土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。（境界杭の見えない場所がある）
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
　測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか？
(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
　実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
　相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか？
(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか？
　　※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
　　　するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。　
どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： tanuyama 回答日時： 2010/05/24 21:39

＞(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか？

　Ａ．現在でも「公簿」売買が行われているのは事実です。しかし宅地の場合は実測売買の方が多いと思い　　ます。一筆売買の場合なら、登記名義を移転するだけですから、わざわざ測量して地積を更正する必要　　がないからです。ただしこの場合は隣接地との境界がはっきりしており、境界画定図に署名捺印と印鑑　　証明が添付されている場合に限られます。
　　　地目が田・畑の場合は、縄のびと言って登記簿面積より多くなることがあるので、昔はそのようなこ　　とが多かったのでしょう。

＞(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
　実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
　相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか？
　　Ａ．契約書上どのような表記をするかによります。契約を解除するなら手付けは流れますね。

＞(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか？
　　※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
　　　するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・
　　　Ａ．多額の資金を投下して購入するのですから、トラブルは未然に防がねばなりません。隣接地との　　　境界がはっきりしない物件ははっきり言って危険です。自分の財産となるべき土地が何平方米あるの　　かわからないものを契約できますか？契約後決済までに面積確定して登記簿上の面積より実測面積が少　　なかったらどう思いますか？契約時に金額は確定するのですよ。
　　　近隣に聞き合わせをしたら売り主の心証を云々、というのは逆に言えば何がその土地にはいわくがあ　　るのかと勘ぐりたくなります。
　　　業者には仲介手数料　契約金額の３％＋６万円という大金を支払うのですから、仲介業者としての仕　　事はしてもらいたいですね。　　


　　　大変お気に入られているということですが、以上のような点についてご考慮されればよいと思いま　　　す。

この回答へのお礼

公簿売買かつ境界線のはっきりしない土地ですので、いい状況ではなさそうなことは理解できました。
面積自体は見た目それ相応あるので数字上の広さはあまりこだわりがないのですが
やはり近隣との関係が気になってます。
ご指摘のとおり、トラブルの有無は事前に確認したいと思っております。

お礼日時：2010/05/24 21:54

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/05/24 21:40

境界不明確状態で買ったら

後日100％トラブルになります
・買った当時隣家所有者が通常人ではなく
　約10年後境界確定時もめた末に痛み分け
　当方は塀及び樹木を隣家は屋根先雨落ち部を主張
　両者言い分の約中間で線引き
・境界杭が無く（多分隣家が抜いた）境界線不明だった
　隣家越境していると裁判所に云い
　主張は通ったが相手県分含めた裁判費用負担となった
両ケース共不動産屋は何故か後日に引き伸ばす方が有利としたが
面倒に関りたくなかったのだろう
矢張り実測図に地権者の承認印を貰うが正解だったなと思う

この回答へのお礼

事例をご紹介いただきありがとうございます。
自分のところでこのようなことが発生すれば、
心労が絶えない状況になるだろうことは想像できます。
ただ、境界を明確にするためには事前の測量が必要ですが、
仲介業者からは渋い返事ですし、
強く実施を申し入れるべきか悩んでいるところです。

お礼日時：2010/05/24 21:59

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2010/05/24 22:02

(1)公簿売買はよくある話です。

特に住宅地の中の１区画であれば多いですね。
(2)通常の契約書であれば、「売主は隣地と立会の上で境界を明示する」というような条項がありますし、実は境界線でのトラブルがあったということなら、売主に瑕疵担保責任なしとしていても売主の責任は免れませんから、もし何かあれば売主に責任を追及はできるわけですが、売主も逃げ腰になるのでトラブルにはなるでしょうね。
(3)契約もしていないのに近隣に聞いてまわるのはたしかに良くないですね。境界確定を取引の条件とできればいいですが、そうでなくても契約後最終取引までに隣地立ちあいの元での境界明示は求めたほうが良いでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
公簿売買についてはその後自分でも調べてみて、一般的にあることと理解しました。
契約後の境界確定は仲介業者からも薦められましたが、その時点で隣家の認識と相違していることが
初めて判明しトラブルになるようでは非常に困ります。
現状では、取引条件に（事前測量による）境界確定は入れられそうもないので、近隣に確認し
トラブルの有無を調べることが、今できる最大限ではないかと思っています。

お礼日時：2010/05/24 22:14

No.4 ベストアンサー 回答者： yu-ju-fudan 回答日時： 2010/05/24 22:59

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません

しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります　なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです（結果的には売主が損をする可能性があります）

それに境界確定が買主負担というのも疑問です　本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか？
結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います

とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう？　もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する（手付けもきちんと返却される）　という一文を契約書に入れることです　こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます　近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか？

こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います
付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか？

熟慮されるべきだと思います

この回答へのお礼

ありがとうございます。
売主さん側では契約後の境界確定についてはやっていただけるようですが、
ご指摘のとおり、本来は売主さんにて契約前に境界線の明示をしてもらうのが筋と思います。
ただ、契約して収入が確定しないと売主さん側も応じてもらえないだろう、というのが
仲介業者の話でした。
アドバイスいただいた一文については、大変参考になります。
確かにこの一文があれば有力ですので、契約書に記載してもらうよう主張してみます。

お礼日時：2010/05/25 02:11

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/05/31 23:05

＞本来は売主さんにて契約前に境界線の明示をしてもらうのが筋と思います。

不動産取引の常識としてそんな筋はありません。
そりゃ契約前でも聞けば教えてくれるかもしれませんが、本当に買うのかどうかもわからない相手に対して隣地との立会まで含めた境界明示をする人はいないでしょう。
契約前にあまりそういう事を求めたり周囲に聞いてまわったりしてると、売ってくれなくなるかもしれませんよ。
どうしてもそういう点が心配で契約できないなら、土地なんか買わない事です。


といような事をおそらく仲介業者も感じているのでしょうが、大事なお客さんなのではっきり言わないだけだと思います。