フラット35つなぎ融資について
SBIモーゲージのフラット35で住宅ローンを申請しました。
建売新築一戸建てで現在建築中です。
審査は通ったのですが、売主側から適合証明がでるまで時間がかかるので、
引渡し日からSBIの融資実行までのつなぎ融資が必要だと言われました。
売買契約書にもその旨記載されていると。
しかし、SBI担当者からは建売のつなぎ融資は実施していないとの回答でした。
契約書には「つなぎ融資を利用して支払う」という記載と同時に、
融資申込先に「SBIモーゲージ」と記載されています。
融資申込先がつなぎ融資不可のところにもかかわらず、「つなぎ融資を利用して支払う」
という記載には矛盾も感じるのですが。。。
他銀行ローンからつなぎ融資として借りてしまうと、物件にその融資先の
抵当権が設定され、抵当権第一位が条件のSBIは利用できないそうです。
この場合、他の融資申込先を探すしかないのか、あるいは
つなぎ融資をSBIで受けるなんらかの手段があるか、
など、より良い方法を教えていただけないでしょうか。
困っております。よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

基本的にフラットのつなぎは提携先でしか行われません。

これは資金実行時に借主を介さずに直接つなぎの貸出先が回収するためです。
SBIがつなぎを扱っていない以上、つなぎはあきらめましょう。
そもそも業者の適合証明に時間がかかるの意味が不明です。最終的には建築基準法上の完了検査、瑕疵保険での完了検査、フラット35の適合証明と3つの検査を受けるのですが、通常2箇所で重複して検査を行うはずです。適合証明は完了検査の時期と同様で、検査から交付まで2日程度です。
業者がお金を貰わない状態での引渡しは出来ないということであれば、仕方ありませんからフラット35の実行日に引渡しと残金の支払を同時に行えば良いだけの事ではないですか?
所詮2週間強程度の時間でつなぎを強要する事が理解できません。
今後の流れを記します。
建物が完成に近づき、表示登記可能になりましたら、済み証を待たず譲渡証明で、表示登記をしてしまします。
表示登記の完了と建物が完成し検査を経るのが同時期ぐらいです。
適合証明を受領し、必要書類をSBIへ、1週間ほどで金消契約、その後1週間ほどで(実行日は決まっています)融資実行できるはずです。
ですから、完成後(検査後)2週間~20日あれば資金実行出来ると思います。
それまで引越しが出来ないことは、質問者さんにも過失がありますからあきらめましょう。契約書につなぎの記載があっても、利用できないのですから仕方ありません。それを以て契約違反とはなりません。業者も確認しておけば済む話ですから。
>引渡し日からSBIの融資実行までのつなぎ融資が必要だと
融資実行と引渡し日を同時にすれば、先方の主張は通りません。
当方不動産業者です。

この回答への補足

言葉足らずですいません。
【必要書類を用意して金消契約予約⇒3営業日空けて金消契約⇒8営業日空けて融資実行】
というのがSBIのスケジュールで予約から融資日まで2週間以上かかります。

今回、融資実行と引渡し日は同時予定なのですが、その前の「建物完成確認日」として
提示された日から融資日までが2週間足らずでした。
よって、完成後の必要書類がもっと前倒しにならなければ融資日に間に合わないかもしれない、
と申し出たところ、つなぎ融資を使ってでも予定日に間に合わせていただきたい、
売買契約書にもその旨記載されていると売主から言われました。
ただ、「建物完成確認日」というのは外溝も含めて完全に完成した状態のことなので、
表示登記申請・適合証明書発行はもっと早い日程です、とも後から言われました。
現在、売主には必要書類が揃う日の確認を依頼しています。

もし、必要書類が揃う日が融資実行を間に合わせる日程に間に合わない場合も
こちらに責任があるのでしょうか?
最悪の場合も考慮して、融資実行までの時間がSBIより短い他の銀行にも
本申し込みをしようと考えているのですが、
先方の必要書類が揃う日程がずれたことで、本意でない銀行に融資してもらうのは
納得いかない思いもあります。

重ねて申し訳ありませんが、アドバイスをいただければ幸いです。

補足日時:2010/05/10 22:51
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Qつなぎ融資について教えて下さい。

つなぎ融資について教えて下さい。

建築条件付で購入しました。
土地の契約が終わり、次は住宅ローンの事前審査になりますが
担当者からは聞かされていないけど、つなぎ融資って必要じゃないかな?
と色々調べていて思いました。

私が思うつなぎ融資とは
住宅ローンの契約をしても、実際お金が入金されるのは建物が建ってからなので
それまでの土地購入の資金などを先に融資してもらうため
つなぎ融資がある。

そしてつなぎ融資の方法は
土地代2200万なので、2200万を先に入金してもらい(つなぎ融資)
土地を購入し、建物を建ててから建物の金額1200万を入金してもらう
ってことでしょうか?
自己資金1000万は、諸費用200万位を残しておいて、
800万を土地代に入れた方がいいんでしょうか?

ならば、つなぎ融資を実行した後に何かの事情で、建物工事が遅れてしまったら
それだけ買主は損をしていくってことでしょうか?

無知で申し訳ありませんが、教えて下さい。

Aベストアンサー

土地の決済が建物完成前であれば、つなぎ融資が必要ですが
分割実行という方法もあります。

つなぎ融資は、フラット35などのように建物完成時でないと融資金額が実行できない場合
そのつなぎとして他から借り入れをおこす事をいいますが、
分割実行とは、ひとつの金融機関から土地・建物それぞれの決済時に実行を受けるというものです

フラットやネット銀行系は分割実行はできませんが、都市銀行などでは対応しています。
つなぎ融資のデメリットはつなぎ期間の金利が高い事と、手数料が余計にかかることですが
分割実行はひとつの金融機関から借り入れるためそれがありません。


また、つなぎ融資も分割実行も土地決済後に土地分の支払いが始まるので
家賃をお支払いでしたら、建物完成時(引越し)までの間は家賃とローンを
2重に支払うことになります。
損ではありませんが、建物の完成が伸びれば伸びるほどその負担が多くなります。

Q【建売】建売住宅は建ってからチラシや広告で知る感じですけど、建設中の建売住宅を知る方法ってありますか

【建売】建売住宅は建ってからチラシや広告で知る感じですけど、建設中の建売住宅を知る方法ってありますか?

ネットで検索しても現在建設中の場所は載ってない。建ってからの家は見れる状態です。

建つ前からの状態を見たいので建売住宅の建つ前のどこに建てているのか工事中の場所が知りたいです。

完成後の外だけ見て買う建売住宅って怖くないですか?

Aベストアンサー

雰囲気の良さそうな不動産屋さんに、建て売りが出そうな物件がある時には教えて下さい。と伝えて見てはどうでしょうか?

Q「つなぎ処方」とは?

「つなぎ処方」とは?

医師や看護師が言う「つなぎ処方」とは何でしょうか?
検索すると「○○薬は、抗うつ薬の効果発現まで(約1~3週間)の『つなぎ』として処方されることが多い。」というような文章が出てきますが、この処方が「つなぎ処方」なのでしょうか。それとも「つなぎ処方」に固有の意味があるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

私の関係してきた病院では使わない用語ですが、たぶん定期処方に対する言葉でしょう。
入院患者は病棟ごとに定期処方の曜日が決まっています(1病棟は月曜日、2病棟は火曜日というように、全部同じ曜日にそろえている場合もあります)
定期処方は1週間分処方します。ただ、たとえば前記のたとえで言えば木曜日に1病棟に入院になると、定期処方開始日と合わないので、次の定期開始日までは臨時の処方して(この場合は木曜日から日曜日)、その次から定期処方のほうで処方が行われます。
この臨時のところを「つなぎ処方」と呼んでいるのだと思います。

Qフラット35の建売住宅は安心だといわれましたが・・

現在建て売りで建設中です。建て売りだけにとても不安で毎日見に行っています。
不動産やが言うには、フラット35はとても検査が厳しいので心配いらないといわれましたが、
亀裂や曲がった釘の打ち方があちこちにみられてとても不安です。(画像添付しています)このような打ち方は影響ないのでしょうか?打ち直してもらうべきですか?
一級建築士に検査してもらったほうが良いのかと契約前に聞いたところ、フラット35は釘1つについても決まっていてきびしいので、必要ないと言われています。
本当でしょうか?
また、一級建築士の検査を頼んだ場合、いくらくらいかかるのかとか、不動産やの許可がいるのだとか、ご存じでしたら是非教えてください。
現在棟上げしてまだ3日ほどの状態です。

Aベストアンサー

http://daitoku5610.com/%E6%96%BD%E5%B7%A5%E4%BA%8B%E4%BE%8B/630/
ここのキッチン改修工事の写真にあるようなのですかね?
筋交いは壁の剛性を上げる重要な部品です、釘で留めてもいいですが、この写真を見る限りでは明らかに雑にしか留めていません。
(金物での固定がベストだとは思いますが。
LVLはいわゆるベニヤ板(合板)と似たようなもので、合板が木材の薄い板を木目が互い違いになるように貼ったものですが、LVLは同じ方向に貼り合わせたもので柱や梁といったものに使用されます。
性能があれば素材はLVLでも無垢材でも何でもいいと思うのですが、固定方法が雑だと意味はありません。
壁の中に入ってしまえばわからないので、手を抜かれやすい部分です。(フラット35だと筋交いが「使用されていること」が重要なので、図面上はOKですから)

参考URL:http://www.ads-network.co.jp/gyokai-keiyaku/housoku-03.htm

Q手のつなぎ方 ~恋人つなぎ~

手をつなぎ方にも様々な名称があると思います。

恋人つなぎ
お父さんつなぎ
お母さんつなぎ
(などなどetc...


そこで、「恋人つなぎ」とはどのようなつなぎ方なのか、どなたか教えて頂けませんか?

また、他のつなぎ方についてもご解説いただければ幸いです。

Aベストアンサー

名前は判りませんが、その意思について。

昔々です。今はそう言う感覚すら無いかも知れません。

手をつないだら、相手もそのままつないでいる時・・・・・・
指を包むように握ってもらう・・・・守られたい。抱き寄せられたい。
指を包むように握る・・・・あなたを守る。抱き寄せたい。
指を交互に組んで握る・・・・エッチしたい、エッチされたい。(指の付け根は感じるんだそうです。一番感じるのが足の親指と親指の間)

Q住宅つなぎ融資は必要?

この度、土地を購入し新築を建てることとなりました。
その際に、先に土地を購入しその後住宅の間取りなどを決めていくので、先に土地の支払いがあります。
この場合どちらの流れがいいのでしょうか?

1、頭金で土地を購入し、建物の中間金からつなぎ融資を利用する。(この場合、ローンを組むときにほとんど頭金がないので保証料が高くなる?)

2、土地の段階からつなぎ融資を利用する。(この場合、家が完成するまでのつなぎ融資期間が長くなるので、融資の利子がもったいない?)

ローンについて全くの素人なのでいろいろと教えて頂けると助かります(>_<)

Aベストアンサー

質問の主旨はどちらが得なのかと言うことでしょうか。結論的には複雑に考えない方が良いと思います。頭金はあるがそれだけでは土地は買えないのですね。だったら住宅ローンで土地と建物を購入するしかありません。住宅ローンで土地の先行購入はできないので、銀行のつなぎ融資を受けることになります。開発業者の分譲地であれば建物完成時に住宅ローンで決済できるように支払を待ってくれます。しかし個人の地主であれば待ってくれない場合があるのでつなぎ融資になります。つなぎ融資は住宅ローンよりも随分と高い金利ですが、それが銀行の儲けですので仕方がないのではありませんか。保証料など無いので結果は大差が無いと思います。

Q【恋愛】手のつなぎ方

まだ恋人同士ではない相手との初デートで、もし仮に手をつなぐとするとどういったつなぎ方が良いのでしょうか?

一般的に恋人つなぎと言われる、指を絡ませるつなぎ方。
幼い子を連れて歩くときのようなつなぎ方。(指を絡ませない)
他にもあるかもしれませんが…。

ご回答頂けると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

この時期ですと男の上着のポケットの中で指を絡ませてつなぐというのが一番べたなパターンですかね。
まあ基本的には気持の問題であって方法は問わないでしょう。

Qフラット35と住宅財形融資を併用する場合の証明とそれぞれの適合条件について

詳しい方教えてください。
フラット35と住宅財形融資を併用して受ける場合、
住宅が融資対象に適合するという証明書はそれぞれのものが合計2通必要なのでしょうか。それともどちらかの証明書が1通あればよいのでしょうか。

またフラット35と住宅財形融資の融資対象となる住宅の規準は同じなのでしょうか?それとも違いがあるのでしょうか?フラットのほうが厳しいという人もいれば、財形住宅融資のほうが厳しいという人もいてよく判らないのです。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

公庫(フラット)と財形で1通あればいいはずです。

審査基準はたいして変わりありません。
今回ではフラット35の中間検査、竣工検査、適合証明が申請時に必要となります。
財形は公庫での証明書類があれば省略できます。

問題点は、不動産会社の方にその件は早めにお伝えください。
フラットと財形の組み合わせは少ないので、担当者も確認条項が多くなると思います。

参考URL:http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi.htm

Qつなぎ放題(2X)→新つなぎ放題(4X)にプラン変更しましたが、PC接続時の通信速度が変わりません

つなぎ放題→新つなぎ放題にプラン変更しました。
PCダイアルアップ接続時の通信速度向上に期待していましたが変わりません。
[つなぎ放題]
PHS端末:WX320K
プロバイダ:ぷらら
つなぎ放題:アクセスポイント 0570-570-629-#64
通信速度:115.2Kbps

[新つなぎ放題]
PHS端末:WX320K
プロバイダ:ぷらら
つなぎ放題:アクセスポイント 0570-570-707-#64
通信速度:115.2Kbps

ウィルコムに問い合わせしたところ、「アクセスポイントを変更するだけ。それでも変わらない場合は複数ヶ所のアンテナが存在しない可能性が高いです。」ということでした。
会社の内線電話がウィルコムPHSで構築されているので、アンテナが沢山ある会社内でも試してみましたがダメでした。
何か抜けている点があるのか? ご存知の方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

社内回線は、アンテナが複数在っても速度は出ないはず32kdps
だと思います1x。 外部からのアンテナが複数(2基地局以上)必要です。
2xのスピードと同じと言う事は基地局の数が同じです。
使用する場所の基地局の数を調べて下さい。http://www.willcom-inc.com/cgi-bin/Map4_txt.cgi
500m以内に4つ以上基地局があれば4xの速度になると思います。
W-OAM機能は基地局が新型でないと速度は1xで32kです。

参考URL:http://www.willcom-inc.com/ja/service/area/contact/index.html

Qフラット35を断られました。他の融資機関を探しています。

自宅を新築するにあたり、融資をしてくれる金融機関を探しています。
じつは先日、楽天モーゲージのフラット35を申請したのですが、融資を断られました(HPの借り入れシュミレーションでは、借入可能となっていました)。
なぜ、融資を断られたのか判りません(涙)。
でも、できるだけ早く借り入れ先を再考したいのですが、
どなたか、ノウハウを教えていただけませんでしょうか。

以下は、楽天モーゲージ申請した時の条件です。
●建設費は1350万円、借入金950万円、頭金400万円です。
●返済年数は20年です。
●土地は400万円で購入済です(ローンなし)。
●この土地は、建築確認申請が不要は地域であるため、
 確認済証未発行のまま、建築確認申請書を提出しました
 (確認済証の代わりに、受理済建築工事届を提出しました)。
●ローンの名義人である夫は自営業です。
●2年前にガンの手術をしたので団体信用保険に加入できないと思い、
 団体信用保険不加入で申請しました。
●収入の面でクリアできていたので連帯債務者なしにしました。

一度、フラット35の審査を断られると、他の金融機関のフラット35でも断られるのでしょうか?
住宅ローンがだめなら、フリーローンも検討するつもりでいます。
どうか、よいお知恵をお貸しください。

自宅を新築するにあたり、融資をしてくれる金融機関を探しています。
じつは先日、楽天モーゲージのフラット35を申請したのですが、融資を断られました(HPの借り入れシュミレーションでは、借入可能となっていました)。
なぜ、融資を断られたのか判りません(涙)。
でも、できるだけ早く借り入れ先を再考したいのですが、
どなたか、ノウハウを教えていただけませんでしょうか。

以下は、楽天モーゲージ申請した時の条件です。
●建設費は1350万円、借入金950万円、頭金400万円です。
●返済年数は20年...続きを読む

Aベストアンサー

モーゲージは不動産を担保に取る融資です。
担保価値が不動産で確保できる事にポイントがあります。
確認申請不要地域で土地価格が400万では、担保価値は非常に少ないと考えましょう。土地流通の可能性も少ない土地であればなおさらです。建物は価値がどんどん減るのでまず土地なんです。
担保価値が少なければ貸せない。これが現実です。
ほとんど同じ事例で土地500万。断られましたよやっぱり。

そうなると後は、人をみたり、勤務先を見たり、貯蓄を見たりという信用で貸してくれるかどうかになります。担保だけをポイントにしたモーゲージ専門でなく、都市銀、地銀、信金などの取引行、会社員なら労金などは結構融通の聞く話も聞きます。ですが、自営ですので中小をターゲットにしている地銀、信金のほうがいいかもしれません。

もちろん3年分の業績は黒で収入も400万以上は最低なければ無理です。
節税に数百万の収入などでは到底借りれません。
これも事例があり、経費を見直して次年に収入額をもっと増やしてやっと借りるあてを見つけたという長期にかかってしまったという方をしっています。

モーゲージは不動産を担保に取る融資です。
担保価値が不動産で確保できる事にポイントがあります。
確認申請不要地域で土地価格が400万では、担保価値は非常に少ないと考えましょう。土地流通の可能性も少ない土地であればなおさらです。建物は価値がどんどん減るのでまず土地なんです。
担保価値が少なければ貸せない。これが現実です。
ほとんど同じ事例で土地500万。断られましたよやっぱり。

そうなると後は、人をみたり、勤務先を見たり、貯蓄を見たりという信用で貸してくれるかどうかになります。...続きを読む


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