不動産トラブル

広告には建築確認番号が記載されていて、契約書にも２階建てのツーバイフォー住宅で建築確認がおりているのですが、実際まだ更地の状態で「注文家創り」として記載され、土地と建物がセットになって販売という建築条件付土地（売建）であるはずなのに、先日交わした手付契約が『土地付建物売買契約（契約書の一本化）（印紙1.5万）』でした。

営業の方との話し合いでは３階建て店舗併用住宅にする予定でしたが、いざ設計士の方と話し合いになったときに、予定していた建物ができないと言われ、在来工法にも変更できるということなのですが、これは契約自体が違法に結ばれていると思い、納得できません。

店舗を構えるということで、何度も足を運び、一日中人の流れの統計をとったりと努力し、ようやく独立へ向けて頑張ろう！としているときなので、業者とのやりとりの中でなんとか納得いく方向に向かってはいきたいのですが（設計やお金）、最初の契約からこんなつまずいていては、後々思いやられるのでは・・という不安もいっぱいです。
設計士といっても名刺にはデザイナーとしか記されておらず、建築士の免許はないのかと聞くと、最後にできた間取りなどを確認するときに別に建築士がいると営業の人は言いました。ツーバイフォーで３階建てにする予定が、思うように間取りがとれないため３階建が無理なら２階建てで在来でもできる・・・とあっさりとそう言う業者に不信感が募ります。業者はツーバイも在来も手がけている会社です。

そこで建設業者の法令違反情報収集や建設業者に対する報告徴収及び立ち入り検査などを行ってくれる？国土交通省地方整備局の建政部などに相談にのってもらいたいのですが、今すぐにでも相談にのってもらった方が賢明でしょうか・・？私は独立への期間がまた延びても、また店舗ができる住宅を土地探しから探し直してみても・・とは思っているのですが、主人はもう２年もあちこち探してやっと手付までうって前に進もうとしているので、むやみに相談に行ってこの物件がパーになってしまうかもと思うとどうすればいいのかわかりません。とりあえず設計で話し合ってから納得いかない点が多ければ相談のほうがいいでしょうか、それとも早急に相談にのっていただいた方がいいでしょうか・・どうかアドバイスお願いいたします。

No.2 回答者： kant1789 回答日時： 2007/05/24 02:30

まず、良くわからないのが「売建」という意味です。

広告に建築確認番号があるということは、間取り図や基礎伏せ図、仕様書等ができているはずです。したがってこの場合は、貴殿の希望される建築条件付き宅地＝フリープランということとは業者側の言い分とズレが生じます。文面のみから判断しますと、請負契約ではなく売買契約をなされたようにお見受けいたします。洋服を自分の体形にピッタリ合うよう洋装店に生地、デザイン、仕上がりその他を注文するのが前者で既製服を試着して購入するのが後者です。契約の形態も効果も異なります。問題は、下の方も述べられている「重要事項説明書」ですが、どのように説明を受けられたでしょうか。ツーバイフォーも在来（軸組み）も共に木造ですが、強度的に異なります。業者はコスト高のツーバイの3階建てでなく、安く抑えられる2階建てを勧めているようですが、在来2階しかできないことを重要事項のときに説明があり、それに納得して署名押印されたのですか。説明を受けても買主が理解できていなければ説明したことにならないという判例もありますが、その辺をよく整理なされて相談をされたらよろしいかと存じます。恐らく業者側の説明不足、重要な事項の不告知が原因でトラブルになられたと忖度いたしますが、予定の建物が建たなければ解約も当然認められます。手付金を支払っておられるようですが、業者側の言い分に納得させられる前に、今後のご自営の拠点となる大切な建物ですから早急な専門家とのご相談をお勧めいたします。

この回答への補足

お忙しい中、回答くださりありがとうございます。重要事項説明と契約書がセットされている「不動産売買契約書」に印鑑を押して手付を支払いました。重要事項説明も受けて、疑問点はたくさん聞きましたが、肝心の土地売買契約後に建築請負契約をして３ヶ月の停止期間を設けて契約しなければいけないはずのものを、土地付建物売買契約（契約書の一本化）として契約してしまったことに、あとから気付いたということです。そしていざ設計段階になると営業の人との話し合いでは建築できるはずであった「ツーバイ３階建で店舗の間口を接道部分にもってくるというやり方は実は無理で、どうしても間口を接道部分にもってくるという考えなら在来なら可能ですよ」ということなのです。それでは話が違うということで不動産業者に納得いかないという点と、何度も本などを読んで勉強していたはずなのに肝心なところが抜けていたという自分自身に対する腹立だしさもあります。このような両者の思い違いなどが原因で、建政部に相談にのっていただけるのか、また手付金はやはり返ってはこないのかが不安です。またアドバイスいただけると幸いです。

お忙しい中、回答くださりありがとうございます。再度補足質問させていただけますようお願いいたします。私が営業の方に「建築条件付土地になりますよね？」と問うと「そうです」と答えました。２階建てのツーバイの図面で建築確認をおろしているということです。ですが実際はこれから３階建のツーバイ設計し直し、建築確認申請をとる流れです。業者側の言い分とズレが生じるということは、もともとこちらは売買契約成立可能なケースなのでしょうか・・？だとすれば私が違法契約では？と思うのはお門違いですよね・・。要事項説明の際には一応この建築確認での契約で、後日建築申請をして建築確認がとれたらそこが変わるということです。

設計段階になると営業の人との話し合いでは建築できるはずであった「ツーバイ３階建で店舗の間口を接道部分にもってくるというやり方は実は無理で、どうしても間口を接道部分にもってくるという考えなら在来なら可能ですよ」ということなのです。そのかわり３階は建てられないし、当初予定していた車３台スペースは２台しか確保できません。」ということなのです。ですので重要事項説明を受けて、契約したときには店舗間口も接道部分にもってきてそこに３階建のツーバイを建てるという予定でしたのが、接道部分が変形地なので四角で組み建てるツーバイだとそれは無理と設計の方から言われたのです。営業の人に話が違うと言うとあくまで「自分も間口はそこにあって車３台とれると思っていた、設計士は無理って言ってましたか？在来なら間口可能ですよ」ということなのです。それでは話が違うということで不動産業者に納得いかないという点と、何度も本などを読んで勉強していたはずなのに肝心なところが抜けていたという自分自身に対する腹立だしさもあります。このような両者の思い違いなどが原因で、建政部に相談にのっていただけるのか、予定の建物が建たなければ解約も当然認められるとのことですが、停止条件をつけていないのでやはり手付金は返らないのでしょうか・・？またアドバイスいただけると幸いです。

補足日時：2007/05/24 12:03

No.1 回答者： guguku 回答日時： 2007/05/24 00:06

こんばんは。

以前不動産屋に勤めていました。
まず納得いかないのですから早急にご相談された方がいいと思います。
あと私の経験から話をさせていただきます。
この契約書に印鑑を押してしまったように見受けられますが、重要事項説明と言って、多分契約書と一緒に重要事項説明書というのがあると思うのですが、それは受けられたでしょうか？
文章から見た限りでは、重要事項説明をされていたらその場でそういう話になり、契約を中断したでしょうから、されていないように見受けられます。
それだと宅建法の義務違反になるので、この契約を破棄することができると思います。
あとせっかく見つけた物件だと思いますが、そんなに信用ならない業者（私にはいい加減な業者に見えます）に作られる家は心配ではないでしょうか？決して安い買い物ではありません。慎重に考えられた方がいと思います。
参考になれば幸いです。

この回答への補足

お忙しい中、回答くださりありがとうございます。重要事項説明と契約書がセットされている「不動産売買契約書」に印鑑を押して手付を支払いました。重要事項説明も受けて、疑問点はたくさん聞きましたが、肝心の土地売買契約後に建築請負契約をして３ヶ月の停止期間を設けて契約しなければいけないはずのものを、土地付建物売買契約（契約書の一本化）として契約してしまったことに、あとから気付いたということです。そしていざ設計段階になると営業の人との話し合いでは建築できるはずであった「ツーバイ３階建で店舗の間口を接道部分にもってくるというやり方は実は無理で、どうしても間口を接道部分にもってくるという考えなら在来なら可能ですよ」ということなのです。それでは話が違うということで不動産業者に納得いかないという点と、何度も本などを読んで勉強していたはずなのに肝心なところが抜けていたという自分自身に対する腹立だしさもあります。このような両者の思い違いなどが原因で、建政部に相談にのっていただけるのか、また手付金はやはり返ってはこないのかが不安です。またアドバイスいただけると幸いです。

補足日時：2007/05/24 12:03