住宅ローンの金利について

今年中古住宅の購入を考えています。
希望している借入金額は2700万なのですが、
どの程度の金利が妥当であるか判断ができないのでアドバイスをお願いします。また固定金利がいいのか、変動金利がいいのかについてもアドバイスお願いします。返済期間は35年を考えています。
私は29才、妻31才で2才の子供がいます。妻も正社員で働いています。
私は年収440万、妻は300万です。
よろしくお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/01/09 03:54

毎度どうもANo.２です

関西アーバン銀行は最近増えてきてる『預金連動型』というタイプのようですね。
金利の2.45%には特に優遇はなくて、毎月預金の分だけは金利が0.5%相当になるパターンのようです。
例えば、借入残高が2400万円の時、預金が300万円あれば、2100万円は金利2.45%　300万円は金利0.5%になるという形みたいですね。
実際には、ローンはすべて、2.45%で引かれて、毎月末の預金残高で計算した分を、3か月ペースくらいでキャッシュバックされるというシステムみたいですね。
ローンを組むときに、もしものために手持ちに資金を残しておいたり、繰り上げをしなくとも、繰り上げしたのと似たような効果が得られるので、使い方によっては悪くはないかもしれません。

関西アーバンは関東とかにもあるので、関西とは限りませんが、参考までに、
京都銀行では基準金利2.675から借主の条件にもよりますが、最大で-1.8%の優遇
近畿大阪銀行では、普通のローンでは短期固定しか優遇がなく、エコ住宅（エコキュートのみでも可）プランだと変動でも基準金利2.475から-1.2%の優遇
南都銀行では基準2.675から最大で-0.7％の優遇など
銀行によってかなりバラバラでした。

もう少し、いろんな銀行の条件を見られて検討されてみた方が良いかもしれませんね。

私の地域（九州）では、どこの銀行も似たり寄ったりで、（こちらは基準金利も高くて優遇幅も大きいです）
毎回、その感覚で回答してきましたが、地域が変わるとこんなにも違うことを初めて知りまして、私も今回勉強させていただきました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
毎回ご丁寧な回答で大変参考になります。
私の希望としては預金連動型より、
単純に金利が低いほうがいいかと思っています。
もう少しいろいろなケースをも含めて、
近くの銀行を詳しく調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/12 13:48

No.5 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/01/07 17:57

Ano.2～4です。

訂正といいますか補足といいますか・・・
全国の地方銀行を何件か都道府県名で調べてみましたが、（岩手銀行とか京都銀行とか）
地域により、基準金利も優遇金利もかなり差があるみたいです。
優遇金利についても変動には優遇がない銀行もあるみたいです。
検討されている銀行名が何件かわかれば調べることは出来るのですが・・・(ネットでわかる範囲でですが）
銀行によっても違いますが、優遇金利のページへは住宅ローンのページからはたどり着かずに、
トップページの広告画像に住宅ローンのキャンペーンがあればそこから見れる場合も多いようです。

この回答へのお礼

いつもご丁寧な回答ありがとうございます。
今のところ知り合いから薦められているのが、
関西アーバン銀行です。たしか変動金利で2.45くらいだったと思います。知り合いといっても仕事で大変お世話になっている方なので、
他の銀行にするとは言いにくいんですけどね。

お礼日時：2010/01/08 13:18

No.4 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/01/07 12:51

ANo,2です。

おそらくそれは基準金利だと思います。

実際には各銀行ごとに-1.2%とかの優遇金利がつくと思います。
銀行によっても違いますが、銀行のトップページから住宅ローンのページに入ると優遇金利のキャンペーンチラシが見れたりしますし、銀行にいけばチラシが置いてあります。

キャンペーンと言っても期間を区切っているだけで一年中やってます。
変動金利の良いところは優遇金利が35年間ずっと続く事です。

短期間固定金利は固定期間終了後は優遇金利率が下がったりするものもあるので注意です。

その他に繰り上げ返済の時の手数料が掛かる銀行と掛からない銀行とかもあるので、銀行選びのポイントのひとつです。

No.3 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/01/06 20:42

ANO.2です。

私の地域の地方銀行では、35年全固定で3.7%　変動で1.375%くらいが平均のようです。

地方銀行は、地域によってバラつきがあるでしょうから、お近くの銀行の金利を何件か調べられた方が良いかと思います。

大手都市銀行は良くはわからないけど変動で1.2%~1.3%くらいではないでしょうか？
ろうきんは現在、会員であれば1.075%だったと思います。（会社の組合などで会員に入っている場合で）
非会員でも1.25%くらいだと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ろうきんの金利は低いですね。
私の住んでいる地域の地方銀行の変動金利を調べたんですが、
2.675とか2.475など2.0以下の金利はなさそうです。
この金利は高すぎですか？
実際にはホームページで掲載されている金利から少し優遇されることがあったりするのでしょうか？

お礼日時：2010/01/07 08:56

No.2 回答者： kouasa0527 回答日時： 2010/01/06 01:52

借りるのは今の時期は変動がいいかと思います。

ただし、金利UPの時のために試算はあくまでも固定金利でしておいて、差額分は繰り上げ返済に回す方がよいかと思います。

金利が記入していないので変動1.3%　固定3.2%で計算してみます。

2700万円　変動1.3%　35年払いでは月々80,050円　総利息662万1080円となります。
2700万円　固定3.2%　35年払いでは月々106,947円　総利息1791万7553円となります。

この固定の10万円強の金額が払えないならば、購入しない方が無難です。
変動で借りても金利が上がれば苦労します。

月々10万円が払えるのであれば、変動で借りて、差額の月々2万5千円程を貯金していけば、5年で120万円程繰り上げ返済出来るかと思います。
5年後に120万円繰り上げ返済出来れば元金が減り、その後の月々の支払いは76,023円となり、差額分貯金が5年で144万円になります。
これを繰り返していけば、後半はどんどん楽になり、固定と同額の支払いで20年前後で完済出来ます
（あくまでも金利が上がらなかった場合の計算です）

要するに、総金利の差額が1100万円以上あるわけですが、この金額が、固定では金利分として支払う無駄なお金を元金として有効に使え、さらには繰り上げ返済をすることにより、その後の元金が減るので利息金額も減り、総利息が662万円よりもっと減る見込みになります。

これだけの差があるわけですから、後半に金利が固定より上回っても総額的には変動がお得になります。
逆に、前半（特に繰り上げ返済の出来ていない当初5年間）に固定の金利を上回るような急上昇が起これば変動が不利になりますが、金利差が約２％あるので通常ではありえないかと思います。
（通常では考えられない経済状況のため何とも言えないところではありますが）

月々2万円の差を安心安定のための保険料と考えれば高くはない。という方ならば固定金利もアリかと思います。

繰り上げ返済がきっちりできて、金利の動向を伺いつつ金利上昇時にはいろんな策が練れる方であれば今は変動で借りるべきではないでしょうか？

この回答へのお礼

大変参考になる回答ありがとうございます。
回答にあったように、変動金利を選び、固定金利との差額分を繰り上げ返済にまわしたいと思います。
実際のところ変動金利1.3%くらいの銀行はたくさんあるんでしょうか？
もしオススメの銀行などあれば教えてください。

お礼日時：2010/01/06 15:40

No.1 回答者： l4330 回答日時： 2010/01/04 16:16

　

金利動向はココを参照
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran. …

金利が低く、借入金額が多い今は金利の低い変動金利で元本の返済を少しでも多くするべきです。
金利の上昇傾向が固まってくれば、固定金利に変えるのが徳でしょう。
　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
私もそのようにしたほうがいいのではないかと思っていたので、
同じ意見の方がいて安心しました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/01/05 09:10