大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。

話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。

本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。

兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。

また、兄がしていたことなので、まだ大東建託のシステムがわかりませんが(少しずつ調べていますが)マンションを建てることによって、何か利益になったことはあるのでしょうか?
例えば、税金の戻りがあるとか・・・

本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

No4です。

再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
本当にわかりやすく説明して下さって、ありがとうございます。

私には、その相続税対策と言っても・・・の疑問がどうもおかしく感じたのです。
おっしゃる通り、借金は残るわけですから。つまり、連帯保証人である兄が支払うことになるわけです。

なのでやはりチャラにはならない、あくまで、利益あっての相続税対策だったのですね。
大東建託にかかわらず、その仕組みみたいなのを理解出来れば、実は簡単なことだった?と気付きました。

例えば他に担保を取る理由など、何故か・・・他にも相続税の仕組み・・・私にはこれらが欠けていたようで、大変失礼いたしました。
そして本当にありがとうございました。

皆さまにも色々ご回答いただき、本当に自分にとってすごく為になることばかりで、時間を割いて下さってのご回答・・・本当に心よりお礼を申し上げます。この場を借りまして、皆さまの貴重なご意見を元に今後どうしていくか、自分なりに父親に対して、説得したりしながら色々決めて行きます。もちろん連帯保証人にはなりませんが。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 18:35

投稿しましたらあなたの補足がありましたので一言。


あなたかがお父さんの行動が分からないというのは無理もありません。
お父さんのやっていることは、業者や金融機関がよく使う相続税対策という口車に乗せられているだけのことです。
年老いて社会に必要とされなくなりますと、自己顕示する場所がありません。
人に必要とされ、人に承認されませんと人間は生きる意味を失い、自己顕示するものです。
その自己顕示に整合性を持たせる言葉が相続税対策です。

要するにマンションを建て自分の代替品で自己存在を誇示したいだけの話です。
この老人特有の寂しさを業者と金融機関はうまく利用し、お父さんはまんまと引っかかったということだと思います。
先にも書きましたように、これは事業ですから事業承継が出来ませんとお父さん一代限りの単なる「遊び」です。
やけに高い遊びですが、会社を経営するというのは社員に夢を持たせて仕事をするいわば遊びなんです。
経営者というのは義務で仕事をしては続かず、遊び感覚ですから次から次へと企画が生まれ、仕事を継続出来るのです。
遊びというのは目的がなく、遊ぶこと自体が楽しいので、まさにお父さんは自分が執着していることが分からなくなり、マンションを建てること自体が目的となっているようです。
それでは格好つきませんので、相続税対策という言葉を借りて話しているようです。
基本が社会に必要とされない、社会から承認されない、こうした老人特有の寂しさからくるものと思われますので、それは老人になりませんとお父さんの気持ちは理解出来ません。
お父さんのなさっている行動は無駄ですが本人にとってはとても重要な事柄です。
高い買い物ですが、寂しさをまぎらわせるためには致し方ないものと思います。
あなたとお父さんの発想は全く違う次元なので会話が成立するとは思えません。
この種のことは、沢山見てきましたのがあなたが納得する説明はできません。
古代より偉い人は立派なお墓を作りますが、これと同じ心理とご理解ください。
死が間近になりますと、この世に何かを残したいというのが人間の最終的な欲望です。
死が間近な人と現役の人ではよって立つ場所が異なりますので理解出来ないと思われます。
以上の文書はあくまでも推測ですので読み流してください。
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既に抵当権設定とありますから、マンションを建築する施主はお父様と推測します。


一方、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないと書かれてあるので、お兄さん主導でのマンション建築とも読めます。
ここはお父さんがマンション建築を計画し、既に着工したとします。
そしてお父さんとお兄さんの折に会いが悪くなった。
それであなたに連帯保証人になってくれといわれ、補足にあるようにあなたはならない。
まず、これは正解です。いかなることがあっても絶対に連帯保証人になってはいけません。
連帯保証は自分が支払える範囲ですので、常識的には500万円程度でしょう。
何億円の連帯保証をしたらあなたの人生は完全に狂います。

次にお兄さんに相続させないとありますが、これは相続廃除と言い遺言書で遺言することは可能ですが、法的に厳格な定めがありかつ家庭裁判所を通しますのでこの程度では相続廃除は出来ません。
兄から自筆で拇印の財産放棄の念書、生前の相続放棄は無効です。
しかし、質問を読みますとお兄さんは自主的に相続放棄手続きをする可能性は大きいと思われます。

補足で、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。とありますが、先に書いたとうり生前の相続放棄は出来ません。

お兄さんは推測するに親の借金を引きつぐ意志はなく相続放棄するでしょう。
お子さんが二人なら、マンションと借金はあなたが相続するか否かという問題になります。

お父様の年齢の記載が無いので30年一括借り上げ返済というのが、お父さん生存中に完了するのか分かりません。
マンションは築30年になりますと内外装大規模修繕工事、エレヘーターがあれば取り替え工事が必要となり、何千万円というお金が必要となります。
この工事をしませんと老朽化が激しく、スラム化したマンションになってしまいます。
建築業者は建てることで利益を得ますので、その後維持管理の費用について説明はいたしません。
維持管理の本当の話をしますと誰もマンション建築をあきらめてしまうからです。

お父様が建築費の返済途中で亡くなりますと、借金とすぐにしなくてはいけない大規模修繕工事の負担が相続として発生します。
お兄さんはそうした負担から逃げて、普通の生活を希望すると思われます。
あなたは、何億円という債務を相続しますか?
もちろん債務だけでなく、マンションと土地があります。
あなたがマンション賃貸業に目覚めて、賃貸業を営むなら相続するのもいいでしょうし、何億円という債務が負担となると相続放棄ということになります。
お母様が放棄しお子さんが全員放棄しますと、相続人はお父様の兄弟になりますが、どなたも相続しませんと相続人不存在ということで裁判所の選任した弁護士により売却となります。

あなたの補足ではあなたもマンションを引き継ぐ意志が無いようですので、予測するにお父さんが亡くなった場合は、売却という確率が高いようです。
といいますのは、個人でマンション経営はリスクが高くて危険なんです。
でも男というのは何か形として残したいという欲望があり、土地の有効利用と言われるとその気になってしまうものです。
お父さんがマンション建築しているのを止めることはまず無理でしょう。
そして出来上がったマンションを誰が引き継ぐのか、今の状態では誰も引き継がないようです。
その時になればまた状況が変わっていますので、どうなるかはその時でないと分かりません。

今言えることは、あなたは絶対に連帯保証人になってはいけないということと、もしかするとマンションを相続する人がいないため売却する可能性が高いということです。
お父様の年齢が若く、生存中に返済出来たら、また話は変わります。

父親と男の子の確執はそう簡単に解決しません。
あなたが間に入って問題解決しようとしても無駄だと思います。
急に折り合いが悪くなるということはありえないことで、幼い頃の傷が表面化したのかもしれません。
息子に相続放棄の文書を書かせる父親自体が異常です。
そこまでされたら、お兄さんが切れるのは当たり前で一般敵には修復不能です。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

それと申し訳ございませんでした。自分で知っているだけで、これを読んで書いて下さっている方々にちゃんと説明がされておりませんでした。
mk1946様の推測・・・という文字で「はっ」と気付きました。本当に申し訳ございませんでした。

その上で、ご推測のことですが、すでに着工しており、施主は父親に間違いございません。
更に、生存中に支払いは終わりません。
しかし、連帯保証人である兄が、大東建託の話を持ちかけたのは事実です。相続税対策の為と言って、父親に。

兄には資産がありませんが、連帯保証人になれた・・・これは、同じ敷地内に住んでいづれは後を継ぐということ、更には遺言書が必要だったそうです。
その遺言書をせかすように書かされたのは事実だそうです。これは親戚と銀行から聞いた話です。

私がある時実家に帰ると、すでに着工しており、何があったと兄に問いただすと、相続税対策の為だと聞きました。
その数ヶ月前に実家に帰った時、父親が激痩せしていて、何があったのか問いただしても答えてはくれませんでした。しかし、母親は「神経使わされたんだよ」と言うだけでそれ以上話してはくれませんでした。私には関係ないと言って。

着工して間もなく、母親は病気で入院し、この先出てこれるかわかりません。

この後にも書いて下さった中のことで否定するつもりはないのですが、高い遊びとありましたが、両親の生計は他の土地に建てたものの家賃収入と年金だけです。
私は正直それだけで良かったのです。もし私がこんなバカみたいな話を持ちかけたら間違いなく止めてた。確かに男性は何かを残そうとする・・・それは私にもわかります。
ですが、これが、兄が仕掛けた相続税対策の為と言って、いづれは相続していく為に、遺言書を無理やり書かせたりしたのは事実です。

資産のない兄が(同じ敷地内に住んでいました)なんで連帯保証人になれるのかと不思議に思っていましたが、銀行で確かめたところ、その遺言書と、長男で一緒の敷地内に住んでいるという理由だと聞きました。
銀行によるみたいですが、連帯保証人にも審査があるそうで、遺言書が必要だったそうです。

それと、急に折り合いが悪くなった・・・理由に、私にはわからない幼いころの傷が表面化したかもしれませんが、息子に相続放棄の念書を書かせた理由の一つに、出て行くと言った兄の言葉がショックだったからです。
今回のバカみたいな大東建託に兄は騙されて、相続税対策の為と言って、遺言書を無理やり書かせたり、喧嘩して出て行くとか出て行かないとか・・・そもそも親子であっても信頼関係の上でなりたっているはずなのに、出て行く=面倒をみない(今まで何十年も見てきたのに)がどれだけ父親にとってショックだったかと思うと私からしてみれば異常ではありません。

父親は一生懸命でした、兄が被害妄想している部分だってあるのです。父親ばかりの肩を持つわけではありませんが、父親がそこまでする理由はあるのです。おっしゃる通り、そう簡単に父親と兄の関係は修復できないと思いますが、私は逆にmk1946様のおかげで考え方が少し変わりみえてきました。

こんな内々の話を聞いて下さって、回答して下さって本当に本当にありがとうございます。
mk1946様のおかげでわからなかったこと(自分では見えなかった部分)がわかり、本当に助かりました。他にも、法的なことなども丁寧に教えて下さってありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 17:58

こんにちは。

役所でとある許認可事務をやっておる者ですが、この仕事の中で
大東建託さんほか東建、レオパレスなどといった「アパート業者」による
案件を数多くみております。

こうしたアパート業者というのは、地主さんにアパートを建てさせ、
その建築、管理を請け負うものです。建築資金は地主さんが借金を
して調達することが殆どで、その融資の手配なども業者側で整え
ます。つまり会社側には資本が殆どいりませんからリスクも少なく
財務諸表的に非常に優良な経営をしていたりします。

逆に言えば「リスクの殆どは地主さんが負わされるシステム」

とも言えますね。
建築代金で利益が上げられるため、建てさせれば建て
させるだけ儲かる訳ですから、「入居する奴いるのかね?」と
我々が疑問に思うようなところにもどんどん営業をかけています。
唯一リスクがあるとすれば30年の借り上げ(アパート業者が30年間
一括でアパート全部を借り、家賃の9割を保証する仕組み)なんですが
実は家賃の額は30年保証していません。人が入らないと家賃を下げる
ように交渉され、断ると契約をうち切られます。
まあ、ざっくり言えば地主から徹底的に収奪していくシステムです。

まあ、当該の物件が便利の良いところにあり、入居者が30年間
同家賃でも切れないだろうなと予測されるような状況であればい
いのですが、今の人口減小、デフレ下でそんなことは考えられな
いですよね。アパート経営なんて自己資金で全て賄え、利子負担が
ない人間がやらないと正直難しいと思います。

まあ、人が何もかも整えて自分を儲けさせてくれる、そんな甘い話
なんか無いということです。

相続については、詳しく資産状況等が分からないと何とも言えませんが
借金額が超過している状態ならば連帯保証人になるのはお止めになった
方が良いと思います。昔は地価が上がり、家賃も上がりというインフレ
基調だったため、借金をしてアパートを建て相続税を軽減した上で
収入を確保するということが出来ましたが今の社会情勢では難しいで
しょうね。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。

私もある程度調べて、今に至り、年老いた父親に何故借金を背負わせるのか?と疑問を感じます。
更には、こうした借り上げのシステムに落とし穴といいますか、そのようなことは大体わかります。
なのに何故こんな・・・いくら相続税対策だとしても、これは本当に相続税対策なの?と思ってしまいます。

相続するにしても・・・この父親が背負う借金は、今ある資産から除外?といいますか、差し引かれる?とは思うのですが、でもよく考えてみますと、連帯保証人がいるわけですから、チャラにはならないのではないかと思ってしまうのですがそうではないですか?

相続税対策だとは言っても、何か違うような気になってきてしまいました。
頭がごちゃごちゃになったのかもしれませんが、私の考えでは、父親の資産からまず借金を引く、その残りを妻2分の1、子供2人だから、残りの2分の1を半分が受ける分。と思ったのですが、違いますでしょうか?
このまま、連帯保証人を変えなければ、のちには兄が相続する(権利、収入、マンション、土地、債務などすべて)

私にはどうも、その兄が相続したところで、このようなシステムでやっていけるのだろうか?恐らくやっていけないと思いますが、では何の為に?

もし、今回の数億の借金分が父親の資産から引かれると考えると、納得できるところもあるのですが。
連帯保証人なわけですから、その債務は消えないはず・・・

すみません、なんだかわからなくなってきてしまいました・・・
私の解釈では間違いでしょうか?宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:53
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まず、兄の相続権ですが、仰せの概要では消滅はしません。


兄は、遺留分を請求できますので。

大東建託ですが、裁判事例などもよくある様なので、裁判所のデータベースなどでチェックするといいと思います。

この回答への補足

早速ご回答ありがとうございます。

大東建託について、裁判事例があるということなのですが、先ほどから裁判所のデータベースを探しているのですが、見つかりません・・・。

大東建託の評判ははっきり言って良くないのは調べていてすごくよくわかりました。いい加減といいますか・・・
何故、兄が、そんなことに騙されたのかと思ってしまうほどです。
何をどう納得して進めたか本当に疑問だらけです。

父親にはもう、年ですから判断能力が欠けており、他の所有物に対しても、自分の身の回りのことにしても、ほとんど出来ません。というか出来ていません(あくまで私の判断ですが)

私の聞いている限りでは、兄が相続のことをそろそろ考えたほうがいいんじゃないか?と父親に持ちかけた。そして、兄がやっていることだし、自分でもよくわからないから任せたつもりだった。
その為に遺言書まで、せかされて書かされたと父親がいいました。

認知症も入っているので、どちらの言ってることが本当なのかわかりませんが・・・
父親の考えは、長男で後継ぎさせる為に一緒に住んできた。そして、光熱費や食費も負担してきた・・・ゆくゆくは面倒をみてもらおうと思っていたのでしょう。
その兄に裏切られたショックは大きいようで、私にはショックでたまらないと言います。

すみません、補足のつもりが余計なことを書いてしまい。

お時間ありましたら、その大東建託の裁判所のデータベースのチェックの方法を教えていただけないでしょうか?

宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:30
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こんにちは☆★



まず遺言から相続させないとしても、取り分は通常より減りますが、兄はもらうことができます!!
遺留分減殺請求とか言ったかと思います!!

基本的に保証人は連帯とのことで、例え細かな契約内容を全部読んで納得されても、ならない方がいいかと思います!!


※相続を廃除するには、兄が父に侮辱や虐待や犯罪などをした時に父が家裁に請求します。ただ兄の子がいれば、相続人となります!!
また、蛇足で兄が父の遺言を詐欺や脅迫で書かせたり偽造などしたり、他の相続人を殺そうとして刑罰を受けたら、自動的に兄は遺産をもらえません!!


また遺留分減殺請求は、最低もらえる分って解釈でいいですが、様々な条件があります!!

まず通常の取り分から
父の兄弟姉妹には0円
父の父や母には、3分の1
父の妻は2分の1
そして子の兄とあなた様なら2分の1(3人兄弟なら3分の1)

つまり便宜上遺産が900万
もらうのは、妻と兄とあなた様の3人なら、
通常妻は、半分の450万
兄とあなた様は、225万ずつ。

これに遺留分(最低取り分)は、さらに上記の半分となります!!


ですが、条件として、
1、相続する1年以内の贈与
2、相続人への特別贈与(結婚資金や生きるために)は、いつでも加算
3、不当に安く不動産を売った場合は贈与とみなされます。

以上の贈与が今回なら父から兄へ約112万を越える額を渡してたなら、相続時は0円

0円も兄がもらってないなら112万がもらえます!!

これは、兄へは現物かそれに変わる価格でなければならないです。

この権利は父が亡くなったことを知ってから1年
父が亡くなってから10年
経つと時効となります!!


大学の時のうろ覚えで、解釈が間違ってたりするかもなので、参考程度にお願いします!!

この回答への補足

早速ありがとうございます。少し補足というかお聞きしたいことがあります。

先に回答なさってくださったdebukuro様のおっしゃるように、念書だけでは効力がなく、兄の実印付公正証書があれば、その、遺留分についてはどうなのでしょうか?

ある程度ですが、受け取り分?みたいなものは少しだけわかります。
ただ、その遺留分に対してはどうのか・・・宜しくお願いいたします。

父親は自分が亡くなったあとのことまで気にしていて、ちゃんと説明をしながらうまくやっていただきたいと私は願っていますし、今後、兄夫婦と子供2人がまた元通りに暮らせるのが一番だと思っているのです。
すべて?とは言いませんが、ある程度把握していないと、父親にわかってもらえないので、是非宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:15
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遺産相続放棄は拇印ではだめです


実印を押した公正証書が必要です

遺言書によって相続させないことは出来ますが相続者が認めないときは係争になるでしょう
あなたとしては保証人にならなければいいのです
遺産の相続権はあるのだから危険を冒すことはありません
保証人になるのならあなたの能力の範囲内での保証人になればいいのです

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

父親は勘違いしているですね。父親は拇印を押したものがあるからとそのつもりになっていましたが。
そんなことで争いごとはしたくありませんし、とても勉強になりました。
そのことは父親に伝えます。

補足で申し訳ありませんが、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。
仮に、そうした場合(父親ならやりかねない)係争は避けられますか?
また、私は連帯保証人になるつもりはないのですが、ならないとして、今後はどうなっていくのでしょうか?
私が解釈している連帯保証人とは、今の状態では、父親が亡くなった場合、家賃収入も税金も支払いも土地とマンションを受け継ぐことになると思っております(すべての権利)。
だとすると、父親が納得しません。一円だってやらねぇと言って頑固でまったく利かないのです。
どうしたら、この状態を打開出来るのでしょうか?

もちろん先ほど申し上げたとおり、私は連帯保証人になるつもりはありません。連帯保証人にならずにこの状態を打開するのは難しいでしょうか?私の能力ではもちろん、連帯保証人も、債務の支払いも出来ません。

質問ばかりで、申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 10:53
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Q大東建託30年一括借り上げについて

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。
しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。
また、ここ10年でアパートが何棟も建ちそのほとんどがサブリースです。
私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。
できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、
既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。
それでも契約解除して家賃保証のない経営で進んだほうが得策なのか
このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。
この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。
ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。
ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。

大東建託アパートのオーナーです。
30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。
契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。
また、契約解除しても大東建託が建てた建物であり、入居者から不評だということが不安です。
ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。
あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。
近所...続きを読む

Aベストアンサー

元大東建託社員です。ご心配でしたら解除されれば宜しいと思いますよ。そうすれば自動的に管理契約も解除され、お好きな不動産屋に管理委託することができます。そうすれば手取り家賃が5%程度は増えます。ただ入居募集に関しては大東建託は非常に集客力がありますので町場の不動産やとは比較になりません。

>私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。との事ですが、20年前も同じことを言われておりました。もともと主さんは何の目的でアパートを建てられたのでしょうか?

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大東建託さんが言うには、入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、修繕費もかからないのでリスクはほとんどありませんと言いますが、そんなおいしい話がありますでしょうか。

Aベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが...続きを読む

Q大東建託との賃貸経営受託システムについて、両親を説得して止めさせたい

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです)
・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。

私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。
正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。

何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。

先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。
両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が
山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。
(何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です)

両親の言い分は、
・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部...続きを読む

Aベストアンサー

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか?
安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。
大東建託に全部させなければなりません。
もちろん大東建託の言い値です。
となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう?
定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。
入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。
経年劣化の修繕は大家持ちです。
一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。
ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。
そんな時は全額入居者に請求は出来ません。

相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。

ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。
修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。
それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。

営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。
我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。
1日で2,3人来ることもあります。
後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。
ろくな営業じゃありません。

ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。
固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。

以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。
しっかり見ないと騙されますよ。

この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。
節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。

>少しでも収入があれば
本当にごくわずかです。
10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。
相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。

アパートは必ず老朽化します。
10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。
15年で外構の修繕が必要になります。
壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいく...続きを読む

Q大東建託一括借り上げ契約解除したことある方

契約解除の手続きをする上での注意点を教えてください。
ちなみに現在入居中の人は一度退居しなければならないのでしょうか?
新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか?
また、もし退居となれば引越し代等支払わなければなりませんか?
大東側に違約金等は払わなくてもよいとおもいますが・・・
大家都合での契約解除はスムーズに進むのでしょうか?
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

補足ですが、
大東建託だけに限らずですが、メーカーは10年間の家賃保証をしています。
(なかには35年となっていますが、切り替え時期の最初が10年目に設定しているのが多いと思います)
その時に保証家賃の値下げの幅が大きいか小さいかが解約の理由になるのがもっともだと思います。
勿論他にも理由はあるかも知れませんが、私が聞く理由の最大はこれですね。

不安要素は空室になるがどうなるのか?
とか、法令点検などはどのようにすればいいのか?とか、
家賃滞納などの問題でしょうか?

他にもあれば解決策は記述できますが、少しここで書く内容ではないかな?と思います。
すくなくとも私が担当している家主様は解約されて、喜んで頂いていると思います。
実際、満室率が月単位で言えば、100%の月が半年以上ありますし。
借り上げ賃料よりは高い値段で賃貸できていますので。


どんな事がご不安で、どんな理由で解約を希望されていますか?
メールでも頂ければ、もっとつっこんだ回答も出来るとは思いますが。

Qアパート経営の失敗談を聞きたいのですが

 親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。
 よろしくお願いします。

Aベストアンサー

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。
盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。
「勉強が足りないみたいだな!。あそこは少し干してやろうぜ!」等と。
正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。
自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です!。
地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。

更に、賃貸斡旋は余程立地と環境がよければいいのですが、それなりの借金をして建てた場合は餌食になってしまう場合があります。
借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。
これが「干し」という最初の手口です。
段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。
何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。
すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか?。」と話が不動産業者から出てきます。
借金の残額が4000万円あれば2500万~3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。
もうこの時は完全に終わりです。
不動産業者は相手とアパートのオーナーから両手で手数料が取れますし、値下げしてアパートが手に入った次のオーナーは現在の賃料より5000円~10000円も安い賃料で貸すことが出来ますから、不動産屋は回転の良いアパートに変身させられるということになります。
正に悪の手法です。

不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。

悪いことは言いません!。
もうアパート経営の良い時代は終わりました。
アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。
そして○東×託と言うアパートを建てる業者にしても、建てるまでは丁寧ですが、一皮むけば同じ事です。裁判を何件起こされているか調べてみればすぐ分かります。

アパート経営ですか・・・。
正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。


#2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。

とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。

新しいうちは入居者を入れてくれますが、3~5年経ちますと、あの部屋は壁紙交換しないと入居者は入らない!、とか台所が狭いなど、大体5年目辺りから色々注文を付けてきます。
最初は不動産業者はなんとも...続きを読む

Q大東建託30年借上げアパートについて

大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。

最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。

祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、
我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、
もし祖父が亡くなった後は、孫の私が
今後アパートの管理をしなくてはならなりません。

当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、
恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので、
社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。

少しだけ調べてみたところ大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、
10年以降賃貸料金が下がったり、そのまま契約打ち切り。
挙句の果てにはアパートが安く買い叩かれてしまうなど色々恐ろしい事が書いてありました。

祖父が生きている間は少しは失敗しても他で取り戻せる充てもあるかもしれませんが、
30年一括借り上げなので祖父が居なくなってしまった後の私一人では到底運用などできないと思います。

長々と要点が纏まらない内容ですが、大東建託様のところは辞めた方がいいのでしょうか?
代わりにお勧めの会社様などないでしょうか??

アパートなど建てずに平穏に暮らすというのもありですが、
税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。

他にも祖父はアパートを持っていて、そのアパートもどこかに管理させているそうです。
(こちらはどこの会社様と組んでいるか私が忘れてしまいました。)

アパート賃貸について今後どのような勉強をすればいいのかもわかりませんし、
資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか?
現在簿記の2級しか持ってないです、それもほとんど内容忘れてしまいましたが…。

支離滅裂な文章ですが、どなたか回答して頂けると幸いです。

大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。

最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。

祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、
我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、
もし祖父が亡くなった後は、孫の私が
今後アパートの管理をしなくてはならなりません。

当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、
恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので...続きを読む

Aベストアンサー

#4です

>私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。

30年契約には疑問は持っていませんよ

「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです

大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると

・自分でなんでもする

建築は民間建築業者...700万円/戸
家賃は70万円/年間
30年間の平均入居率は90%
30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする)
その他の経費は一括と同じ...

70万円×30年×90%×90%-700万円=1001万円・・・総収入

・一括借り上げ

建築は提携建築業者...800万円/戸...ここが大きく異なります
家賃は70万円/年間
10年間の保証入居率は90%...63万円
30年間の改訂家賃は新築時の80%(10年目以降はダウン)
その他の経費は一括と同じ...

10年間70×90%×10=630万円
10年間63×90%×10=567万円...家賃見直し
10年間56×90%×10=504万円・・・家賃見直し
630+567+504-700=1001万円...総収入

修繕箇所などは委託会社が指示し、工事も提携業者になりますので一般的には割高になるでしょう

修繕費用なども持ってくれる契約だと家賃保証の%はもっと低下するはずです

注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事

http://www.kentaku.co.jp/owner/ikkatsu.html

>建物を一括で借上させていただきます。
業者は借家人と同じ立場になりますので借地借家法で強力に守られます
>出費など収入・支出の変動を抑え
あくまで「抑え・・・」変動が無いとは書かれていません
>空室による収入低下のリスクがなく、安定した収入をお約束いたします。
「契約された金額は・・・」です。必ず見直しが有りますし拒否すれば契約解除です
>また30年間の契約満了後も以降2年ごとに契約更新が可能です。
「可能です」...今でも個人の宇宙旅行は「可能」です
「可能」と「そうします」は違います
>借上開始時賃料を10年間固定させていただき、以降5年単位で賃料を固定しお支払いする安心システムです。
ここが肝心な部分、10年後に泣かなければいいのですが...
現実は10年の見直し時に手放される方も多いですね
土地・建物手放してチャラ...昨年は「なんとか21」のアパートで売り物件が多かったですね(築10年と15年)
>スタンダードプランの場合、原状回復工事のみ大東建物管理の負担となり、修繕費用はオーナー様負担とさせていただきます。
フルパッケージプランだと家賃の保証は?%かな
>入居状況や建物の保全状況など定期的にオーナー様にご報告いたします。また共用部分の維持管理や入居者様からの建物不具合等のご連絡にも迅速に対応いたします。
本当の一括借り上げならそんな報告の必要は無いはずですね

普通、
・自分で「土地+建物」を新築で投資すると1億円の投資だと家賃は900-1100万円
・建て売り投資物件だと800-900万円

投資金額を建物だけで計算すれば利回りが良いのは当たり前(土地はタダ?)

一括借り上げ業者は「必ず利回りは上物だけで計算し、おいしい話しをしてきます」

 「土地も投資金額に入れなければなりません」

土地も建物も何も持たない人でも

http://www.r-apartkeiei.jp/search/article_detail.php?estate_no=6681

0から始めて最後は土地だけは手に入りますね

この論法なら「土地を持って始めるなら最後に土地は2倍に増えるはず」

土地持ちから始めるなら「土地の価値+建物投資額」で表面利回り8-9%にならなければ意味はない...とわたしは勝手に思っています

#4です

>私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。

30年契約には疑問は持っていませんよ

「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです

大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると

・自分でなんでもする

建築は民間建築業者...700万円/戸
家賃は70万円/年間
30年間の平均入居率は90%
30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする)
その他の経費は一括と同じ...

70万円×30年×9...続きを読む

Qアパートの建築費について

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者>
それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより1~2人向けの方が良い
・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした
内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で
年間収入648万の総建築費7300万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか?
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で
家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万
利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか?

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした
私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな?
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約110坪があります
路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、
(ちょっとだけ表札を見たり調べてみました...続きを読む

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マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契...続きを読む

Qアパート経営のローンが返済できない場合はどうすればよいでしょうか?

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。
現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。
自宅は別で抵当権の設定はアパートだけで自宅はなっていません。
現在は、父(63歳)がまだ仕事をしているのでその収入やカードのキャッシングなどで当座の返済を行っているようですが、
そんな状態が長く続くわけもなくいつ破綻するかという状態です。
父はマンションを手放したくないようですが、マンションを手放すことも含めてどのような選択肢があるか悩んでいます。
銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。
インターネットで調べるとサブリースというシステムがあるので気になっているのですが、新築ではなくても大丈夫なのでしょうか?
どなたか何かよい案があれば教えてください。

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく...続きを読む

Aベストアンサー

普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが?
まずは、確定申告書の減価償却費の計算というページに耐用年数が何年で計上されているか確認して下さい。
RCなら47年ですので
耐用年数ー築年数=ローン可能期間                                            47-14=33年です。
ローン可能期間で期間不足があるなら、何か所も銀行を訪問して相談してみては、お父さんがマンションを手放したくないなら、後悔の無いように出来る限りの事を、頑張って下さい。

Q大東建託 離職率(平成23.12.31質問)

大東建託は、会社四季報をみても平均年収800万円とか、建設会社のなかでは、業績もよさそうですが、建築営業は、常に求人募集をしてますし、1年で80%の人が辞めていくとか、ききますけど、なにが問題で、辞めていくのでしょうか。実際に勤務経験のある方に、ご回答いただければ、幸いです。 よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。質問主さんはマンションの販売をされていたのですね。最近は投資用ワンルームマンション販売も大変ですよね。雇用に関しても、今のご時世では「長期安定雇用」などと言う言葉は死語になりつつありますね。特に営業職となればさらに厳しいと考えます。

ご質問の「迷惑行為と考える地主さんが、圧倒的に多いと感じるか?」ですが、自分自身で営業活動をしていても、この様に感じた事はほとんどありませんでした。数字の上では質問主さんの言われるような感じになると考えるのは当然と思いますが、この土地活用業界未経験の方には、私が「迷惑行為と考えている地主さんが少ないと考えている」ことは、なかなか理解出来ないと思います。

質問主さんの勤めていた会社と、大東建託などの土地活用では対象としている客層が違うと感じております。マンション販売の場合は「購入する気持ちがあるか?」「また興味を示すか」などの事前情報も得ていない状況でサラリーマン家庭にもセールスをかけているので当然ながら苦情も多くなると思います。私の家にも良く電話が来ました(笑)

土地活用の場合は、遊休土地を所有していない方にはセールスをする事はありません。少なくとも遊休土地・耕作地などを150坪以上所有している事が条件となります。地主の方は平均でも300坪~600坪位の土地を所有している方が多いですが、中でも土地持ちの農家では3000坪近くを所有している方もおります。土地活用の仕事はこれらの資産家を相手にしている訳です。

でもなぜ、この様な資産家の家に度重なる訪問をしても苦情が非常に少ないのか考えて見たいと思います。これらの地主さんは自宅を除いても多くの不動産(土地・アパート・店舗・駐車場)などを所有しております。当然ですが、これらの方は財産・家賃収入に見合うだけの所得税や固定資産税なども支払っており、多い人ですと毎年クラウンクラスの自動車が購入出来る位の税金を納めている方もおります。

また、これらの資産家は、相続時には莫大な相続税(数千万円~億単位)の税金が課せられる事になり、手持ちの不動産や預貯金を手放す事になります。ちなみに夫婦で二億円位預貯金を所有している方もおります。大東建託のような土地活用会社は、これらの
資産家に対して、いかに息子さん達に効果的に財産を引き継がせる為の提案をしている訳です。この様な提案はアパートを建てる以外にも節税方法はありますが、この様な有効的な節税方法を見込み客に提供する事です。地主さんにしてみれば、自分の家に対して有益な情報を提供してくれる営業マンに対して「迷惑行為」と感じる方は少ないと思います。

しかしながら、数多い地主さんの中には「迷惑行為」と感じる方もゼロだとは言えないでしょう。なぜなら数多い営業マンの中には、自分の仕事目的を正しく理解せずに「アパートやりませんか?」「儲かりますよ」的な低次元な営業スタイルを取っている人物もいるからです。このような次元の低い営業マンと遭遇した地主さんは「迷惑行為」と感じる事でしょう。

私の場合は、見込み客に対しても直ぐには売り込みには走りませんでした。やはり見込み客の家には税金対策が必要なのか?不必要なのか?が判明出来るまで売り込む事はしません。また跡継ぎとなる息子さんの考え方もあると思いますので、その辺りも固めないと無理だと思うからです。

質問主さんが、見込み客数が枯渇してしまう事を心配されているようですが、確かに見込み客は減少して行くと思います。しかし今の日本は高齢化社会で地主さんの年齢も75歳以上と言うのが80%以上です。これらの方々は言葉は悪いのですが、いずれは相続対策をする必要性が発生する訳です。相続対策をせずに、このまま土地を国に納めるのも一つの方法でもありますが、みすみす後継者の息子さんが自分の家の財産を減らす道を選ぶとは思えません。

つまり私が地主さんから学んだ事は、「相続対策をする事は決まっている」ただ「いつやるか決まっていない」だけなのです。この判断を決めさせる提案が出来れば「契約になる」と言う事です。説得が出来なければ「自身の提案力不足」と言う事です。これが理解出来ない営業マンは愚痴だけで消える運命で掲示板で悪口だけを書くのです。自身の努力不足を棚に上げて恥ずかしい限りです。

結論から申し上げますと、他社と比べて「圧倒的な商品(デザイン力)」「知名度」「財務力」からすれば、まだまだ見込み客は沢山あると思います。

こんにちは。質問主さんはマンションの販売をされていたのですね。最近は投資用ワンルームマンション販売も大変ですよね。雇用に関しても、今のご時世では「長期安定雇用」などと言う言葉は死語になりつつありますね。特に営業職となればさらに厳しいと考えます。

ご質問の「迷惑行為と考える地主さんが、圧倒的に多いと感じるか?」ですが、自分自身で営業活動をしていても、この様に感じた事はほとんどありませんでした。数字の上では質問主さんの言われるような感じになると考えるのは当然と思いますが、この...続きを読む

Q8戸アパート建築費用って?

アパート(8戸程度)の建築費用っていくらくらいなんでしょうか?もちろんピンキリだとは思うのですが、だいたいの相場をしりたいのですが・・・。

Aベストアンサー

一戸あたり800万円。3LDKとして。RC造。
ただ一戸あたりいくらで貸せるかで値段は変わってきます。
当方大都市ではありません。
賃料と返済をシミュレーションすれば自ずと建築費用は概算ではじき出されます。
勿論占有率修繕費など考慮にいれます。
それによってアパートの構造など検討してください。


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