未公開中の未公開の建売物件について

現在、一戸建ての購入を検討しておりいくつかの不動産業者を回っています．
そのうちの一社より，未公開中の未公開の建売物件があるとのお話をいただきました．
希望の予算，間取り，エリアに該当しているので前向きに検討したいと思っているのですが，その話の内容でいくつか疑問に思う事がありましたので，質問させていただきます．

その物件というのは，現在はまだ古屋が建っており土地所有者と売り主との間で売買契約は済んでいない状況だそうです．但し，3月（今月）中に売買契約を済ませる予定になっており，その後7月頃に土地が譲渡されてから古屋を取り壊して家を建てるので，入居は12月頃になるとの説明でした．引っ越しは急いでいないのでそれでも良いのですが，契約内容や支払いの面でいくつか疑問があります．

一点目ですが，不動産業者の説明では土地の持ち主と売り主の売買契約が済んだあとに直ぐに購入の契約できると言われています．しかし契約しても，古屋を取り壊した後に土地に問題が見つかり費用がかかる場合は家の価格が高くなる事があると説明がありました．また予算的に購入できなくなった場合は手付金の100万円は戻ってこないと言われました．現在提示されている金額で契約した後に価格が変更になることは常識では考えにくく，契約不履行になるのではないでしょうか．

二点目ですが，支払いについてです．7月頃に土地が譲渡されるので土地分のローンの支払いが先に始まり，12月に家が建ったら家の分を含めたローンに切り替わると説明を受けました．販売価格のうち土地と建物の内訳ははっきりと教えてくれませんが，土地のローンだけで4万ぐらいだろうと言われています．建売を購入したのに，先に土地のローンを払い始めるというのがひっかかります．建売でこのような事はありえるのでしょうか．

それ以外の条件面では希望とあっているので購入を前向きに検討したいのですが，以上の二点が気になって不安になっております．

どなたかわかる方がいらっしゃいましたらご教示ください．

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/15 11:31

不動産業者です。

業者は、取得が明らかな場合は買い受ける物件（今回は古屋付きの土地）の売買契約を所有者と契約締結すれば、新たな買主と販売の売買契約を締結することは認められています。
お書きになられているパターンですと「建築条件付の土地売買契約」を当初に結ぶのでしょう。
この場合、3ヶ月以内に建築請負契約を締結することが出来な買った場合は、契約は白紙解除となりますので、原則違約金や手付金の没収は出来ない事になっております。
例えば、3500万が自己資金や融資限度額の予算上限だとして、4000万になってしまったら、当然に購入することは出来ませんので、100万円は没収です、という契約は認められません。
打ち合わせをして、3ヶ月以内に予算内で収まることが確定し、請負契約まで締結すれば契約は成就、予算オーバーなどで無理な場合は、解除となります。
ここは、当たり前の業法上の決まりごとですから、先方が受け入れない場合は、その物件はパスしたほうが無難です。
また、建築条件付の土地は、請負契約が決まれば先行して代金を支払い、決済することは当たり前なので、建売とは違い、土地ローンなどの支払は、4ヶ月程度先行して始まったりします。
解体までに予算的に不明なのは、地盤の補強費用ぐらいのものです。地盤調査の結果、何らかの対処が必要であれば、30万～100万ぐらいの間の費用がかかります。
おそらく仲介人を経由しての話をされているのだと思いますが、出来れば一度売主へ会わせて貰い、全体的な流れや条件など仲介人と一緒に話が出来る機会を作ってもらいましょう。
以外とすんなり条件がまとまったりします、営業担当のスキルが無いから質問者さんに不安を与えていると思いますので・・・・・・

この回答へのお礼

ご丁寧に教えていただきありがとうございます。
その後ですが、仲介業者と一緒に売り主に話を聞きにいく事にしました。
納得のいく形で話を進めたいと思います。

お礼日時：2012/03/19 14:10

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2012/03/15 09:41

停止条件付きの売買契約または予約条件付きの売買契約です。

その場合は、金額を記入しないことが結構あると聞きます。
不動産業者が売主になるときは、そのような販売方法はとれな
いのですが、一般の売主の場合は可能です。

ローンの発生を考えると、建物が乗っている状態で、土地だけ
売買すると言うことでしょうか。建物が乗っている段階では、
住宅ローンではローンは銀行が許してくれないように思います
が、それでもＯＫの銀行なのか、あるいは通常のローンなのか
わかりません。金利を確かめてください。

どうしても、先物取引に似ているような気がします。
私の意見としては、どうしても購入したい物件であれば、リス
クを覚悟で契約されればいいと思いますが、建物を解体して、
新しく建物が建つ状態になってから購入されることをお勧めし
ます。

この回答へのお礼

不確定要素の多い物件ですので、その辺は慎重に検討したいと思っています。なるべくリスクはさけたいですから。
いろいろと教えていただきましてありがとうございました。

お礼日時：2012/03/19 14:13