現在、投資用に中古マンションの購入を検討しているのですが、その物件の残存価値や原価償却についてよく分からなかったので質問させて頂きます。
簡便の為、以下の前提で御教授頂ければ幸いです。
・物件概要:鉄筋コンクリートマンション区分所有、築30年、2,500万円
・新築時価格:土地1,000万円、建物2,000万円の計3,000万円(但し、当時の契約書は無し)
・現在の売買相場では、土地持分は2,000万円程度になると言われている
・新築後約20年は自己居住、約10年は賃貸として利用されていたが、正確な期間は不明
このような条件の中古物件を購入する場合、なるべく建物の残存価値を高く評価した方が税制上有利になるわけですが、そもそもどのような評価方法があり、また、その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか?
また、償却期間に関しても、どのような評価方法があり、また、その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか?(但し、自己居住と賃貸の正確な期間は不明という前提でお願い致します。)
以上、宜しくお願い致します。
A 回答 (2件)
- 最新から表示
- 回答順に表示
No.1
- 回答日時:
私も投資物件を複数持っていますが、どの位で売り抜けるかという点で違ってくるので一概に言えません。
建物の評価に関しては固定資産税評価額を利用するのが一般的で土地と建物の評価額から按分したりします。
後は売主から減価償却費の明細書を見せてもらうという手とか、購入時に建物にかかった消費税から算出しますが、売主が個人の場合はその点ある程度は自由に判断してもいいと思います。
その中で一番高い物を選択すればいいでしょうが、あくまでも税務署が目を付けない程度が…が基本です。
残存価格?残存価額なら、平成19年(だったかな?)の税制改正で廃止されたように思いますので、今は使用しないはずです…。
減価償却に関しては、建物は定額法しか採用できないと思います。
減価償却期間は、47-30×0.8=23年なので、単純に建物価格を割るだけです。
建物以外は個人の場合、届ければ定率法を選択できたと思います。定率法の方が最初のキャッシュフローは楽かと…。
後は会計士に聞いてください。私もいつも会計士に任せているので…。
ご回答有難う御座います。
とりあえず、建替まで所有し続けることを前提としておりますので、EXITについては考慮頂かなくて結構です。
確かに、建物評価代金を高くしてしまうと売却時により多くの売却益を計上することとなりますが、それでも当方の所得税+住民税の税率よりは低いので、建物評価代金は高ければ高いほど良いという事で御座います。
ご回答頂きました様に、(1)固定資産税評価額の比率、(2)消費税から逆算
はよくあるパターンの様ですね。
ただ、(2)は個人からの購入の場合使えない(売主の30年前の購入時の契約書があれば按分としては使えますが、30年前だと消費税自体が存在しない)ので、その他の方法があればと伺った次第です。
(3)"売主から減価償却費の明細書を見せてもらう"という方法は存じ上げませんでした。オーナーチェンジのときは使えそうですね。
その他には、(4)標準建築単価法による方法、(5)土地の時価を算出、その残りを建物の価格とする方法があることは自分で調べて分かりました。
(本件の場合は土地評価が高いので、(5)は使えませんが。)
"残存価値"とは、当方購入時の建物価値(=建物評価代金)の意味で使っておりました。
減価償却期間については、"簡便見積耐用年数"をご説明頂きましたが、実際は自己居住として利用している(1.5倍となる)期間もあるので、期間の評価も複数存在するのではと思った次第です。
例えば、建物分3,000万円の新築マンションに10年自己居住しその後賃貸に転用した場合、当初10年は減価償却期間が1.5倍計算となる為、約14%原価償却されるだけで、11年目からは約39年の減価償却期間が残っているかと思います。
本件のような中古の場合、ご回答の様に23年の償却期間が残っているのであれば、1/23の4.3%を建物評価額に掛けるしか評価方法が無いのかと思った次第です。
No.2
- 回答日時:
>どのような評価方法があり、
ベースになるのは購入価格です。そこから土地価格を引く。固定資産税按分では、土地が高くなりすぎますから、仲介業者から土地の相場を聞くか周辺の物件の消費税価格から土地単価を割り出し時点修正するなど行います。とにかく税務署が納得するには一定の算出根拠があればいいわけです。築30年ならどう計算してみても土地価格は相当高くなります。
>その中でどういった評価方法を用いる方が良いのでしょうか?
単純に土地価格が最小になる算定をするだけで、購入価格からそれを引くだけ。ベースは「取得価格」であることをお忘れなく。
>償却期間に関しても、どのような評価方法があり、
償却はRCですから基本的に耐用年限47年から今の経過年数30年
を引きます(正確な年数など登記簿を入手すれば簡単にわかります)
17年間で、質問者さまが取得額を定率法か定額法で償却するだけ。
今は割り増し償却とかありますけど。詳しくは省略
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- 固定資産税・不動産取得税 中古マンションの土地・建物割合について 1 2022/06/02 15:06
- その他(資産運用・投資) 資産に関して質問です。 5 2022/08/15 13:19
- 会計ソフト・業務用ソフト 固定資産管理で貸し出したマンションの登録操作について【弥生の青色申告】 2 2023/03/07 11:05
- 減税・節税 青色個人事業者の減価償却について 1 2023/06/30 12:52
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
立ち退き補償金について
-
神社の建立っていくらくらいか...
-
独身 一軒家の購入と住宅ローン...
-
何億円の家ですか?
-
区画整理地区の立ち退き補償っ...
-
神社の裏の物件(マンション)
-
道路拡張における立ち退き?料...
-
都市計画道路建設による収用と...
-
用地買収の際に査定される金額...
-
道路拡張の為の立退き料について
-
狭小地建売住宅は買わない方が...
-
二世帯住宅をつくるのに必要な...
-
大手ハウスメーカー建売売れ残...
-
土地購入について
-
区画整理に伴う曳家補償について
-
大阪府の泉南阪南あたりで新築...
-
スムストック中古住宅を購入さ...
-
エサキホームについて
-
中古マンション購入検討 第1...
-
中古一戸建てを安く買って建て...
おすすめ情報