離婚後の住宅名義変更について教えて下さい。

離婚後の住宅名義変更について教えて下さい。

私は離婚して、今年の4月で3年になります。
離婚時、私名義(元旦那)名義で住宅と銀行ローン名義を組んでいました。
元妻の親の土地名義だった事もあり、私が家を出て元妻が支払いして住んでいます。
元妻の不貞行為での離婚でした。
元妻の両親からも住宅の名義はしばらく貸してほしいと言われ了解してました。
元妻から連絡がきまして、そろそろ離婚して3年になるので財産分与として住宅のみの名義変更をしてほしいと言われました。
銀行ローンの名義は養育費が支払い完了後に変更すると主張してますが、いまいち納得できません。
養育費と住宅に関する問題は別問題だと思うのですがどうでしょうか？
また、住宅財産分与の名義変更を3年以内に行わないと、それ以降変更する際には、こちらに贈与税がかかると言われましたが、やはりかかるのでしょうか？

またこちらが住宅の名義のみだけ変更する事にデメリットはありますか？

多数の質問になりますがお力おかし下さい。

離婚時には協議離婚書などは作成しておりません。

No.1 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/01/04 21:06

まず現在の状態でも危惧されることを書きます。

今は住宅ローンの債務者が質問者さんのままで、離婚した元妻が住んで払ってる訳ですが、これで元妻が万が一滞納したら質問者さんが滞納した事になります。

つまり質問者さんがブラックになりカードは使えなくなり、さらに住宅ローンは一生組めなくなります。

＞住宅のみの名義変更をしてほしいと言われました。

さらに最悪です。
住宅ローンの債務者は質問者さんのままで、住宅の所有権登記（つまり名義）を元妻にしてしまうと、質問者さんは「権利（所有権）を手放して義務（債務）だけを負う」ことになります。


例えば元妻が払えなくなった場合に、その住宅を質問者さんの意思で売却して清算することができません。（元妻の名義ですから）

つまりローン債務名義も所有権の登記名義も、同時に元妻に変更するならば話は通ります。
つまり「権利も手放して義務も免れる」ということであり、要するにその家に関して質問者さんは関係が無くなります。

ただしローンの債務名義を元妻に変えるのは、通常は簡単な事ではありません。

つまり住宅ローンを「借り換え」るのと同じ事ですから、元妻にローン残債を背負えるだけの与信が無いと難しい話です。

＞養育費と住宅に関する問題は別問題だと思うのですがどうでしょうか？

別問題です。これは元妻にとってだけ都合の良い話です。

つまり養育費を全部払ってくれたら住宅ローンから開放してあげるということですから、前述のようにローン名義も登記名義も元妻に変えてしまったら、質問者さんは完全に無関係になってしまうので都合が悪いのでしょう。

元妻としては、質問者さんが養育費を払わないような事があれば、ローンをわざと時々滞納させたりして、質問者さんの与信を悪くするような事もできます。（時々の滞納なら競売になったりしません、ただ質問者さんの与信が悪化するだけ）

＞銀行ローンの名義は養育費が支払い完了後に変更すると主張してますが、いまいち納得できません。

結論としては元妻の要求の真逆になりますが「住宅ローンの債務名義が元妻へ変更できるなら、住宅の所有権変更にも応じましょう。」と言うべきです。

３年の贈与税など関係ありません。これを間違うと不利になるだけですよ。