夫婦間の贈与税について

夫婦間の贈与税について

7年前結婚を機に、私名義で家を購入しました。
ですが、出産後やむを得ず職場を退職することになりました。そこで、夫のみの収入となり住宅ローンが厳しくなり、ローンの借り換えをしたいのですが、私のみの名義で収入がないため借り換えできません。
ある信金さんが尋ねてこられ「、妻から夫へ贈与すればご主人の名義となり借り換えできる」と言われました。

購入金額は約5000万（家2000・土地3000くらい）で残りのローン残高が3300万くらいです。夫は公務員です。
このような場合、いくら贈与税がかかるのでしょうか？
貯金もまともにない中、贈与税を払ってまで借りかえした方がいいのか・・・しかし
年間200万を超える住宅ローンの多さに本当に厳しい生活です。

よろしくお願いします。

No.4 回答者： doll2007 回答日時： 2010/06/09 20:38

というか・・・。

年間200万を超える住宅ローンを、何年もずっとご亭主に支払ってもらうと
逆に、ご亭主から質問者さんへの贈与ということになります。
１１０万円の贈与税の基礎控除額を超えてしまっていますので、
逆の意味で贈与税がかかってきますのでご用心を。

・・・まあ、税務署もそこまでチェックはしないと思いますが。

No.3 ベストアンサー 回答者： doll2007 回答日時： 2010/06/09 19:02

ええと。

なにも全部を贈与する必要はありません。
家を全部と土地の一部、つまりローン残高の3300万相当を贈与したらよいのでは。
ちょうどローン残高に相当する分をです。
そうすれば、贈与税はかかりません。

で、質問者さんは連帯保証人となっていざというときは、自分の分の土地も差し出すという契約にする。

ご亭主の収入が高いなら、それで信金さんがＯＫしてもらえる可能性はあると思いますが。

この回答へのお礼

お返事が遅くなりすみません。

一部を贈与など、そんな事が可能なんですね！！！！

何もかも無知なもので本当に感謝いたします。
救われた気持ちです！
あとは、夫の収入で借り換え可能かどうかが重要ですね。

早速問い合わせてみます。

ありがとうございます。
また疑問があったらご質問させていただきます。

お礼日時：2010/06/10 09:20

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2010/06/09 16:13

＞購入金額は約5000万（家2000・土地3000くらい…

購入額は関係ありません。
いま仮に中古住宅として売りに出したら、いくらぐらいの値がつくか分かりますか。

＞残りのローン残高が3300万くらいです…

「負担付贈与」として、評価額から引き算します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

＞このような場合、いくら贈与税がかかるのでしょうか…

{[時価] - [ローン残高] - [基礎控除 110万]}× [税率] - [控除額]
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞貯金もまともにない中、贈与税を払ってまで借りかえした方がいいのか…

それはご夫婦で判断してください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

こんなに早くのお返事とても嬉しいです。
ありがとうございます！

とても分かりやすかったです。

昨年、査定してもらったのですが、4000万～4300万と返事がきました。
これは関係あるのかわかりませんが、固定資産税は年間15万ほどです。

今、贈与するとなると、税率が高いですね。（涙

年数が経つと物件の評価額が下がると思うのですが、築何年ぐらいになれば、どのくらい下がるのでしょうか？

もしお分かりでしたら、重ねてぜひよろしくお願い致します！

お礼日時：2010/06/09 18:30

No.1 回答者： konohazuku521 回答日時： 2010/06/09 15:46

負担付贈与になります。

負担付贈与に対する課税は以下のような取り扱いとなります。（国税庁タックスアンサーより）

　─────────────――――
[平成21年4月1日現在法令等]

　負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。
　この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担することとなる債務額を控除した価額によることになっています。
　また、贈与された財産が上記の財産以外のものである場合は、その財産の相続税評価額から負担することとなった債務額を控除した価額となります。
　なお、負担付贈与があった場合においてその負担額が第三者の利益に帰すときは、第三者は負担額に相当する金額を贈与により取得したことになります。
（相基通9－11、21の2－4、平元・3直評5外）
　─────────────――――

仮に現在の不動産価額が４５００万円であったとすると、贈与税額は
（４５００万－３３００万－１１０万）×５０％（税率）－２２５万（控除額）＝３２０万円
となります。（１１０万円は贈与税の基礎控除額です）

当然ながら、不動産価額がもっと低ければ、その分贈与税額は下がります。
ご参考まで。

この回答へのお礼

早くのお返事ありがとうございます！

確か、信金の方も、「負担付贈与」と言っていました！
具体的な計算までして頂き、恐縮です。

これでは贈与税に借り換え資金で数百万・・・
とても家計を軽減することにはなりません。。。。（涙

木造一戸建てなのですが、築何年ほどで評価額はぐっと下がるかご存知でしょうか？
評価額が下がれば、贈与税も少なくなるということですよね。

もしお手数でなければ重ねてよろしくお願い致します！

お礼日時：2010/06/09 18:41