大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。

大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。
しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。
中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。

私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。

話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。

本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。

兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか?
宜しくお願いいたします。

また、兄がしていたことなので、まだ大東建託のシステムがわかりませんが(少しずつ調べていますが)マンションを建てることによって、何か利益になったことはあるのでしょうか?
例えば、税金の戻りがあるとか・・・

本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

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A 回答 (7件)

No4です。

再度のご質問にお答えします。

もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ
とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円
を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして
アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず
3000万円を節約したことになります。
しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、
1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が
上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。
(普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ
なければ失敗したと感じると思います。)

となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか
を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが
悩まれているように余り関係ないということになります。
「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」
というくらいでしょうか。

お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが
市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や
それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。
1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば
相続税を払った方がましだったということになります。

いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい
に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した
値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると
いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を
つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり
いざというときの資産価値がないということですね)
そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。

繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと
いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り
成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば
相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて
借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
本当にわかりやすく説明して下さって、ありがとうございます。

私には、その相続税対策と言っても・・・の疑問がどうもおかしく感じたのです。
おっしゃる通り、借金は残るわけですから。つまり、連帯保証人である兄が支払うことになるわけです。

なのでやはりチャラにはならない、あくまで、利益あっての相続税対策だったのですね。
大東建託にかかわらず、その仕組みみたいなのを理解出来れば、実は簡単なことだった?と気付きました。

例えば他に担保を取る理由など、何故か・・・他にも相続税の仕組み・・・私にはこれらが欠けていたようで、大変失礼いたしました。
そして本当にありがとうございました。

皆さまにも色々ご回答いただき、本当に自分にとってすごく為になることばかりで、時間を割いて下さってのご回答・・・本当に心よりお礼を申し上げます。この場を借りまして、皆さまの貴重なご意見を元に今後どうしていくか、自分なりに父親に対して、説得したりしながら色々決めて行きます。もちろん連帯保証人にはなりませんが。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 18:35

投稿しましたらあなたの補足がありましたので一言。


あなたかがお父さんの行動が分からないというのは無理もありません。
お父さんのやっていることは、業者や金融機関がよく使う相続税対策という口車に乗せられているだけのことです。
年老いて社会に必要とされなくなりますと、自己顕示する場所がありません。
人に必要とされ、人に承認されませんと人間は生きる意味を失い、自己顕示するものです。
その自己顕示に整合性を持たせる言葉が相続税対策です。

要するにマンションを建て自分の代替品で自己存在を誇示したいだけの話です。
この老人特有の寂しさを業者と金融機関はうまく利用し、お父さんはまんまと引っかかったということだと思います。
先にも書きましたように、これは事業ですから事業承継が出来ませんとお父さん一代限りの単なる「遊び」です。
やけに高い遊びですが、会社を経営するというのは社員に夢を持たせて仕事をするいわば遊びなんです。
経営者というのは義務で仕事をしては続かず、遊び感覚ですから次から次へと企画が生まれ、仕事を継続出来るのです。
遊びというのは目的がなく、遊ぶこと自体が楽しいので、まさにお父さんは自分が執着していることが分からなくなり、マンションを建てること自体が目的となっているようです。
それでは格好つきませんので、相続税対策という言葉を借りて話しているようです。
基本が社会に必要とされない、社会から承認されない、こうした老人特有の寂しさからくるものと思われますので、それは老人になりませんとお父さんの気持ちは理解出来ません。
お父さんのなさっている行動は無駄ですが本人にとってはとても重要な事柄です。
高い買い物ですが、寂しさをまぎらわせるためには致し方ないものと思います。
あなたとお父さんの発想は全く違う次元なので会話が成立するとは思えません。
この種のことは、沢山見てきましたのがあなたが納得する説明はできません。
古代より偉い人は立派なお墓を作りますが、これと同じ心理とご理解ください。
死が間近になりますと、この世に何かを残したいというのが人間の最終的な欲望です。
死が間近な人と現役の人ではよって立つ場所が異なりますので理解出来ないと思われます。
以上の文書はあくまでも推測ですので読み流してください。
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既に抵当権設定とありますから、マンションを建築する施主はお父様と推測します。


一方、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないと書かれてあるので、お兄さん主導でのマンション建築とも読めます。
ここはお父さんがマンション建築を計画し、既に着工したとします。
そしてお父さんとお兄さんの折に会いが悪くなった。
それであなたに連帯保証人になってくれといわれ、補足にあるようにあなたはならない。
まず、これは正解です。いかなることがあっても絶対に連帯保証人になってはいけません。
連帯保証は自分が支払える範囲ですので、常識的には500万円程度でしょう。
何億円の連帯保証をしたらあなたの人生は完全に狂います。

次にお兄さんに相続させないとありますが、これは相続廃除と言い遺言書で遺言することは可能ですが、法的に厳格な定めがありかつ家庭裁判所を通しますのでこの程度では相続廃除は出来ません。
兄から自筆で拇印の財産放棄の念書、生前の相続放棄は無効です。
しかし、質問を読みますとお兄さんは自主的に相続放棄手続きをする可能性は大きいと思われます。

補足で、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。とありますが、先に書いたとうり生前の相続放棄は出来ません。

お兄さんは推測するに親の借金を引きつぐ意志はなく相続放棄するでしょう。
お子さんが二人なら、マンションと借金はあなたが相続するか否かという問題になります。

お父様の年齢の記載が無いので30年一括借り上げ返済というのが、お父さん生存中に完了するのか分かりません。
マンションは築30年になりますと内外装大規模修繕工事、エレヘーターがあれば取り替え工事が必要となり、何千万円というお金が必要となります。
この工事をしませんと老朽化が激しく、スラム化したマンションになってしまいます。
建築業者は建てることで利益を得ますので、その後維持管理の費用について説明はいたしません。
維持管理の本当の話をしますと誰もマンション建築をあきらめてしまうからです。

お父様が建築費の返済途中で亡くなりますと、借金とすぐにしなくてはいけない大規模修繕工事の負担が相続として発生します。
お兄さんはそうした負担から逃げて、普通の生活を希望すると思われます。
あなたは、何億円という債務を相続しますか?
もちろん債務だけでなく、マンションと土地があります。
あなたがマンション賃貸業に目覚めて、賃貸業を営むなら相続するのもいいでしょうし、何億円という債務が負担となると相続放棄ということになります。
お母様が放棄しお子さんが全員放棄しますと、相続人はお父様の兄弟になりますが、どなたも相続しませんと相続人不存在ということで裁判所の選任した弁護士により売却となります。

あなたの補足ではあなたもマンションを引き継ぐ意志が無いようですので、予測するにお父さんが亡くなった場合は、売却という確率が高いようです。
といいますのは、個人でマンション経営はリスクが高くて危険なんです。
でも男というのは何か形として残したいという欲望があり、土地の有効利用と言われるとその気になってしまうものです。
お父さんがマンション建築しているのを止めることはまず無理でしょう。
そして出来上がったマンションを誰が引き継ぐのか、今の状態では誰も引き継がないようです。
その時になればまた状況が変わっていますので、どうなるかはその時でないと分かりません。

今言えることは、あなたは絶対に連帯保証人になってはいけないということと、もしかするとマンションを相続する人がいないため売却する可能性が高いということです。
お父様の年齢が若く、生存中に返済出来たら、また話は変わります。

父親と男の子の確執はそう簡単に解決しません。
あなたが間に入って問題解決しようとしても無駄だと思います。
急に折り合いが悪くなるということはありえないことで、幼い頃の傷が表面化したのかもしれません。
息子に相続放棄の文書を書かせる父親自体が異常です。
そこまでされたら、お兄さんが切れるのは当たり前で一般敵には修復不能です。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

それと申し訳ございませんでした。自分で知っているだけで、これを読んで書いて下さっている方々にちゃんと説明がされておりませんでした。
mk1946様の推測・・・という文字で「はっ」と気付きました。本当に申し訳ございませんでした。

その上で、ご推測のことですが、すでに着工しており、施主は父親に間違いございません。
更に、生存中に支払いは終わりません。
しかし、連帯保証人である兄が、大東建託の話を持ちかけたのは事実です。相続税対策の為と言って、父親に。

兄には資産がありませんが、連帯保証人になれた・・・これは、同じ敷地内に住んでいづれは後を継ぐということ、更には遺言書が必要だったそうです。
その遺言書をせかすように書かされたのは事実だそうです。これは親戚と銀行から聞いた話です。

私がある時実家に帰ると、すでに着工しており、何があったと兄に問いただすと、相続税対策の為だと聞きました。
その数ヶ月前に実家に帰った時、父親が激痩せしていて、何があったのか問いただしても答えてはくれませんでした。しかし、母親は「神経使わされたんだよ」と言うだけでそれ以上話してはくれませんでした。私には関係ないと言って。

着工して間もなく、母親は病気で入院し、この先出てこれるかわかりません。

この後にも書いて下さった中のことで否定するつもりはないのですが、高い遊びとありましたが、両親の生計は他の土地に建てたものの家賃収入と年金だけです。
私は正直それだけで良かったのです。もし私がこんなバカみたいな話を持ちかけたら間違いなく止めてた。確かに男性は何かを残そうとする・・・それは私にもわかります。
ですが、これが、兄が仕掛けた相続税対策の為と言って、いづれは相続していく為に、遺言書を無理やり書かせたりしたのは事実です。

資産のない兄が(同じ敷地内に住んでいました)なんで連帯保証人になれるのかと不思議に思っていましたが、銀行で確かめたところ、その遺言書と、長男で一緒の敷地内に住んでいるという理由だと聞きました。
銀行によるみたいですが、連帯保証人にも審査があるそうで、遺言書が必要だったそうです。

それと、急に折り合いが悪くなった・・・理由に、私にはわからない幼いころの傷が表面化したかもしれませんが、息子に相続放棄の念書を書かせた理由の一つに、出て行くと言った兄の言葉がショックだったからです。
今回のバカみたいな大東建託に兄は騙されて、相続税対策の為と言って、遺言書を無理やり書かせたり、喧嘩して出て行くとか出て行かないとか・・・そもそも親子であっても信頼関係の上でなりたっているはずなのに、出て行く=面倒をみない(今まで何十年も見てきたのに)がどれだけ父親にとってショックだったかと思うと私からしてみれば異常ではありません。

父親は一生懸命でした、兄が被害妄想している部分だってあるのです。父親ばかりの肩を持つわけではありませんが、父親がそこまでする理由はあるのです。おっしゃる通り、そう簡単に父親と兄の関係は修復できないと思いますが、私は逆にmk1946様のおかげで考え方が少し変わりみえてきました。

こんな内々の話を聞いて下さって、回答して下さって本当に本当にありがとうございます。
mk1946様のおかげでわからなかったこと(自分では見えなかった部分)がわかり、本当に助かりました。他にも、法的なことなども丁寧に教えて下さってありがとうございました。

お礼日時:2010/05/09 17:58

こんにちは。

役所でとある許認可事務をやっておる者ですが、この仕事の中で
大東建託さんほか東建、レオパレスなどといった「アパート業者」による
案件を数多くみております。

こうしたアパート業者というのは、地主さんにアパートを建てさせ、
その建築、管理を請け負うものです。建築資金は地主さんが借金を
して調達することが殆どで、その融資の手配なども業者側で整え
ます。つまり会社側には資本が殆どいりませんからリスクも少なく
財務諸表的に非常に優良な経営をしていたりします。

逆に言えば「リスクの殆どは地主さんが負わされるシステム」

とも言えますね。
建築代金で利益が上げられるため、建てさせれば建て
させるだけ儲かる訳ですから、「入居する奴いるのかね?」と
我々が疑問に思うようなところにもどんどん営業をかけています。
唯一リスクがあるとすれば30年の借り上げ(アパート業者が30年間
一括でアパート全部を借り、家賃の9割を保証する仕組み)なんですが
実は家賃の額は30年保証していません。人が入らないと家賃を下げる
ように交渉され、断ると契約をうち切られます。
まあ、ざっくり言えば地主から徹底的に収奪していくシステムです。

まあ、当該の物件が便利の良いところにあり、入居者が30年間
同家賃でも切れないだろうなと予測されるような状況であればい
いのですが、今の人口減小、デフレ下でそんなことは考えられな
いですよね。アパート経営なんて自己資金で全て賄え、利子負担が
ない人間がやらないと正直難しいと思います。

まあ、人が何もかも整えて自分を儲けさせてくれる、そんな甘い話
なんか無いということです。

相続については、詳しく資産状況等が分からないと何とも言えませんが
借金額が超過している状態ならば連帯保証人になるのはお止めになった
方が良いと思います。昔は地価が上がり、家賃も上がりというインフレ
基調だったため、借金をしてアパートを建て相続税を軽減した上で
収入を確保するということが出来ましたが今の社会情勢では難しいで
しょうね。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございました。

私もある程度調べて、今に至り、年老いた父親に何故借金を背負わせるのか?と疑問を感じます。
更には、こうした借り上げのシステムに落とし穴といいますか、そのようなことは大体わかります。
なのに何故こんな・・・いくら相続税対策だとしても、これは本当に相続税対策なの?と思ってしまいます。

相続するにしても・・・この父親が背負う借金は、今ある資産から除外?といいますか、差し引かれる?とは思うのですが、でもよく考えてみますと、連帯保証人がいるわけですから、チャラにはならないのではないかと思ってしまうのですがそうではないですか?

相続税対策だとは言っても、何か違うような気になってきてしまいました。
頭がごちゃごちゃになったのかもしれませんが、私の考えでは、父親の資産からまず借金を引く、その残りを妻2分の1、子供2人だから、残りの2分の1を半分が受ける分。と思ったのですが、違いますでしょうか?
このまま、連帯保証人を変えなければ、のちには兄が相続する(権利、収入、マンション、土地、債務などすべて)

私にはどうも、その兄が相続したところで、このようなシステムでやっていけるのだろうか?恐らくやっていけないと思いますが、では何の為に?

もし、今回の数億の借金分が父親の資産から引かれると考えると、納得できるところもあるのですが。
連帯保証人なわけですから、その債務は消えないはず・・・

すみません、なんだかわからなくなってきてしまいました・・・
私の解釈では間違いでしょうか?宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:53
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まず、兄の相続権ですが、仰せの概要では消滅はしません。


兄は、遺留分を請求できますので。

大東建託ですが、裁判事例などもよくある様なので、裁判所のデータベースなどでチェックするといいと思います。

この回答への補足

早速ご回答ありがとうございます。

大東建託について、裁判事例があるということなのですが、先ほどから裁判所のデータベースを探しているのですが、見つかりません・・・。

大東建託の評判ははっきり言って良くないのは調べていてすごくよくわかりました。いい加減といいますか・・・
何故、兄が、そんなことに騙されたのかと思ってしまうほどです。
何をどう納得して進めたか本当に疑問だらけです。

父親にはもう、年ですから判断能力が欠けており、他の所有物に対しても、自分の身の回りのことにしても、ほとんど出来ません。というか出来ていません(あくまで私の判断ですが)

私の聞いている限りでは、兄が相続のことをそろそろ考えたほうがいいんじゃないか?と父親に持ちかけた。そして、兄がやっていることだし、自分でもよくわからないから任せたつもりだった。
その為に遺言書まで、せかされて書かされたと父親がいいました。

認知症も入っているので、どちらの言ってることが本当なのかわかりませんが・・・
父親の考えは、長男で後継ぎさせる為に一緒に住んできた。そして、光熱費や食費も負担してきた・・・ゆくゆくは面倒をみてもらおうと思っていたのでしょう。
その兄に裏切られたショックは大きいようで、私にはショックでたまらないと言います。

すみません、補足のつもりが余計なことを書いてしまい。

お時間ありましたら、その大東建託の裁判所のデータベースのチェックの方法を教えていただけないでしょうか?

宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:30
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こんにちは☆★



まず遺言から相続させないとしても、取り分は通常より減りますが、兄はもらうことができます!!
遺留分減殺請求とか言ったかと思います!!

基本的に保証人は連帯とのことで、例え細かな契約内容を全部読んで納得されても、ならない方がいいかと思います!!


※相続を廃除するには、兄が父に侮辱や虐待や犯罪などをした時に父が家裁に請求します。ただ兄の子がいれば、相続人となります!!
また、蛇足で兄が父の遺言を詐欺や脅迫で書かせたり偽造などしたり、他の相続人を殺そうとして刑罰を受けたら、自動的に兄は遺産をもらえません!!


また遺留分減殺請求は、最低もらえる分って解釈でいいですが、様々な条件があります!!

まず通常の取り分から
父の兄弟姉妹には0円
父の父や母には、3分の1
父の妻は2分の1
そして子の兄とあなた様なら2分の1(3人兄弟なら3分の1)

つまり便宜上遺産が900万
もらうのは、妻と兄とあなた様の3人なら、
通常妻は、半分の450万
兄とあなた様は、225万ずつ。

これに遺留分(最低取り分)は、さらに上記の半分となります!!


ですが、条件として、
1、相続する1年以内の贈与
2、相続人への特別贈与(結婚資金や生きるために)は、いつでも加算
3、不当に安く不動産を売った場合は贈与とみなされます。

以上の贈与が今回なら父から兄へ約112万を越える額を渡してたなら、相続時は0円

0円も兄がもらってないなら112万がもらえます!!

これは、兄へは現物かそれに変わる価格でなければならないです。

この権利は父が亡くなったことを知ってから1年
父が亡くなってから10年
経つと時効となります!!


大学の時のうろ覚えで、解釈が間違ってたりするかもなので、参考程度にお願いします!!

この回答への補足

早速ありがとうございます。少し補足というかお聞きしたいことがあります。

先に回答なさってくださったdebukuro様のおっしゃるように、念書だけでは効力がなく、兄の実印付公正証書があれば、その、遺留分についてはどうなのでしょうか?

ある程度ですが、受け取り分?みたいなものは少しだけわかります。
ただ、その遺留分に対してはどうのか・・・宜しくお願いいたします。

父親は自分が亡くなったあとのことまで気にしていて、ちゃんと説明をしながらうまくやっていただきたいと私は願っていますし、今後、兄夫婦と子供2人がまた元通りに暮らせるのが一番だと思っているのです。
すべて?とは言いませんが、ある程度把握していないと、父親にわかってもらえないので、是非宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 12:15
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遺産相続放棄は拇印ではだめです


実印を押した公正証書が必要です

遺言書によって相続させないことは出来ますが相続者が認めないときは係争になるでしょう
あなたとしては保証人にならなければいいのです
遺産の相続権はあるのだから危険を冒すことはありません
保証人になるのならあなたの能力の範囲内での保証人になればいいのです

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

父親は勘違いしているですね。父親は拇印を押したものがあるからとそのつもりになっていましたが。
そんなことで争いごとはしたくありませんし、とても勉強になりました。
そのことは父親に伝えます。

補足で申し訳ありませんが、兄の遺産放棄をさせる場合においては、兄の実印を押した公正証書が必要になるということですよね。
仮に、そうした場合(父親ならやりかねない)係争は避けられますか?
また、私は連帯保証人になるつもりはないのですが、ならないとして、今後はどうなっていくのでしょうか?
私が解釈している連帯保証人とは、今の状態では、父親が亡くなった場合、家賃収入も税金も支払いも土地とマンションを受け継ぐことになると思っております(すべての権利)。
だとすると、父親が納得しません。一円だってやらねぇと言って頑固でまったく利かないのです。
どうしたら、この状態を打開出来るのでしょうか?

もちろん先ほど申し上げたとおり、私は連帯保証人になるつもりはありません。連帯保証人にならずにこの状態を打開するのは難しいでしょうか?私の能力ではもちろん、連帯保証人も、債務の支払いも出来ません。

質問ばかりで、申し訳ございませんが、宜しくお願いいたします。

補足日時:2010/05/09 10:53
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大東建託または大東建託を名乗っている会社とは限りません。
情報提供会社のほとんどが、物件のある地元業者です。
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同様にいい部屋ネットに掲載されている物件が、他の賃貸物件検索サイトで掲載されていることもあります。
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ただし契約条件はそれぞれ違う場合がありますので十分確認が必要です。

私が現在入居しているところもいい部屋ネット掲載の物件でした。
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いい部屋ネットに掲載されている情報は改訂や誤りがあるかもしれません。
契約時は当然ですが、早めに条件などを確認した方がいいとおもいます。

検索したページに情報提供会社が掲載されていますので、そこに電話などで問い合わせします。
または、物件近くでお気に入りの不動産会社があれば、そこに問い合わせしてみてもいいでしょう。

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Aベストアンサー

#3で回答したものです
誤りがありましたので訂正いたします

保証人の身分は債務として相続の対象になるという最高裁の判例が出ていました
ただし、債務者が債権者の認める新たな保証人を見つけられなかった場合にとなっていますので、
まずは債務者に新たな保証人を探す様にしてもらいましょう
(難しいとは思いますが・・・・・)

で、相続をするか放棄するかなんですが
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  相続放棄した時点で、財産は他の相続人または相続人が皆無の場合は国へ所有権が移りますので、相続放棄した時点で財産は消滅すると考えてください
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2.相続放棄すると、債務者が毎月きちんと返済していても父の家には、住めなくなるのでしょうか?
  相続放棄した時点で他人の所有物となるので、新たな所有者と賃貸契約が結る等特殊なケースを除いて住めなくなります

この2点の質問の回答から、対応を考える訳ですが、
一番いいのは、先に書いた通り、債務者が新たな保証人を見つけてくれる事なのですが、
そうでない場合は
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もう一つが、検討されている様に、相続放棄し御父様の財産一切がなかったものとして新たな住まいで新たな生活を始める
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・債権者がどういった所なのか(銀行等それなりの社会的立場がある所であればよっぽどの事がない限りいきなり保証人へ取り立てという事はないでしょう)
この4点を確認してみましょう
もし、債務者がこのまま問題なく返済を続けていけそうなのであれば、何も急いで相続放棄する事も無いでしょう
それに、債務者に何か起きて返済が滞ったとしても、債務者が月々返済していた額が質問者さん達で工面していける額なのであれば、その時、対処すれば家は失わずに済むのではありませんか

怖いのは、保証人が亡くなった事で、債権者が債務の一括返済を求めてきたり、
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相続放棄は被相続人の死亡を知ったときから3ヶ月以内に手続きを始めなければなりませんので、時間は無いかと思いますが、よく検討してください

#3で回答したものです
誤りがありましたので訂正いたします

保証人の身分は債務として相続の対象になるという最高裁の判例が出ていました
ただし、債務者が債権者の認める新たな保証人を見つけられなかった場合にとなっていますので、
まずは債務者に新たな保証人を探す様にしてもらいましょう
(難しいとは思いますが・・・・・)

で、相続をするか放棄するかなんですが
1.相続放棄した後に、債務者が全額返済し終わるすると、父の財産は戻ってくるのですか?
  相続放棄した時点で、財産は他...続きを読む

Q大東建託の賃貸経営受託システムについて

実家の土地(現在水田)を大東建託の賃貸経営受託システムで、アパート経営をしませんかという話がでています。
もちろん大東建託の営業さんは、メリットしか言いません。実家の両親も私自身も経営や土地、税金については全くの素人です。考えられるデメリットまた、この賃貸経営受託システムについての詳細・評判など分かる方がいらっしゃいましたら教えてください。
大東建託さんが言うには、入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、修繕費もかからないのでリスクはほとんどありませんと言いますが、そんなおいしい話がありますでしょうか。

Aベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが...続きを読む

Q兄の連帯保証人いなった父の連帯保証債務を取り消すことをできますか

我が家の経緯はNo.1736274の質問を参照の上アドバイス願います。
父が兄の5000万円の保証人になっていることが分かりました。物上保証人ではなく連帯保証人です。父の財産で不動産は、兄が住んでいる家の土地(3000万で購入)と、自宅の土地家屋2000万で購入。法律関係の事務所として所有しているビル7000万円ですが、評価はどれも下がっていると思います。
父は61歳で、司法書士土地家屋調査士等の仕事を35年続程度の財産です。父母には現金と満期配当金のある保険等あわせても1000万くらいしかありません。
No.1736274で問題になっている兄が、マンション経営をするのに5000万借金をし、兄が住んでいる土地の物情保証人しかなるなと説得してきたつもりですが、5日前に兄の借金の連帯保証人いなっているとう言う事実を今日打ち明けられました。No.1736274を読んで頂ければ兄がどういう人間かは分かって頂けると思うのですが、5000万借金してアパート経営をするなんて28歳で言う事自体おかしいのに、親が連帯保証人になっているので困っています。兄が借金して自己破産するのはどうでもいいのですが、その前に父がもっている不動産が全て差し押さえられると思います。両親の財産は自分たちの老後に必要な不動産と現金しかないようですので、現在も司法書士とうの仕事を父は行っていますが事務所が抵当に入った時点で実質廃業になると思いますし、老後暮らすのに必要な財産は全て兄が使い果たしそうです。(父が兄の保証かぶれをした場合)
ですので、連帯保証人欄に実印を押印し、既に兄が住んでいる土地を担保に入れているのですが、アパート経営がうまくいかなくなった場合、父の財産全てもっていかれたら私の両親はどう生活していくかが不安で仕方ありません。連帯保証人になった後取り消すことは可能ですか?

我が家の経緯はNo.1736274の質問を参照の上アドバイス願います。
父が兄の5000万円の保証人になっていることが分かりました。物上保証人ではなく連帯保証人です。父の財産で不動産は、兄が住んでいる家の土地(3000万で購入)と、自宅の土地家屋2000万で購入。法律関係の事務所として所有しているビル7000万円ですが、評価はどれも下がっていると思います。
父は61歳で、司法書士土地家屋調査士等の仕事を35年続程度の財産です。父母には現金と満期配当金のある保険等あわせても1000万くらいしかありません。
N...続きを読む

Aベストアンサー

ANo.1さんと同じ考えです。

>評価はどれも下がっていると思います。
 課税評価額のことだと思いますが、実際の取引でも下がっているのでしょうね・・・
抵当額・残債・実勢価格次第でしょうが、それを遙かに越える根保証でもしていない限りは
路頭に迷う様な事にはならないと思います。
(兄さんのアパートを含むと、全体で借り入れ当時の3倍以上はありそうですので・・・・)

 お父様の職業中の信頼もあるでしょうから、債権者にとってなんの利益もない様な行為(保証人から外す)をするとは思えません。
今の借り入れを返済するかたちで(他の銀行から)借り換えて、
他の銀行で借りる際に保証人を兄の奥さんだけする方法が考えられます。
仕事柄、他の金融機関への借り換えがやりづらいかもしれませんけど・・・・

Q大東建託の新築アパートについて

大東建託の新築アパートについて質問です。
ここの物件の電話回線は室内までの工事済みでしょうか?
それとも新規契約者が工事を負担しないといけないのでしょうか?大東建託新築アパートへの入居経験者の方、どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

数年前に大東建託の新築アパートに住んでました。
電話回線は室内まで工事済みでしたよ。
モジュラージャックを差し込めばOKでした。
昔がそうでしたので、今もそうだと思いますよ。

Q強制執行、差し押さえ。財産、勤務先などは一切、不明。(弁護士など法律家を一切立てず、自分一人で裁判、手続きを行う場合)

強制執行、差し押さえについて。相手の財産、所得、勤務先などの情報は一切、不明。(弁護士など法律家を一切立てず、自分一人で裁判、手続きを行う場合)

(1)裁判、手続きを全て自分で行い、かつ、相手の財産、所得状況がまったくわからない場合、
強制執行、差し押さえは可能なのでしょうか。
裁判所に申請するだけで、裁判所もしくは該当機関があいての財産、所得状況を調べてくれるのでしょうか。

(2)裁判、手続きを全て自分でする場合。
強制執行、差し押さえをしたいが、相手の財産、所得状況や、勤務先がわからない場合、
どういった方法で調べることができますか。

(3)裁判、手続きを全て自分でする場合。
強制執行、差し押さえ、資産の売却などは自分でするのでしょうか。
裁判所などどこかの機関がしてくれるのでしょうか。

Aベストアンサー

(1)調べてくれない。したがって強制執行はできない。

(2)ケースバイケースだろうから、ここで一般論を答えられる人はいないと思う。
勤務先を調べるなんて、その人を知っている人に聞くか、自分で尾行でもするかだね。

(3)強制執行等は自分ではできない。申し立てによって裁判所がやる。

この辺で概要がわかるよ。
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_02_01.html

Q前回、大東建託への転職について質問させて頂いたのですが再度質問です

前回、大東建託への転職について質問させて頂いたのですが再度質問です

1 3ヶ月契約が取れないとパワハラが凄いと聞きますが、逆に言えば3ヶ月くらいで契約取れるものなんでしょうか?

2 平均勤続年数が6年くらいって事ですが6年続いたって事はそれなりに契約取れてたって事ですよね?
その人達は稼ぐだけ稼いで転職したという考え方は都合のいい解釈ですか?

3 大東建託の様子は何となくわかったのですが、同業他社の建築営業も同じ様な感じなんですか?
それとも大東建託が特別なんでしょうか?

Aベストアンサー

私の知人のご主人が以前、大東建託に勤めていましたので、宜しければ参考にどうぞ。


1については、私が聞いた範囲内では、入社3ヶ月で契約が取れる人は(少なくとも知人のご主人が働いていた支店では…)、あまりいなかったそうですよ。
と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状況ですので、今のこの不況では数千万円から数億円の建築費がかかるアパート建築には、お客様側も慎重になっているでしょうから、より契約を取るのは難しいかもしれません。


2は、知人のご主人の話を聞く限りでは、1年も経たない内に半数以上の新入社員が辞めていたそうなので、平均勤続年数6年というは、個人的にはこれは違うのでは?と感じました。
私が聞いた話では、建築営業は離職率が高いけれど、事務系や設計などの技術職の離職率は低いようなので、そういった営業以外の部署の社員も含めての平均勤続年数が6年という事なのかもしれません。
もしかしたら、同じ大東建託と言っても地域の支店によって違いがあるのかもしれせんが、少なくとも私の住む地域では年中、大東建託の建築営業の求人が出ているので、おそらく退職者も多いのでしょうから、建築営業に限って言えば、勤続年数はもっと短いのではと思いますよ。


3については、これは全ての同業他社の実態を調べた訳ではないので、何とも言えませんが、おそらく大東だけ特別という訳ではないように思います。
社名は出しませんが、大東と同じようにほぼ毎月と言っていいくらい建築営業の求人を出している企業も実際にありますし、という事は、大東と同じくらい離職率が高いということでしょうから、おそらくノルマが厳しいとか、労働環境があまり良くないなど、何かしらの原因があるように思います。


最後に、結構マイナスな事も書いてしまいましたが、だからと言って建築営業という仕事が駄目とは一概には思いません。
営業職は、どの会社でも契約が取れなければ居辛くなるのは一緒ですし、大東建託のような高額契約の仕事だと、契約を1本取るのは並大抵の事では無いですし、そのだけの苦労するのはのは当たり前のことではないでしょうか?(だからその分お給料も高い訳ですからね。)

あと、上記で長く続かない人が多いとは書きましたが、全ての人が全て短期で辞めている訳ではないですよ。
全体から見れば少数かもしれませんが、建築営業を長く続けている人も勿論いるそうですから、要はその人の頑張り一つなのではと思います。

私の知人のご主人が以前、大東建託に勤めていましたので、宜しければ参考にどうぞ。


1については、私が聞いた範囲内では、入社3ヶ月で契約が取れる人は(少なくとも知人のご主人が働いていた支店では…)、あまりいなかったそうですよ。
と言いますか、そもそも1本も契約を取れず辞めていく人も多いとか。
ちなみに、そのご主人も契約が取れず半年弱で退職したそうです。

私の素人考えになりますが、知人のご主人が在職していたのは、リーマンショック以前の今よりは少しは景気が良かった時代にそのような状...続きを読む

Q同居する痴呆の父の財産についての別居兄とのトラブル

軽い痴呆の父と、別居している長男、そして家を次いて父と同居している次男の私の間で問題となっている父の財産についての相談です。法的な手段のアドバイスを求めています。

父の医療費や介護施設代金、食費など、これまで父から必要なときに必要なだけもらって生活を続けてきましたが、父に痴呆の症状が出始めた頃から別居の長男が私達の生活に口を出し始め、次男の私が父に請求している金額が妥当な金額ではないと文句を言い出しました。私のほうでは父を養う上で父からもらった金額と、出費を領収書もできるだけつけて出納簿をつけており、妥当であることは説明できるのですが。。。

次男の私と父との関係は、同居だらからといえば言い訳になるかもしれませんが、面と向かって話をすることは殆どなく、痴呆が始まった頃から父は「親を敬う気持ちがない!」と文句をいいはじめました。また同じくして、これまで普通に支払ってくれていたお金を出し渋るようになりました。

そこに別居している長男が口を出し始め、「父に対して次男は必要以上の金額を請求している」とありもしない父に話しをして、父の通帳や印鑑を全てを長男の家に持っていってしまいました。

それからというもの長男から父を養う費用を振り込んでもらっているのですが、体調を崩して病院にいったり、ショートステイさせたり、急にお金が必要になることが多々あるのですが、その費用を長男に請求しても必要金額を振り込んでくれません。

父は既に遺言書を書いているそうだし、遺産分与はその遺言に任せるんですが、まだ生きている父にっかる費用、これを工面しにくくなっているのが現状であり、なんとか長男から通帳と印鑑と取り戻し父に渡す、若しくは利害関係のない第三者に預けるといった措置を取りたいと考えています。

適当な法的な措置があれば検討したいと考えています。

よろしくお願いいたします。

軽い痴呆の父と、別居している長男、そして家を次いて父と同居している次男の私の間で問題となっている父の財産についての相談です。法的な手段のアドバイスを求めています。

父の医療費や介護施設代金、食費など、これまで父から必要なときに必要なだけもらって生活を続けてきましたが、父に痴呆の症状が出始めた頃から別居の長男が私達の生活に口を出し始め、次男の私が父に請求している金額が妥当な金額ではないと文句を言い出しました。私のほうでは父を養う上で父からもらった金額と、出費を領収書もでき...続きを読む

Aベストアンサー

参考程度にお願いします。

民法上、成年後見制度、保佐制度、補助制度というのがあります。
これらの制度は、判断能力の欠如の程度によって使い分けられるのですが、家庭裁判所を通して利用する制度です。
簡単にいえば、認知症など判断能力が欠けてきた場合に、予め代理権者や同意権者を付けておくという制度です(制度によって代理権の範囲を予め決めておく必要があったり、同意権がなかったりなので、制度によって異なります)。
例えば、お父様の治療費を出す場合に予め選任されている代理人(例えば、あなた)がお父様の預金からそれを支払うということができるようになるのです。
あとは、勝手に契約をしてしまった場合に、取り消すことができるようになったり。(何度も言いますが、制度によって異なります。)

イメージとしては、未成年者の保護者みたいな感じですかね。

まぁ、そういう制度があるということだけお伝えしておきます。
興味を持たれたなら、ネットでその詳細を調べるのもいいと思いますし、直接家裁に問い合わせてみるのもいいと思います。
あとは、法律家に相談することも可能ですよね。

ほとんど回答になっていないと思いますので、アドバイスに留めさせていただきます。
失礼しました。

参考程度にお願いします。

民法上、成年後見制度、保佐制度、補助制度というのがあります。
これらの制度は、判断能力の欠如の程度によって使い分けられるのですが、家庭裁判所を通して利用する制度です。
簡単にいえば、認知症など判断能力が欠けてきた場合に、予め代理権者や同意権者を付けておくという制度です(制度によって代理権の範囲を予め決めておく必要があったり、同意権がなかったりなので、制度によって異なります)。
例えば、お父様の治療費を出す場合に予め選任されている代理人(例えば、...続きを読む


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