妻名義の賃貸併用住宅を公務員の弟に名義変更するのは可能でしょうか？

Question

恐れ入ります、どうかご教示お願い致します。

３年前に４階建ての賃貸併用住宅を私の妻名義で建てました。
元金約９，０００万円の３０年ローン、毎月の支払い約３８万で、
賃貸収入は約４０万ですが、賃貸収入の１０％を一括借り上げしている管理会社に支払うため、
実際は毎月約２万の支出となっております。
土地は私の母親（７４歳・無職）のものです。

この度やむをえない事情がありまして、
この建物の名義を妻から私の弟に変えたいのですが、
弟は公務員でして、このような場合、弟に名義変更できるかどうか
を教えていただきたいのです。

出来るだけ弟に名義変更したいので、
恐縮ですがどうか色々な知恵をご教示お願い致します。

doll2007 · Accepted Answer

念のために。

＞融資を受けている銀行が弟の名前でローンを組み直してくれるよう頑張ってみます。

弟さんは、名義変更に伴いローンという名の借金を背負うということをちゃんとわかっていらっしゃるのでしょうか？
たとえば弟さんは、ご自分のマイホームが欲しくなってもローンが通らなくなります。
正直言って、まったく割が合わない話ですよ。
あとで兄弟で大喧嘩になることだってあります。
なにか理由があるのかもしれませんが、私ならおそらく断ります。

毎月２万円の赤字のほかに、不動産取得税、固定資産税はもちろん、所得税と住民税が増える。
ローンを返し終わったころには、賃貸併用住宅はすっかり古びて大規模なリフォームが必要となります。その費用はどうするのか？
それ以前に、賃貸収入だってこの不況で下げなければ空室になってしまうということだってあって当たり前。

せめて住宅部分は弟さんと賃貸契約を交わして、赤字分と不足分は毎月弟さんに支払うとか、土地は弟さんに相続させると公正証書を作る、もしくは生前贈与（親から子へなら特例で贈与税なしのケースあり）くらいはしないと断られてもしかたないと思いますが。。。

tadagenji · Answer

いかなる事由があるのかは詮索しませんが、
売買でするか、贈与になるかです。
あなたにお子さんが居られたら弟さんには、相続権はありませんので。

贈与の場合は、鳩山氏を見てご存じのように約４０％ほど税金が来ます。

抵当権が付いていると思いますので、借金している金融機関の同意も必要ですよ。

doll2007 · Answer

名義変更の理由としては、相続、贈与、売買です。

この場合相続はないわけで、
贈与だと贈与税がやたらとかかります。

まあ、売買ということにして、毎月の家賃プラス公務員のお給料からきちんと利息もつけて奥さんに支払ってもらうという契約書をかわすのがいいとは思いますが。
金融機関の承諾をもらえればですが。
公務員なら収入は安定しているので金融機関はそれなりに信頼してくれるはずです。

doll2007 · Answer

追記です。

名義変更じたいは、抵当権とは関係なく法務局に届を出せばできます。

ただし、それをやってしまうと、金融機関としては、本人が住む賃貸併用住宅ということで信用して安い金利を適用したのに話が違う。契約違反だ。・・・とかいうコトになりますから。
ちゃんと承諾を貰わないとまずいです。

とすると、弟さんが連帯保証人になる、それでも足りなければ、質問者さんも連帯保証人になるという方向で行くことが考えられます。

もちろん、お互いの信頼があっての上でです。
ちゃんと、毎月、家賃プラス公務員のお給料からきちんとお姉さんに支払えるのか。（さらに税金や将来は修繕費だってかかってきますよ。）
お姉さんが、それをきちんと何十年にわたって確実に金融機関に支払っていけるかです。（失礼ながら、つい生活費が足りなくて流用したなんていうことになるとやっかいなことになります。）

金融機関が、改めて弟さんの名前でローンを組みなおしてくれれば、いちばん厄介なしですが、費用もかかるし、毎月約２万の赤字というとむずかしいかも。

妻名義の賃貸併用住宅を公務員の弟に名義変更するのは可能でしょうか？

いかなる事由があるのかは詮索しませんが、

名義変更の理由としては、相続、贈与、売買です。

追記です。

念のために。

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