古屋付き・擁壁 作り直し土地の値引き交渉

購入しようと思っている土地があるのですが、どのくらい値引きが出来るでしょうか。

購入したい土地（57坪です）
●駅から1800m離れています
●約50m離れた場所に高速が走っていますが住宅地より下がった場所にあり、上部に壁などで音や排ガス対策はされています（朝晩は混み合います）
●坪単価33万
●擁壁は作り直す必要があります（約300万）
●古屋付（約30坪の平屋・解体費用約150万）
●西側が道路に面しています、東北南は家が建っています


地価動向で近所の土地を調べました（この土地も西側道路で東北南は家が建っています）
駅までの距離が1500mで坪単価は33万9900円高速道路からは200m離れています。

古屋や擁壁、高速や駅からの距離が難点だと思うのですが、地価動向で調べた土地と約1万の違いしかないです。
できれば解体費と擁壁を作り直す費用分を考慮して500万ほど安くならないかと思っているのですが、そんなに値切ることはできるのでしょうか？
不動産会社の方に「大幅に値引きは可能ですか？」と聞いたところ「売り主の方も今住んでおられるわけではなく、難があるので柔軟に考えます、と言われているので契約となれば頑張ります」とは言ってくださっています。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/11/16 14:19

ＮＯ．2です。

ところで
＞他の物件と比較して坪1万云々の細かい単価など引き合いに出すのは得策ではありません。
これはなぜなのでしょうか？
仲介人への価格交渉でそのことを言う分には差し支えありません。しかしそれが売主へ伝わるのは、良くありません。不動産は同じものは2つとありません。また一般の売主というのは自分では理解していても、他物件と比較されて欠点を指摘されるのは、不愉快に感じるものなのです。
商品を売っているのではなく、自分の財産を換価するのですから、その過程で心象を悪くするような言動は、慎んだほうが良いのです。これが、100万引いて欲しいという交渉の理由でそのようなことを言う分には問題ありませんが、1800万強の売価に対して400万以上引いてくれという「交渉」をするのですから、それが適えば後は目をつぶるぐらいの気持ちが無いと、むずかしいでしょう。売主が業者なら構いませんが。
事業用地や私たち業者の買取などはあくまでそろばんを弾いての交渉となりますが、マイホームは違います。富裕層で無い限り予算内で条件をクリアし気に入る物件は限られます。買える価格帯まで交渉できれば（工事費も含めて）良しと考えないと、マイホーム用地を探すのはむずかしいですよ。
質問者さんが売主側だと仮定して、工事費は引いてくれ（これは仕方ないと思えるかも・・・）その上に相場より高いから云々・・・と買主が言ってきたらどう思われますか？
経験上、この方は気が進まないのでお断りしてください・・・という結果もあるわけです。
また、メーカーさん経由の解体や土木工事は2割程度割高となります。土木業者に直接見積もり依頼をするか？不動産や経由でも見積もりを依頼して見ましょう。たぶん結構下がるはずです。ここで値引き幅が小さくなれば、纏まる可能性も大きくなるわけですから。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

なるほどです。
ケチをつけられている感じがするんですね。

メーカーでの解体費用は高くなるのですね。
なんだか、色々考えると、面倒な土地だなぁ。。。と。
更地で探す方がよほど条件は良いのですね。

お礼日時：2011/11/17 21:47

No.4 回答者： ma-si-0707 回答日時： 2011/11/17 01:49

業者の者です

解体・擁壁の費用を
明確に出して

それを交渉の材料にしてみては
いかがでしょうか？？

うちの方で見積もったところ
解体に○○円
擁壁に○○円
かかるとのことでした
その費用はうちでもつので
○○円安くして下さい

みたいに言ってみるのはいかがでしょう？？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

＞その費用はうちでもつので
＞○○円安くして下さい

なるほどですね。

お礼日時：2011/11/17 21:50

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/11/15 16:52

古屋付きの売り地なのでしょうから、程度がわかりませんが万一中古で売れたらラッキー！的な意味合いで売りに出しているはずで、土地の場合は最低限解体費用は控除されるぐらいの説明は売主も受けているでしょう。

擁壁ですが、これは法的にやり直しをしなければ確認申請が出来ないレベルなのか？安心のためにやり直すのかでは売主にとっては全く受け止め方が違います。前者なら、仕方ないという納得もするでしょうが、後者なら買主の勝手という捕らえ方です。
しかし、不動産の売買というのは売主、買主お互いの条件を提示して、纏まれば契約、纏まらなければ縁が無かったというものですから、解体費用や土留めなどの工事費用を、最低限2社ほど見積もりを取り、その実費分は値引きしてくれたら、買いますという、申し込みをされてみても良いのでは？
但し、自己資金等が無いと解体や土留めの築造など住宅ローンでは見込まない銀行なども多いので、（解体費用はどこも見ません）土地の購入に際し、ローンなど組まれる場合は資金計画は綿密にされてください。現金ならば問題ありません。
また、大きな金額の交渉を行う場合、他の物件と比較して坪1万云々の細かい単価など引き合いに出すのは得策ではありません。
後は売主さんが判断することですから、業者に任せるしかありません。売りに出たばかりならば、まだむずかしいかも知れませんが・・・・

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

築年数をハッキリとは聞いていないのですが、お婆さんが住んでいた家をお孫さんが管理しているらしく、聞いた限りでは中古で住む、という物件ではなさそうです。

擁壁ですが、こちらは確認申請が出来ない物です。
建てられた当初はそれで申請できたらしいのですが、今現在は作り替えないと申請できません、と言われました。
家を建てるメーカーは決まっているので、そちらで擁壁や解体をお願いしようと思っていたのですが、何社かに見積もりをしてもらい、交渉に使おうと思います。
具体的な交渉方法を教えていただきありがとうございます。

ところで
＞他の物件と比較して坪1万云々の細かい単価など引き合いに出すのは得策ではありません。
これはなぜなのでしょうか？
よろしければ再度ご回答よろしく御願い致します。

お礼日時：2011/11/15 18:52

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2011/11/15 10:11

土地値の相場は家を建てられる状態での話ですから、家を建てるためには解体、擁壁工事が必要なのであれば、その分を値引きせよというのは普通の話です。

ですから５００万の値引きを要求しても何らおかしくはありません。
ただし値段を決めるのは売主ですから、売主がそれを了承するかどうかです。

売主が解体や擁壁の事情をどこまでわかっているか？次第ですが、いきなり５００万の値引きではおそらく承知しないでしょうね。しかし本当にそれだけの費用がかかるのであれば、今の値段では売れないでしょう。その土地に他の特別な魅力でもあれば別ですが。

解体や擁壁の件を説明して５００万の値引きで交渉する。
売主はすぐには承知しないでしょうけど、やがてそのままの値段では売れない事を知るでしょう。
そこで交渉に応じるか、そんなに安くしか売れないのであれば売るのを辞めるか、という話になってくるでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

値引き交渉の金額500万は破格でもないのですね。
とりあえず交渉してみようと思います。

お礼日時：2011/11/15 18:30