賃貸人が居住している物件の購入

賃貸人が居住している物件の購入

初めての相談なので、ちょっと頭が混乱しています。
すごくいい条件の土地が出て、立地も問題なかった（というか、すごく気に入った）ので、話を進めようとしたところ、不動産会社から衝撃の事実が！

今現在、土地の持ち主（＝売主。Aさんとします）が別の人に賃貸契約でBさんに貸していて、もうそのまま賃貸契約をそのままに売るということなのです。
売主も仲介の不動産会社も、立ち退きなどの交渉は買主（今回の場合は私たち）がすべてやってくださいとのこと。
そんなことってあるんですか？普通退居してから売りに出すものではないんでしょうか。
このままBさんが素直に立ち退いてくれれば何も問題ないのですが、もし居住権を強硬に主張してきた場合、すごく困る状況になってしまうのではないなかと思うんですが。。。
それを除くと、すごくイイ物件なので、そこさえクリアできればと思うんですが、何か方法はないでしょうか。
仲介の不動産会社は、もう売るだけが仕事で、そういう立ち退きなどの交渉はやってくれないとのことなんです。（あまりやる気が感じられなかった）

こちら側から何かできることはないのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/08/10 05:27

>売主も仲介の不動産会社も、立ち退きなどの交渉は買主（今回の場合は私たち）がすべてやってくださいとのこと。

>そんなことってあるんですか？普通退居してから売りに出すものではないんでしょうか。

借地人のいる土地売買はごく普通にあることです。

その土地の売買価格は周辺の相場に比べて安かったのではありませんか？

「底地」で検索すればいろいろ出てきますが、更地の土地価格から借地権価格を引いた金額が「底地価格」となり今回のようなケースの取引価格になります。

更地に占める借地権の割合は一般的に６割くらいになりますから、例えば更地で1000万の土地ならば底地は400万程で買えます。しかし借地権者はくっ付いて来ます。

もしお買い得だから良い土地だ。と思われてるならそれは底地だから当たり前ということです。



＞もし居住権を強硬に主張してきた場合、すごく困る状況になってしまうのではないなかと思うんですが。。。

その通りです。借地権でも賃借権も所有権も法律上は同じ権利の一種であり、賃料をちゃんと払っている落ち度のない賃借人や借地を追い出す事は無理です。



つまり収益物件としての購入を検討するしかない土地であり、自己居住の目的では買われない方が良いでしょう。

この回答へのお礼

お返事が遅くなって申し訳ありません。
お盆の帰省などでネットに繋げない環境でした。

確かに相場よりも明らかに安い値段でした。
考えていた予算で、こんな広くて利便性もいい土地があるなんて！ということで飛び付いてしまいました。

運良く（？）不動産屋さんも夏季休暇に入ったので、今日正式にお断りできました！

ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/18 01:18

No.6 回答者： zabc 回答日時： 2010/08/13 14:35

丁寧な回答にお礼もしないような不誠実なあまたさまには　このような物件は無理です

山の中の一軒家でも買ってお隣さんらとお付き合いしないですむようなところがお似合いです

この回答へのお礼

申し訳ありません。お盆の帰省などで、ネットに繋げない環境でした。

運良く不動産屋さんも夏季休業でしたので、本日無事に断ることができました。

不動産探しは常にネットに繋げる環境じゃないと駄目なようですね。反省です。

お礼日時：2010/08/18 01:20

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/08/11 00:59

業者です。

それは売り地として物件化していない訳で、業者がだらしないわけです。
経験上、次の移転先の借りる費用+引っ越し代＋１００万出せば、売買などの立ち退きは大概纏まります。
質問者さんも引っ越しして手元に１００万残るなら考えるでしょう？
普通の戸建ならＭＡＸ１５０万程度です。売買価格からそれを売主に出すよう説得し、承諾させて立ち退きさせるのが業者の仕事です。
その様な場合は、業者に能力が無いか？売主が支出を拒んでいるか？のどちらかです。
借主に弁護士などついたらＯＵＴです。
あくまで立ち退き後の引き渡しが無理ならあきらめたほうが無難です。
例えば価格を20０万値引きしてくれても、やめた方が良いですよ。協力的でない借主の立ち退きは、経験が無ければむずかしいですし、既にこじれている事は想定されます。
こじれた後の立ち退きなどを受ける場合、報酬も仲介料などより高いです。成功報酬ではありますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

本日不動産屋に問い合わせたところ、現在の居住者は出て行く予定はなしとのことで、それでもいいのなら、お売りしますという態度で、あまり積極的ではありませんでした。

エリア的にちょうど探していたエリアだったので、ちょっと凹みましたが、こういうことも経験して、将来もっともっといい土地を見つけられたらいいなと思っています。

お礼日時：2010/08/18 01:23

No.4 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/08/10 19:32

まあ普通なら簡単に応じて出て行き何もない状態で売りますよ。

トラぶっているから今度の新しい方に任せようと言う事です。

私も住みたくないね。どんな人間が住んでいるのかわからない状態でしょう。

まあ競売じゃないないなら立退き料も払う必要があるのかな。
まあ何をやっているのかによっても立退き料は換わるし。
今の家賃の６倍から１０倍は払う必要がありそう
それも最悪裁判でしょう。即住めない住むのに金がまたかかると言う覚悟がるならどうぞ

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

競売物件ではないのですが、もう何十年も住んでいるようで、今払っている家賃が相場よりかなり安いそうで、立ち退く予定はないとのことでした。
（不動産屋さんが差し障りのない程度で入居者の方のことを教えてくださいました。ご年配の一人暮らしの方だそうです）

立ち退き料を払うかもしくは代わりの引っ越し先を見つける必要があるとのことで、そんな低家賃の場所は近場では絶対にあり得なさそうなので、今回は見送ることにしました。

お盆休みで不動産屋さんが休みだったので、こちらもこういうサイトでアドバイスをいただいて、冷静に考えることができました。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/18 01:28

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/08/10 10:05

知識が無いようであればその物件は諦めた方が良いかもしれません。

そもそも賃貸借契約があると言うのはいつ知ったのでしょうか。普通広告に「オーナーチェンジ」とか「賃貸借契約者あり」とか「占有者あり」とか書かれていますけどね…。

それと、買おうとしているのは土地ですか？土地付き戸建てですか？土地付き戸建ての場合、戸建の所有者は誰？それによって回答も違ってきます。また競売とかでも無いですよね？

競売の場合は話がややこしいのでパスします。
土地付き戸建ての場合で、戸建の所有者がBさんなら、この物件に住む事はほぼ不可能です。もちろん方法が全くない訳ではありませんが、あまりにも時間と費用がかかるのでやるだけ無駄です。
土地だけの場合も、借地契約をした時期、契約種別、契約期間、条件などによっても回答が全く違うのでパスします。

土地付き戸建てで土地の戸建も所有者がAさんで、その家をBさんが借りている場合は、賃貸借契約書を確認してみてください。
定期賃貸借契約となっていれば、契約満了6ヶ月前に通達すれば退去させる事は出来ますが、そうじゃない場合、借主が退去しないと言うと、何年経っても出ていかない可能性があり、その間貴方は法的に明渡しして貰う事ができません。
立退き料を提示すれば受け入れてもらえるかもしれませんが、価格は結構なものになります。(数十万円で済めばいい方で、場合よっては数百万円という事も)

なお、立ち退き交渉を不動産会社がやらない訳ですから(普通、管理物件では無く代理権も無いのに交渉はしてくれません)、貴方に知識が無い限りは、あるいはBさんがあっけなく「良いですよ。」と言わない限りは、かなりストレスの溜まる交渉となると思います。

この回答へのお礼

競売物件ではなかったですが、今回はあきらめました。

お盆休みで業者も休み、私たちも帰省したり、このサイトなどでいろいろな人の意見を聞くことができて、ある意味よかったと思います。

借主は退居する気持ちは全くないようでしたので、素人の私たちにはもうどうすることもできないですね。
こういう経験をしながら、いつかいい物件にめぐりあえることを信じてがんばりたいです。

お礼日時：2010/08/18 01:32

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2010/08/10 02:08

貸家にするつもりじゃなければ、買わない方が良いよ。

競売と違い任意売買の場合は強制執行も出来ません。
敷金保全もあります。
前家賃のまま住めます。
追い出すには相場で家賃の10倍（引っ越し先前家賃、敷金、仲介手数料、保険、引っ越し代等）支払必要があります。10倍と言うのは目安であって、1億円欲しいと言えば交渉決裂でそのまま住む可能性が高いです。家賃滞納等があって正当な理由でも、法手続して半年以上かかります。

どうしても買いたいならば、先に入居者と交渉していたほうが良いですよ。
幾らで引っ越すか分かれば、その分購入金額から引いて持ち主と交渉してくださいね。もちろん敷金分も差し引いてね。

買った後で、退去しないと言われたら大変なので、拘束力は無いけど一応書面を作っていた方が良いでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

もちろんマイホーム用の土地を探していますので、貸家にするつもりはありませんのであきらめました。
また、現在の家賃は郊外にでも行かない限りあり得ない金額で、現家賃の10倍を払ったとしても、近場ではワンルームの部屋を借りることすら無理な立地条件です。

そんなに急いで土地を探さないといけない状況でもないので、今回の経験を糧に、もっといい物件を見つけられるようにかんばります。

お礼日時：2010/08/18 01:36