタイル）はどのようでしょうか。営業マンの不動産会社が「売主」ですか、「仲介」ですか。3つしかありません。売主、代理、仲介（媒介）のいずれかです。よくあるのが土地を所有する売主（工務店）があって、そこが建築確認をおろした「建売」をこの営業が仲介している場合です。工務店→設計事務所（建築士）→仲介不動産会社の数社結託の構図ではないですか。広告の2階建て木造で重説、契約を行い（3階に一切触れないこと、対応がはっきりしないこと）、後の追及・責任を免れようという巧妙な意図（証拠を残さない）が感じられるものですから。仲介なら手数料が発生していますが、売主なら発生しません。
（2）この営業マンの会社の宅建免許は県知事免許ですか、大臣免許ですか。社員は何名位ですか。
　　

この回答への補足

kant1789様　昨日、設計打ち合わせの際に上司の方とお話しさせていただきました。やはり、今回のトラブルの発端は営業マンの軽率な言動が招いたことによるものではないかと思います。ですが、今回営業担当者になった方というのは、少なくとも新米とは言いがたい方です。なぜなら２年前に一度ご縁があってこちらの業者に申し込み金まで払った経緯があるのですが、当時はこちらの事情で売買契約にまではたどりつかなかったのですが、そのときから社員として働かれています。今回の売買契約までの経過を上司の方にお話ししたのですが上司も直接営業マンと後日話し合って、事実確認をとってからまた改めて・・ということで結局昨日は話が堂々めぐりで終わってしまったのですが。今回はしっかり音声録音してきて自宅に戻り何度も聞き返しました＾＾；

（１）取引の熊様は【代理】、営業マンの不動産会社はＡ社で販売代理となっており、「売主」となっているのはＢ社です。Ａ社とＢ社は名称が違うけれども同じグループ会社です。Ａ社が在来工法、Ｂ社がツーバイフォー工法を建築しています。
今回の取引スタイルを上司に再確認してみましたら、「建築条件付土地ではない、建売でもない、建売の青田売りでもない、『土地建物総額表示（セット売り・消費税込・外回り工事費込）』という販売スタイルで、『注文家づくり』と説明されました。チラシにもそう記載していますとのことです。「今回交わした不動産売買契約書というのは建売での契約だと思うのですが、そうではないのですか？」という問いには「不動産売買契約書＝建売ではない、仮にどんな契約書にしろ、その中に建売や建築条件付土地や注文建築などの表記はないものなんです」という回答でした。そして営業マンが建築条件付ですか？はいそうです、と答えられたのはなぜですか？と問うと上司も「当社ではフリープラン＝建築条件付と言うことがある、営業マンもそんな深い意味合いで言ったんではないと思います」と回答されました。

（２）営業マンの会社の宅建免許は国土交通大臣（２）で、近畿圏で支店があり社員数はわかりませんが、契約した支店での社員数は１０名以上３０名未満といったところだと予測されます。

話し合いの中で疑問点に思ったことを述べさせてくださいね。まず、営業マンが事前に設計士の方と話し合ってできるかできないか確認を取らずに話したこと。この点について契約前にこちらが設計士の方と大まかな設計＆見積もりを出してもらうことはできなかったのかという問いに、上司は「間取りっていうのはなかなか１回では決まらないものです。なので３回４回と設計をし直していくだけの余地は正直ないんです」と回答されたこと→結局設計だけ先にしてしまって実際思うような希望がかなわないと判ると、契約までたどりつけないと困るということですね。なのでＡ社ではまずは契約→次に設計士とプランを練るスタイルをとっているとのこと。営業はお金のしがらみがあるが、設計士はお金のしがらみがないので自由とも言われてました。

昨日、設計士の方との話し合いで店舗の間口は構造上どうしても無理ということでそれはもうしょうがないですよねということで、結局構造上問題ない場所を間口へというプランになったわけですが、もうひとつ「えぇっ？」と驚いたことが・・。それは当初営業マンが１階店舗が△坪で、２階がＬＤＫ何畳くらいで部屋がひとつとトイレ洗面浴室、そして３階に２部屋、というプランを言われたので、私達もそれで◆万円におさまるんですよね？と何度も確認したら「たぶんいけると思いますよ～そんなにめちゃくちゃ上がりませんよ」と言われていたのが、
実際、当方が希望していた間取り面積を建築しようとすると予定していた額に＋３００万円かかるというのです。結局建築確認がおりていて２階建てで売買契約した金額よりも５００万円ほどあがることになります。なのでもうローンも通るのかという心配も出てきますし、なにより最初に私達が希望する間取り面積だと予算内では無理ですよという説明も表示もなかったということ。私達はどうすればいいんですか？と問うと「・・・ご予算内で考えられるならご希望の間取り面積を削るしか方法はないですよね」ということなのです。業者はある程度の非は認めているものの、だからどうこう（価格を下げるなど）の意向は全く示してくれません・・・。

そして最後にもうひとつ解らないことがあります。売買契約書の収入印紙（１万５千円）にわい印が押されていないこと。書替契約のときに貼りかえるので印を押さないとのことなのですがこれは問題ないものなんでしょうか

補足日時：2007/05/30 00:43

この回答へのお礼

市の消費者センターへ問い合わたところ、私達の手に負える問題ではないので弁護士さんに相談してみてはということでした。消費者契約法が適用されないのかという点については、契約前に打ち合わせされていた書類などの証拠品がないから・・・証拠品さえあれば・・ねぇということでした。要するに重要事項説明のときにどこまで言っておかないといけないのかとか、私達不動産に関しては詳しくないので正直わからないんです。なので弁護士さんに相談されて、消費者契約法が適用されるようであればまた考えられたらいかがですか？という回答でした。行政にしろ消費者センターにしろ、なんとか救済していただきたいから相談しているのに相談すればするほど落ち込んでいきます。kant1789様が相談にのっていただいているだけが救いです。明日、市の弁護士相談へ予約しました。

お礼日時：2007/05/30 10:55

No.7 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/27 03:57

（続きです）

（3）次に、あなたが仮にこの土地に最初から3階建て店舗併用住宅が建築できないことが分かっていたら、果たしてこの契約をしていたかどうか、その場合の問題はどこにあったか、を考察します。
不動産の売買の場合は、購入者に購入の意思決定を下していただく前に（トラブルを未然に防ぐために）重要事項説明を業者に義務付けています（35条）。これは契約書の前に宅地建物取引主任者により主任者証が提示され、書面を交付されて説明のあったことと思います。このとき、主任者（業者といっても同じです）が土地を十分調査せず、間違った説明をしたり故意（わざと）に事実を告げなかった場合はどうなるのでしょう。医者が誤診をして患者に損害を与えた場合、我々ならどうしますか。ただ事では済みません。お手元の不動産売買契約書の中に「瑕疵（かし）担保責任」という条項があると存じます。瑕疵というのは「キズ」、「欠陥」と考えておいて良いかと思います。営業マンの説明により3階建ての店舗併用住宅を建築できることが可能と判断し、それが出来ないことになったとき、その責任は買主の無知・蒙昧に帰せられるべきものですか。それは買主が無理な注文をつけるからできない、と業者は主張するかもしれません。しかし買主も違法建築をしろ、とは言うはずがありません。私の昔の請負契約の経験でも適法な範囲で希望を満たすように努力し、施主様のご理解を得るようにしていました。そのような提案があったのかどうか質問内容からは不明ですが、要するに疾病した患者が気を付けていれば間違いは起きなかったこと、と言い切れるでしょうか。その免許の専門性はどこにあるのでしょうか。業者の調査義務違反、重要な事実の告知義務違反と先に述べたのはこのことです。予定の建物が建つか建たないかはあなたが調べなさい、ということでしょうか。民法570条では、売買の目的物に隠れた瑕疵（3階を建てると建ペイ率や容積率がオーパーする、というような形式的なことではありません。それは後の話です。より根本の業者側の調査能力の不備、説明内容の不備をいいます。機能的欠陥とか付いてる物が付いてないという物理的欠陥だけでなく）があり、そのために売買の目的を達することができないときは、買主は直ちに契約を解除し、損害の賠償を請求できる、としています。ただ、その瑕疵は隠れたもの、つまり契約当時あなたがその瑕疵の存在を知らず、その知らないことについて過失がない場合でなければなりません。が、この点は業者も約定で出来ると言った3階が後で出来ないことを知って慌てているわけですから、専門能力を有しないあなたが事前に知る由もないことは明白です。このような宅地建物取引業法に抵触する杜撰な調査と、営業マンのいい加減な説明を誤信した買主が困惑しているとき、監督指導にあたるべき監督庁が、言った言わないの話ですからそちらで解決してください、というのは全く本質を逸脱した回答に他なりません。そのような無責任な態度がこのような業者の悪質・杜撰な行為を許しているのです。相談時にどうかこのことを知っておいて頂きたいのです。

（4）最後に消費者契約法にふれます。
消費者契約法は、業者と消費者との間に適用されるもので、建売住宅や分譲マンションの売買契約にも当然適用されます。が、個人と個人の間には適用されません。業者は消費者と比較するとその情報量、交渉力などが懸絶しているため、この法律によって消費者を保護しようとするのを目的としています。具体的には、業者側の事実不告知、不利益事実の不告知、断定的判断の提供（株が上がるなどの金銭的なものだけでなく）などの行為があって、これにより消費者が事実を誤認して契約の申し込みや承諾をした場合に消費者はこれを取り消すことができる、というものです。消費者契約法によって取り消しの事態になったときは、他の法律で定められている原則よりも消費者契約法の方がより具体的ですから、申し込みや承諾の取り消しがやりやすくなります。あなたがこれこれの3階建てを希望し、業者がいかにもそれが出来るようにあなたを誤認させ契約の申し込みをさせたことはこれまでの経過で事実として動かしがたいでしょう。今その全文を挙げてもいいですが、長くなりますのでこれはネットで「消費者契約法」を検索され、その全文をご確認ください。特に第4条が消費者のための核心になりますので、どうぞご注意ください。

少し早起きして長々と書きました。どうか落胆することなく、負けないでください。

この回答への補足

kant1789様　改めて親身に回答くださり、本当にありがとうございます。
国土交通省行政機関は宅建業者を監督する機関です。
下記、少し相違しているところがあるかと思いますので、補足させてくださいね。
＞重要事項説明も2階建てで受けたが（？）→受けました。話し合いの中では３階建にすることなどは一切触れず、あくまで形式的な説明の中で「なにか質問は？」と述べられるだけでした。
＞同時に3階建ての店舗併用住宅の件で業者よりできないかもしれないなどの異論は出なかった→出ませんでした。
実際に３階建店舗併用住宅は建築可能です。問題なのは、店舗間口を予定していた場所へ是が非でも建てたいならツーバイは無理、在来なら可能、そのかわり在来だと２階建てしか建てられないし３台車駐車できるはずのところを２台に減らさないといけないという説明がなしであった。営業の方の話しにより、当方はツーバイ３階建てで店舗間口が希望場所でできると思っていた。

＞あなたはこの段階で建築条件付なら3か月の停止条件をつけなければいけないと感じていたが、業者を信用して帰宅した（3階建て用のラフ図面があったかどうか、見積書があったかどうかは不明）→停止条件をつけないといけなかったのでは？と契約後に疑問を抱く。３階建て用の大まかな図面も見積書も全くなしであった。

要するに３階建てツーバイ建築は可能。けれども当方が初めに店舗間口はここにしたいと予定していた考えでは、構造上無理とのことなのです。今日、営業の方と電話で話したときに「あれは僕自身も３階建てで車３台置けて、店舗間口はここに置けれたらいいなぁ・・というニュアンスで言ったんです。」と回答されたので「ニュアンスでは困る、大まかな設計でもよかったから、できるかできないかだけでも事前に設計士の方とお話し合いができてた上で、当方にも建築できる（ニュアンスではなくできると明言）とおっしゃったんじゃないんですか？」と問うと「正直、事前に設計士とそういう打ち合わせはしていない。僕がもう少し○○さん（私）と話し合いをしていればよかったんでしょうね。」とのことでした。

こうなると、きちんとした設計図も見積もりも出ていないのに営業の方の「できる」と言った言葉だけを信じて契約してしまった当方に非があり、店舗間口にこだわって無理難題を押し付けているのはむしろこちら側ではないかとさえ思えてきました・・。実際間口にさえこだわらなければ、３階建てツーバイは建築可能なのですからね・・。

そして業者は土地と建物をセットにして販売しているので、土地だけを買うことはできない、今現在更地の状態で、できる限り施主さんのご要望に沿って建築していくスタイルをとっている。これが施主さんにとって一番メリットが大きい販売方法だと判断しているのでずっとこれでやってきているとのことでした。営業の方が「建築条件付です」と回答されるからごっちゃになってしまうのかもしれませんね。単なる建売の青田売りなんでしょうか・・

下記にこんな記事が載っていたのですが、『経済的観点からみると、建売住宅の青田売りも土地の所有権とその土地に新築された建物の所有権とを購入者が取得する訳ですから、一種の建築条件付土地取引という側面をもっています。　これを奇貨として、建築工事完了前の土地付建物の売買（建売住宅の青田売り）を、土地売買契約と建物請負契約の２つの契約に分解するものが見受けられます。　このような行為は、一見、表示規約第５条や宅建業法第３３条の規制に違反しないように見えますが、結局これらの禁止規定を潜脱して、建売住宅の青田売りに関する広告を行うという目的を達成することになるので、このような表現形式や契約形式をとる場合でも、これらの禁止規定に違反するものです。』の記載分だけを見ますと、今回の売買契約を結ぶ方法は違反ではない？？？と解釈してしまったのですが、間違っているのでしょうか・・
http://www.tfkoutori.jp/t-data/joukentuki.html

不動産とはとても複雑でなにが良くてなにが悪いのか判断に苦しみます。kant1789様は知識も豊富で、誠実で素晴らしい方ですね。落胆せずに納得がいくまで頑張ります。

補足日時：2007/05/28 00:25

No.6 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/27 00:32

　回答を拝見いたしました。

また長文になるかもしれませんがお許しください。

国交省建政部というのは、あなたの県の宅建業者を監督する部署でしょうか。もしそうなら、自ら不良業者を監督指導すべき責任があるのに、消費者の困惑などを軽視した誠に無責任な驚きいった態度と言わざるを得ません。契約の形式的整合性を問うているのではないのです。

あなたの質問内容から、これまでに私が理解している経過を以下にまとめてみますので相違していればご指摘ください。

過日、建築確認番号のある2階建ての広告を見た→営業マンに土地を案内してもらった→その時（或いはその後）土地が建築条件付であることを営業に確認した→営業は条件付であることを明言した（営業が建築条件付の意味をどのレベルで理解していたかは別）。あなたはそれを確認した→現在の建確（建築確認）は2階建てだが、これを3階建ての店舗併用住宅に変更できるかどうか、あなたは営業に確認した→営業から可能の旨の返事を得た→急がされたかどうかは分らないが、契約行為を2階建ての建確のおりている内容でとりあえず行った→重要事項説明も2階建てで受けたが（？）、同時に3階建ての店舗併用住宅の件で業者よりできないかもしれないなどの異論は出なかった（外注の建築士は出席していないと思われる）→あなたはこの段階で建築条件付なら3か月の停止条件をつけなければいけないと感じていたが、業者を信用して帰宅した（3階建て用のラフ図面があったかどうか、見積書があったかどうかは不明）→本物の設計士が出てきて3階建ては建築基準法に適合しない部分があるので建築できない旨知らされる（形式的説明）→業者に異議を述べるも、業者は道路部分に肝心の店舗入口部分が面していない2階建ての在来木造を勧めるのみで、なんとか工夫して3階建てを建てようという意思を示さない→納得がいかず今日に至る

(1)まず誤解のないように申し上げますが、宅建業者が故意（わざと）にしろ過失（うっかり）にしろ、あるいは無知にしろ、先に述べた「建売住宅の青田売り」という販売手法を使用することは、それ自体では違法性はありません。それの運用の仕方に問題があるのです。例えば新築の未完成マンションを販売するにあたり、実物大のモデルルームを作り、設計図書を揃えて顧客を集めることは違法ではありません。この業者の場合は、建売既製品の販売に怪しげな「建築条件付」というものを付けて顧客を誘引しているから問題なのです。営業のトークにより（営業が条件の意味を分ろうと分るまいと）それにっていかにも選択肢が豊富なように見せかけて顧客を誘引する行為がはたして問題なし、と行政が目をつぶるものかどうか（その構成要件は➁に書きます）。誇大広告の禁止規定違反に抵触するのでは、と申し上げたのはこのことです。建築条件付の未完成新築マンション販売など見たことがおありでしょうか。

➁次に相談時の重要ポイントとなる、問題の「建築条件付」を個別に考えます。建築条件付とは土地の売買に際して、売主から建物を建築することの条件をつけた販売形態ですが、これに何故こだわるかといえば、建築条件付販売が業者に限定的に許された販売手法だからです。業者の優越的地位を利用して不公正な取引を未然に防ぐため、この取引を行う業者には厳しい規制と消費者には保護規定が設けられているのです。業者が「建築条件付」と広告もしくは営業トーク（どちらであろうと不特定多数の顧客に公示することに変わりありません）で言えるためには、次の要件のすべてを満たす必要があります。
　ア）土地売買契約後3か月以内に建物の建築請負契約が成立すること
　　　を停止条件として土地売買契約を締結すること
　　　（停止条件とは、ある条件が成就するまで効力が保留されるとい
　　　うことです。100点を取ったらゲーム機を買ってあげる。それま
　　　では約束の効力はお預け、など。）
　イ）建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売主かその代理
　　　人に限られること
　ウ）建築する条件がととのわなかったときは、名目のいかんを問わず
　　　受領した金銭はすべて速やかに返還すること

あなたが営業マンより建築条件付の話を聞き、契約の後で停止条件をつけなかったことを後悔されておりますが、もともとあなたに落ち度はありません。更地を見せられて、土地を所有する会社で建物を建てる必要がある、したがってこれは建築条件付の土地です、と説明を受ければ疑う人はいないのではないでしょうか。停止条件は、上に記したように消費者保護の立場から業者の優越的地位の濫用を防ぐために、法により強制的に付けるよう定められているものなのです。あなたが付すものではありません。
この業者は、違法な建築条件付建売？と称する物を販売しておきながら、肝心のところで停止条件を付けておりません。これはあまりにも業者に都合のよい販売方法ではないでしょうか。これでも契約をした消費者に非があるのでしょうか。それはむしろ法が厳しく禁ずる「優越的地位の濫用」というものではないでしょうか。お尋ねになった役人はこれらの内容を把握したうえで、そちらの民事介入で解決してください、と回答しているのでしょうか。全く無責任でおめでたい役所と言わざるを得ません。不役所と言うべきでしょうか。

（一度投稿します）

No.5 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/24 18:48

（続きです）

その場合は、民事上の契約金の返還請求ができることはもちろん、不法行為として損害賠償の請求もできます。また、希望の建物が建つように誤信させて勧誘することは、消費者契約法の「断定的判断の提供」（42条）に他なりませんので、同法に基づき契約を取り消して契約金の返還を請求できます。また、契約行為をした場所が貴殿の自宅や喫茶店その他の場所、要するに業者が売主になる場合で、土地・建物の売買の申し込みや契約が宅建業者の事務所や現地案内所等以外の場所で行われた場合には、8日間以内ならその申し込みの撤回や契約の解除ができます。尚、8日間の初日は業者からクーリングオフを告げられた日から起算します。これらも検討する必要がおありでしょう。
　いずれにしましても、業者も今後は確信犯的な態度（開き直り。法をタテにスゴム。）に出てくることが予想されますので、素人判断は慎むべきです。請負工事のトラブルは殆どの県では県庁の「建設工事紛争審査会」に調停や解決を依頼しますが、今回は巧妙にできた宅地建物の「売買」ですから、県庁の宅建業者を監督する部署にご相談されることになります。私事に亘りますが、同じマンションに住まわれている方で土地を購入した後に業者とトラブルになり、私がハウスメーカーにいたことを人伝にお聞きになって拙宅にこられたことがあります。やはり、施主の誠意に付け込んだ悪質なものでしたが（違約金を請求されておりました）、それも行政へ相談後、違約金どころか支払った契約金を取り戻し、今は大手ハウスメーカーで建築され明るくお暮らしになておられます（監督庁は業者の処分権があります）。焦燥、不安、怒り、さまざまのお気持ちでいられると存じますが、あきらめずにご相談をなさってください。決して不利な状況ではございません。何かのご参考になれば幸甚です。

この回答への補足

まず最初に、お礼の投稿欄には１０００文字制限があり書ききれませんので、補足内容の欄にお礼を述べさせていただくことお許しください。

kant1789様、本当に親身になって考えてくださり感謝の思いでいっぱいです。また同じ関西地方在住ということで心強いです。今日こちらのアドバイスを受ける前に、営業の人から別用で携帯に連絡があったので、再度尋ねて見ました。
私「ここは建築条件付土地ですよね？」　→営業「そうですよ」
私「だけど先日交わした契約は建売の売買契約になっていますよね？これってどうなんですか？」→「建売の売買契約ですが、当社はこの販売でやってきてますから全然問題ないですよ」
私「問題ないと言われましても、素人の見解ではなにが問題ないのかわかりませんので、行政機関で相談にのっていただこうかとも考えているのですが」→営業「あ～・・・・・全然問題ないですよ」とのことでした。しかも在来工法になるとツーバイよりも若干費用は抑えられるんですよね？との問いにも「うちは在来もツーバイも同じ価格です」と。もう本当に業者の思うつぼに事が運んでいっています。自宅の電話にかかってきていたらこのやりとりを音声録音できたのですが、携帯にかかってきたため録音もできずなにも証拠がありません。私と営業の人の会話のやりとりだけです。あとで言った言わないの水かけ論にならないかと心配です。

今回建売住宅の青田売りなる販売方法の中身を詳しく教えていただき、たいへん勉強になりました。不動産契約は業者の事務所内で行いましたし、契約後既に８日以上経過しているのでクーリングオフは適用できませんね。宅地建物取引業と消費者契約法にも違反している旨を聞き、決して不利な状況ではないとの最後の言葉にたいへん勇気づけられました。
あとは契約を続行していきたい主人と、できることなら白紙に戻してやり直したい私との意見が今後どうなっていくのかたいへん重い課題です。なにぶん今回が年齢的なものもあり独立チャンスの最終期と思っている主人でありますから、白紙に戻ったときに鬱状態になるだろうと予測されるのが辛いところです。
まずは県庁の宅建業者を監督される部署や消費者センターなどの機関に相談し、どうしたらよいのか方向性を決めていかなければと思います。
同じマンションにお住まいの方もkant1789様に相談にのっていただけて本当に救われましたよね。私も毎日いろいろな思いで胃が痛い身ですが、あきらめずにいい方向に向かえるよう努力いたします。あつかましいお願いではありますが、また相談にのっていただけると幸いです。まだ質問は締め切らせていただきませんが、お礼ポイント２０点では申し訳ないほどのご教授をいただき、本当にありがとうございます

補足日時：2007/05/25 00:44

この回答へのお礼

国土交通省建政部へ電話してみました。回答は「業者は図面をおこして建築確認許可を得て、その土地にこんな建物が建ちますよということで売買契約をしているから問題ないと思われます。２階建てで許可がおりているところへ、３階建の店舗併用住宅に替えるということは買主側の都合なので、あとは営業との言った言わないの水かけ論になるはずだからあとは民事介入しか手立てはないと言われてしまいました。営業の人の意見だけを聞いてきちんとした設計図がないまま契約してしまった当方にも非があるんでしょうね。だけど悔しい気持ちでいっぱいです。kant1789様がアドバイスくださったように、あとは消費者センターとか市の相談へ出向くしかありませんよね。行政の人に言われてこういう販売方法も問題ない話しなのか・・・と落胆しました。

お礼日時：2007/05/26 15:05

No.4 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/24 18:19

　とても気になっていたので再度拝見いたしました。

初めに申し上げますが、私は過去ハウスメーカーに勤務し、新築の請負契約や分譲住宅契約、自社分譲地の開発等に携わり、現在は関西地方で宅地建物取引業を営んでいる者です。また、長文なるかもしれません。
今回の二信を拝見して、契約のやり方が建売住宅の青田売り（土地と共に建築確認を受けているが、建築工事自体はこれから行われる建物を売買する方法）と呼ばれるものであり、貴殿が当初から希望されている（或いは営業マンの言質により「錯誤」をおこした）厳密な意味での「建築条件付契約」、「注文建築付土地売買」とは異なるものであることが予想されます。先に申し上げましたように請負契約ではありませんので、「出来上がりの土地及び建物の財産権の移動」が契約の中心に据えられます。建売住宅の青田売りは、売主（業者）の責任とリスクで企画設計された既製品の販売であり、ただ未完成であるというに過ぎません。単なる設備品の交換や外壁のデザイン変更位では請負契約ではありません。
　建築条件付の場合は、建物の内容の決定権は土地購入者にありますが（形式的にも実質的にも建築請負の注文）、建売住宅の場合には売主側にあります。一緒に土地・建物を取引するという意味で、建築条件付と建売住宅の青田売りとは混同されますが（業者側からは巧妙に混同させる）、両者は似て非なるものです。この業者は、建物プランはほぼ決まっているが、建築確認は顧客が就いてからその名義で受ける、をうたい文句にして「売建住宅」の販売を行っているようですが、これは単なる違法な「建売住宅の青田売り」に過ぎません。業者が今になって言を左右にするのは予定されていた行動のように思えます。貴殿としてはそのままで行くのか解除を目的として行動するのか、明確な態度を取るべきと存じます。貴殿が「この土地は建築条件付ですね。」と裏付けをとり、営業マンが「そうです。」と」答えたということが明確であれば、業者側は貴殿を誤信させて売りつけたと見なされ「錯誤」により契約の無効を主張できると思われます。もちろん無効ですから契約がなかったことになりますので、契約金は全額返還されねばなりません（印紙15,000円は仮にも契約が成立していますから、印紙税法により戻りません）。
　このような悪質業者は、建売住宅の青田売りを強引・執拗にいわば騙しの道具として使っているのではないでしょうか。業者のこのような行為は、宅地建物取引業法35条の「告知義務違反」、同法32条の「誇大広告の禁止規定違反」に抵触するように思われます。この場合、業者は業務停止、免許取消等の行政処分の対象となりますし、営業マンとのその後のやりとりを判断すれば、詐欺行為にも該当するのではないかと感じます。

No.3 回答者： JuJu2 回答日時： 2007/05/24 13:38

建築条件付土地売買と思って契約したが実際は土地付建物売買契約だったのですよね。

そうすると、不動産業法ではなく、消費者契約法に定められた「錯誤」に相当し、無条件契約解除・手付金全額返還を求めることが可能なのではないでしょうか。
その点を含めて相談をされると良いと思います。

契約条件付土地の契約トラブルについて以下のHPが参考になると思います。

参考URL：http://www.iengo.ne.jp/semina/semina07.html