用地買収、移転補償費の交渉２

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
　１、建物移転　　○○円
　２、工作物移転　○○円
　３、樹木移転　　○○円
　４、動産移転　　○○円
　５、移転雑費　　○○円
　　　　　合計　　○○円
といった内容で、A4用紙１枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は？と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。（FFストーブを移動式のストーブで計算）
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。（あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…）
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか？逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか？
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： hijyousyudan 回答日時： 2004/08/31 18:18

＃１で回答した者です。

　
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
　　　　　　　
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物（エアコンやブロック塀など）
・樹木（樹木や植木鉢など）
・動産（屋外にある物のみ）
　
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
　　　　　　　　　　
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
　
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
　　　　　　
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
　　　　　　　　　
では、また何かありましたら質問してください。
　　　　　　　　　

この回答へのお礼

大変具体的な回答をありがとうございます。
本日、日中に父親が再度コピーの依頼をしましたが、断られたようです。「役所に来て、いくらでも時間をかけて見てください」と言われたそうです。
あらためて、工作物等の一覧表の依頼をしてみます。
やはり、役所の方は本音とタテマエがあるようでご苦労があるようですね。
９月２日の夜に、例のストーブ分を修正して価格を持って来るそうです。この時がタイミングですね。
では、頑張ってみます。ありがとうございました。

お礼日時：2004/08/31 22:03

No.6 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/09/11 20:47

近時の国・市町村が行う用地取得交渉では、「駆け引き」は行わないようです。

つまり用地補償費の積算結果が「５，１００万」の場合、最初の提示を「４、２００万」くらいで行い、その後渋々、「４，８００万」、その次は「５０００万」を提示し、決着させる方法です。

上記のような「駆け引きを行わない」＝「交渉はしない」という意味です。

それに、「工作物」「立木」の一覧を示すなどの態度を考えると、まさしく、「駆け引き無し」の補償額のようです。

それでも疑うのなら、「補償コンサル」を雇えば、単価は示せないでしょうが、その金額の適正さを精査できるでしょうが、その費用は、数十万以上になるでしょう。

あとは、その用地取得担当職員を信じることができるのか、どうかの問題です。

それより、「税金の問題」「新築の家のローン問題」「新築建物の建築確認・建築許可」等々を確認すればどうでしょうか。

それから、もう一つ、補償単価は毎年見直されています。昨年から本年の見直しでは、「３～４％」位の下落となっています。まだ、来年になれば、また下がる可能性もありそうです。

粘って、損をしないようにアドバイスしておきます。

この回答へのお礼

最近は、家屋調査書の明細（価格は消して）をもらって確認しました。やはり、水道の蛇口数、インターホン数、ホームテレホンのBOX数に漏れがあるのを発見しました。
この状態で、信じろと言われても…
でも、来月あたりには交渉を終了させたいつもりです。
価格が下落して損しても、カッコ悪いですからね。
あとは、税の問題や、新築物件のほうで頑張りたいと思います。
アドバイスをありがとうございました。

お礼日時：2004/09/14 22:42

No.5 回答者： aki115 回答日時： 2004/09/02 10:59

今日の夜にお話があるのですね、頑張ってください。

役所の方もやはり本音と建前は、あると思います。
当然、電話や役場でのお話では、建前が優先になると思います。今夜ホームグランドでの交渉が良いのではないかと思います。
コピーって言うとやはり、基本的に難しいのであれば、「メモしていいですか？」「写しにくいので・・」言って別室で、スキャナーやデジカメ等で素早く、記憶してはどうですか？
これは、質問者さんの行為であり、役所の方の範ちゅうを越えるもので何も言わないと思います。もちろんメモってことですよ（笑）

スケジュールを聞かせてもらいましたが、個人的意見でありますが、今現在、住まわれている家を年度内に更地にするのは、非常に時間的に厳しいのではないですか？また、役所からは、税金控除等優遇措置について詳しく聞かれていると思いますが、基本的には下記のとおり
・一事業一回の優遇措置
・年度を跨いで２回の補償金支払いでは、両方無税とならない。
・上限は、５千万（自信無し？？）。家と土地なら越えると思いますが・・・。
もし、あらたに新築するのであれば、前金（土地７割？）をもらい、それで再築し、完成後に（土地残金＋家屋代）をもらうのが、一番良いのではないですか？家を建てる場合、銀行などの補償金が必要であったり、手付け金もいりますよね。また、借家等の費用は、補償金に含まれていないので、今後のスケジュールも詳しく検討してはどうですか？

また、質問者さんの家・土地がどんなものかわかりませんが、もし思い出や立派なの庭木・石がありましたら、工事中に移設をお願いしては、どうですか？
個人的に業者に頼むと結構費用がかかりますが、工事に際してお願いするとサービス？・格安？になると思います。
もちろん、サービスの場合は枯れ補償等は無理で、出来る範囲でお願いすることになりますが・・・。
このようなお願いをソフトに言ってはどうですか・・・？

うまく、話し合いが行くと良いですね。

この回答へのお礼

いろいろありがとうございました。
ANo.4さんよりアドバイス頂いた内容(全くその通り)で、市に電話したところ、本日下記一覧表(価格なし)を持ってきてくれました。
・工作物（エアコンやブロック塀など）
・樹木（樹木や植木鉢など）
・動産（屋外にある物のみ）
確認しましたが、拾い漏れはなさそうです。
また工作物、樹木についても、移設か新規かの判断は常識内と思われました。
途方に暮れました。
ん～～～50万円でも欲しい～～～

お礼日時：2004/09/02 23:04

No.3 回答者： aki115 回答日時： 2004/08/31 13:25

質問者さんに確認したいことがあります。

１）土地及び建物の買収形態について
・土地は、全筆買収、部分買収ですか？
・建物は、移転？ひき家？
２）事業計画について
・都市計画道路の進み具合は？もう近隣まで工事していますか？
・用地建物補償は、貴方の家だけですか？それとも隣もあるのですか？
・今回の件が、初めて市との接触ですか？

この回答への補足

早速の回答をありがとうございます。
確認事項について回答いたします。
１）(1)土地は約90%が用地買収で、残りが残地補償と残地買収です。(2)建物は、移転で構外再築＋解体費となっています。
２）(1)昨年度計画で、１０軒先までは買収済です。工事もそのまた５００ｍ位先までは完了しています。当家も今年度中（平成１７年３月まで）には、更地にして欲しいと市から言われています。(2)隣近所も対象です。(3)市との接触は、団体説明は過去数回ありましたが、個別接触は、３回目です。
以上です。
本当に、一緒に考えて頂いているようで、大変心強く、感謝しております。

補足日時：2004/08/31 21:44

No.2 回答者： aki115 回答日時： 2004/08/30 23:52

こんばんは(^^)

ANo.#1さんの回答は、正論で基本となる考えと思います。
それを踏まえて、少々逸脱するかもしれませんが、僕のアドバイスを言うと・・・。

役所人は、基本的にその物件が交渉が成立たとしても、自分の仕事の達成感は得られても、金銭的報酬はありません。そのため、その見積書は、正当な価格と思います。

ここから、正当な交渉？？としては、
役所人と誠意ある交渉を何度もする事です。その中で、疑問に思うことがあれば聞く事によって、ほとんどの人は、売る意志があると思い丁寧に答えてもらえると思います。
そうすれば、個々の見積書のコピーは部外秘ですが、その場で「参考」と言うことで書き写すことも出来ると思います。
また、単純な間違いなら、すぐに訂正可能で増額となりますが、解釈・見解の違い？？ってこともあり、これはもしかしたら売り手の誠意で変えることも可能かも？？

まずは、見積書について何度も聞くことと思います。
参考として、下記をあげておきますね。
・耐用年数
・家屋の改修の有無
・施設の移設、取り壊しの内容
・動産物の見落とし

うまく話がまとまることを願っています。

この回答へのお礼

ANo.#1さん、回答ありがとうございます。
回答に対する質問は、ここへの記入でよろしかったでしょうか？違っていたら、お許しください。

質問です。
個々の内訳内容は部外秘となっているのですか。誠に残念です。
しかし、工作物の一覧表はもらえるのですね？
ということは、樹木、動産の一覧表ももらえるのでしょうか？

また、実際に今回のケースは、たまたまこちらから内訳を見せてくださいという働きかけをしたことにより、ストーブの取り違いを発見できました。
市を信じて何もしなければ、発見できなかったことと思います。
この事で、提示内容にさらに不安を抱いたことはご理解頂けることと思います。
ミスを責める気は毛頭ありません。人間なのですから…
しかし、人間がやることですから不安なのです。
我々としては、この不安解消さえすれば納得できるのです。
市には、何かこの不安を解消させる方法案はないのでしょうか。（内部資料開示は、あくまでこの方法の１つと思っていました）
ANo.#2のおっしゃるとおり、解釈・見解の違いもあるかもしれません。
その辺のところを、アドバイス宜しくお願い致します。

お礼日時：2004/08/31 10:52

No.1 回答者： hijyousyudan 回答日時： 2004/08/30 23:06

私は、まさに今その仕事をしている公務員です。

個々の内訳内容は部外秘となっているので開示は絶対にありえません。
工作物の一覧表はもらいましたか？
その内容に漏れが無いかを確認してください。
それ以外での補償額アップはありません。
ナゼかというと、役所が行う価格提示は最初から最高額を出すからです。
民間だと安い金額でまず出しておいて・・・
なんていう駆け引きがありますけど、
役所は安く契約しようなどという下心は無いので、そこは信頼してください。
他にも何か不安や疑問があったら聞いてください。
お答えしますので。
　　　　　　　　　　　

この回答へのお礼

申し訳ございませんでした。
お礼と質問をANo.#2さんのお礼欄に記入してしましました。

お礼日時：2004/08/31 12:41