自主管理を考えてますが。築２７年の分譲マンションです。

自主管理を考えてますが。築２７年の分譲マンションです。
今から大規模修繕までの４～５年間は組合の理事は変更せず継続することで各理事の了解をもらっています。
管理会社は大手の会社です。

No.1 回答者： kei1966 回答日時： 2010/06/29 19:17

はい！頑張ってください。

うちは築１２年ですがまだ皆さんが管理会社に頼りたいようなので
少数で今から徐々に自主管理にしたいという活動を始めています。
で、質問はなんでしょうか。

この回答への補足

回答有難うございます。
１．自主管理にすると管理状態が悪くなるという書き込みがありましたが、どうなんでしょうか。管理組合の積極性が不足していると管理状態は当然悪くなりますが、その他に理由はあるのでしょうか。
２．築２７年になりますので、建物、設備等の老朽化が目立ち始め部分的にも修理する必要があります。そこで管理会社を通して見積もりを取ると一桁違うのではないかと思われるような金額になることがあります。管理費で儲けて老朽化した部分の工事費でさらに儲けようということなんでしょうか。
３．自主管理にする活動をとありますが、どのようにしているのか教えて下さい。

補足日時：2010/06/29 21:19

No.2 回答者： maikuro3 回答日時： 2010/06/29 21:35

ご質問内容とマンションの規模を教えてください。

マンションの規模により、安易に自主管理出来るかどうか
決まると思います。
また、理事さん達のやる気に左右されます。
管理委託会社を使わない事で、理事さん達の
負担が過大になると、あとあと問題が起こるのではないでしょうか。
まぁ　管理費が安くなるメリットが第一ですが。
補足で何をご質問したいのかをお書き下さい。

この回答へのお礼

回答有難うございます。
補足を前の方の回答で書き込みました。参照下さい。

お礼日時：2010/06/29 21:40

No.3 回答者： kei1966 回答日時： 2010/06/30 04:23

うちは、入居者19戸内１がテナントの小規模物件ですが入居者に高齢者が多いのが難です。

しかし、リフォーム会社社長、一級建築士、設備や法に明るいその手のOBがおり、建築知識に対して事欠かかないのが転居を考えると不安定な人材ではありますがラッキーな環境です。
築5年目で管理会社が出した大規模修繕計画と当マンションの修繕積立費の金額がまったく合わないことに気づき私はその時からいろいろ調べました。統計局では5年ごとにマンション管理の実態調査報告を出しています。それをみると当マンションは相場よりもかなり高い管理費、かなり安い修繕積み立て費でこのままでは破綻または大幅な一時金の集金ということになると予想されました。積立金は若干上げていく方向になりましたが、そこから7年管理会社の毎年の提案は「ほかのマンションは全部これを利用してます」と不要な検査やろくでもない修繕を繰り返しそれを反対しても建築知識のない大勢の方の意見が民主的に通って無駄を繰り返してきました。結局この規模では管理会社に委託するのは費用的に厳しいと私は理解して緑地の整備など小さなところから自主管理部分を増やしてく提案をし始めています。まだ賛同者は2人。3/19です。
１、管理の積極性は高齢者だとないですね。知識や相場を知らないことで建物メンテに弱いのが難です。
これについてはマンション管理士を顧問でつける方向を私は模索しています。建築知識はありますがマンションの運営に関して法改正や集金業務に知識が不足するからです。
２、工事費相場は正しい知識のかたはいらっしゃいませんか？確かに大規模修繕は莫大な費用かかります。私は大体わかるので管理会社がどのくらいピンはねしているのかもわかります。それは経営としては仕方ないのですが建築業者が責任を持って利益20％前後なのに工事責任のないピンはねだけで20％ぐらいとっていたのであきれて管理会社と手を切りたいと思ったのです。戸数が多ければ問題は少ないですが当マンションでそれをやられたら持ちません。
３、ここ何年かの管理会社の提案に疑問の声も出ています。たまたま今年は理事なのでまずは緑地整備の自主管理化を目指して緑地整備マニュアルを作る予定です。毎年専門業者に整備してもらっていますがほんのわずかなのでこれくらい自分たちでやったほうがいいと思っています。そこから徐々に駐輪場費用を修繕積み立て会計に回したり、床清掃業者の選定やエレベータ管理、鉄部塗装の業者選定をこちらでもするなど、管理費を削り全国平均に近づける方向で変更を行いながら自主管理マニュアルを徐々に整備し、管理会社の撤退の実現とマンション管理士を顧問につけて自主管理の流れにしていきたいと思っています。

この回答へのお礼

詳細な回答有難うございました。
１．私どものマンションではマンション管理士を雇っています。知識は豊富でやることは筋が通っているのですが、どちらかというと管理会社的な意見を言うほうです。自主管理についてはあまり相談に乗ってきません。
こちらから依頼したことはすぐに回答してきますが、積極的な提案・指導はありません。
２．１５年ほど前に外壁・屋上・非常階段塗装を実施し、かなりの金額がかかったものですからそのときに修繕積立金を倍の金額にしました。それから事情で理事を離れておりましたが２年前に理事になり、修繕積立金の決算金額を見まして数年後に計画している所謂大規模修繕の費用が不足していることが分かりました。原因は詳細を精査していませんので分かりませんが、毎年かなりの金額が補修工事にまわされていたことが考えられます。
３．自分たちのできる所から始めるのはいいことですね。その際マニュアルというか実施した事柄を記録してマニュアル化することについて大いに参考にさせていただきます。

お礼日時：2010/06/30 15:38

No.4 回答者： atelier21 回答日時： 2010/06/30 08:56

設計事務所ですが　管理会社管理及び自主管理型の

大規模改修計画及び監理を依頼されております

管理会社は配下の工事社に下請けさせるので　施主（管理組合）のチェックが難しい
管理会社の担当者には建築知識不十分の方が居られ　下請け任せになる例が多い

当方が第三者の立場で　建物診断 → 改修項目{順位）→ 改修仕様 → 見積合せ
詳細説明は省きますが　理事会・改修委員会・総会　にて説明し　並行します

改修工事は其の建物独自の要件があり　新築工事の知識だけでも出来ず
既存形があるだけに　手抜き（予算に合せた）工事がされ易く品質管理が難しい

自主管理は理事会が機能（業務分担）すれば可能だと思いますが
理事会議に外部の専門家等からの参考意見（又は提案書）を下地にすると進め易い　

この回答へのお礼

有難うございました。
１５年ほど前にマンションの外壁・屋上防水の修繕工事を責任施工方式で実施しました。その時はマンション区分所有者の中から５名の方に委員になってもらい外壁補修工事委員会を立ち上げ、修理会社を入札で決め決まった会社に工事管理を任せました。その時の業者は、当マンションの建設に携わった業者で、現場監督の人と委員会のメンバーがミーティングを定期的に開催し、まあまあほぼ満足する結果を得たと思っています。
今後の大規模修繕では外部の専門家の協力を仰ぐことが必要ではないかと考えています。
自主管理に対する提案についても参考にさせていただきます。お礼申し上げます。

お礼日時：2010/06/30 15:06

No.5 回答者： samuchan 回答日時： 2010/07/07 16:38

今の管理会社を解約して自主管理するのですか。

大変ですよ。資格も色々ないとダメですし、掃除や苦情、メンテナンス、定期検査等すべて組合でやるようになってしまいますよ。

前の人の回答の大規模修繕の自主管理でしたら大手の管理会社の施工会社からの見積もりと組合で探してきた施工会社で金額比較されては。　大規模管理会社に三社から取れといっても口裏あわせですので。(談合)
２７年だと相当な金額になると思います。一般に１０年に一回ですから。(外壁改修では)