普通借地権と根抵当権について

Question

祖父の代から住んでいる土地が普通借地権（旧借地権）なのですが、建て替えをしたいと考えており、ハウスメーカーさんとプランなどの話しを進めております。しかし大きな問題に直面してしまいました。

ローンの審査をしたところ、地主さんが土地に根抵当権を銀行につけていることが判明しました。
私としましては、借地権でも普通借地権であれば、万一支払いが出来ないような事態が起きた時でも、売却可能であると思い安心をして住宅ローンを組めると思っていました。しかし営業の方から根抵当権があると売却することが出来ないようなことを言われました。本当に売却できないのでしょうか。

家族のためにも、ぜひ建て替えたいという気持ちですが、万一の際にまったく資産価値がゼロなのであれば、そのようなリスクを冒してまで３０年以上も借金を背負うのは出来ませんので、営業の方にはいろいろご相談にも乗っていただいているのに申し訳ないのですが、キャンセルせざるを得ないと考えております。

地主さんには近日中に、営業さんと父の３人で根抵当権を外してもらえないかと相談に伺う予定ですが、かなり難しいのではないかと営業さんに言われています。誠に恐れ入りますが、何か良いアドバイスなどがあればお教えいただければ幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

takapiii · Accepted Answer

建築及び宅建業者です。

１）貴方の祖父がその家を建てた時点で、その土地の根抵当権が設定されていなかったか。
２）貴方の祖父がその家を建てた時点で、(根抵当権が設定される前までに)保存登記をしていたか。

この二つの条件が成立していれば、借地権が成立し、かつその抵当権に対抗できますので資産価値はあります。
しかし、これのどちらかでも成立していない場合、万が一根抵当権者が土地を競売にかけ、新所有者の手に渡ると借地権は消滅し、土地の新所有者から明渡を要求された場合、それに従わなくてはなりません。

では、家を建て替えた場合はどうなるかですが、実はつい10数年前までは判断が分かれていたのですが、2000年の判例で、抵当権のついた土地の借地権で家を建て替えた場合でも、滅失登記した家が上記2点が成立していれば、借地権は抵当権に対抗できるとしています。なので、建て替えても実質抵当権に対抗できるので、資産価値はあります。しかしとりあえずは滅失登記した建物登記簿は残しておかなきゃとなり、何とも心もとない感じがしますね。

次に、売却した場合ですが、当然抵当権に対抗できる借地権のまま権利移動しますので、本来は問題ありません。しかし買主がどう判断するか。これも不安材料ですね。

結局、法律がどうのこうの言った所で、買主が見つからなければその家は資産価値が無いという事になります。貴方がそのまま住み続けるのであれば、何も問題も無い気がしますが、そもそも建て替えも売却も地主の許可が必要なので、こうした借地上に住んでいるのは、いつ足元をすくわれるかという不安にさいなまれてしまいますね。

本当はその土地(底地)を買いとるのがベストです。仮に借地権割合は5割ならその土地は相場の半額で買い受ける事ができます。ただ、これも地主が納得しなきゃいけない事ですね。

金融機関の対応ですが、面倒な物件は避けたいという事はあるでしょう。本来は借地権が抵当権に対抗出来れば関係無く融資出来るはずです。しかし金融機関も法律だけの判断では融資しませんので、致し方ありません。他の金融機関に当たってみるか、根抵当権を外してもらうか、別なマンションか建売を探して引越す事です。

satoshi9999 · Answer

根抵当を外すのは結構面倒です。

簡単に言うと、抵当を外すには債務を返済しなければなりません。

債務者（恐らく地主さん）が返済をしなければ、根抵当は外せません。

土地の登記簿謄本に債務者、債務額等記載されています。（法務局で誰でも交付を受けられます）

通常、住宅メーカーは根抵当のついた土地は嫌います。

営業の立場として、余計な仕事が増えてしまうのと、抵当を外せる可能性が極端に低いからです。

根抵当がついていることが分かった時点で、営業さんは別の土地を勧めてきませんでしたか？

noname#121701 · Answer

根抵当権の抹消は債務の返済を伴いますので、金融機関がＮＯと言えば出来ません。

一つの方法は借地権を地主に買い取ってもらう交渉となり、その時の価格は、取引土地価格の６割か５割という高額なものです。
ですので地主さんが容易に承諾することはなく、かなりの長期にわたる交渉となるでしょう。

または、あなたが地主から底地を買い取る方法がありますが、底地を買い取り、建物を建築して、返済可能なのでしょうか。
今度は地主が高く売りたいため、これも長期の交渉となります。

hkinntoki7 · Answer

その営業ってＨＭのですか？
　土地に抵当権がついていようが、根抵当がついていようが借地権には関係ないと思いますけど。土地の所有権は地主の権利で借地権は土地の上に家を建てている建物の所有者の権利ですからある意味、全くの別物です。厳密に言えば、地主に地代を支払い地上権を借りている様な物で、全く関係なくもないですけど。それと借地権に根抵当が設定されているわけではないのでしょう？

＞地主さんには近日中に、営業さんと父の３人で根抵当権を外してもらえないかと相談に伺う予定ですが
　そんな馬鹿な話をしにいったらお笑いですよ。逆に質問者様が住宅ローンを借り入れ建物を建てたとしましょう。その後、地主さんから“お宅さん、建物に抵当権を設定していますね？今回、土地を売却することになったから、抵当権を外してくれます？”と言われて外しますか？お金がないから借地権を担保に入れているわけでしょ？まぁ、地主さんから“（根抵当権付きの状態で）土地を買い取ってもらえます？”って言ってもらえればラッキーですけどね。

その営業さんとやらを頼らず、近所の都銀の住宅ローン相談窓口に行った方がよいですよ。ちなみに根抵当権と抵当権って何が違うのか営業さんに確認されました？もしかしたらとんちんかんな説明しかできないかもしれないですよ～

それと借地権の消滅事由にかからないかを確認された方が良いと思います。

hanapopopo · Answer

地主にそんな事を言いに行ったらキチガイが来たと思われるだけです。
借地の底地は地主の物ですから、抵当権（根抵当権）を付けるのは地主の自由です。

担当の営業はかなり知識が乏しいようですが、そのまま任せて大丈夫ですか？
アホな人に任せると、今後もトラブルに巻き込まれる可能性があるので、あまり深入りしないほうが良いと思います。

借地で貸してくれる金融機関はそれほど多くありませんが、メジャーな所はSBIとか農協とかがあります。
地元の金融機関でも相談に乗ってくれると思いますよ。

noname#121701 · Answer

質問を再度見ましたら、ハウスメーカーの担当者への批判が書かれてますが、ハウスメーカーの人はどこも同じでその程度の人ばかしです。あなたの担当者が特に質が悪いのでなく業界全体の問題でしょう。
同様のことは金融機関にも言え、時代は変わり事なかれ仕事をしている人が殆どですので、法律が通用しない時代となりました。
法律どうりでしたら融資はできますが、面倒なことは嫌いで、融資を競争する時代は昔のことになりました。
金融再編で多数の金融機関の人が職を失い、今残っている人は、見の安全を守ることが優先されてます。
融資の競争をしている時代は融資が出来たものが、ここまで不況になりますと、面倒な案件は嫌われます。
その点、仲介業者の方が金融に明るく、融資する金融機関を知っている場合があります。
ハウスメーカーの人も業界のつながりで仲介業者との知り合いがいると思われます。
そうしたルートから探していくほうが懸命でしょう。
金融期間にいきなり言って融資したくださいといって、応対する所はまず無いと思われます。
世の中、利害で動いてますので、多額な預金をしていれば融資してくれますし、お世話になっている仲介御者の紹介ならということで応対してくれる金融機関もあるでしょう。
また一般的な金融機関から断られた人に融資する会社もありますが、利息は高く設定されています。
金融を仲介する金融ブローカーもおります。
しかし、金融の世界は闇ですので、しっかりと調べていきませんとリスクを背負い込みます。

noname#121701 · Answer

返信いただきました。

＞根抵当権がついた普通借地権は、万一の際の資産価値はないのですね。

根抵当権があるから融資しないのか、融資を断る理由にしているのは分かりません。
根抵当権より借地権が優先してのことを担当者が知っているか、知らないかもわかりません。

いずれにしても、融資を競争しない社会になったのば事実です。

根抵当権が邪魔しているようですが、それは金融機関の姿勢が萎縮した結果で、問題は法律のことでなく、金融機関の経営体質のことです。

お金を借りずらい世の中になったということです。

noname#121701 · Answer

所有権を分離して、地主の権利を底地件とよびます。
底地件の割合は借地権者との話し合いで決まり、底地件の売買はそれを専門とする人が二束三文で買います。
通常の取引相場では相手にされません。

こうした事情ですので、底地件に根抵当権を設定し、融資する業者はかなり質の悪い人と予想されます。
ということは、地主が相当にお金が困っていると予想されます。
新築にあたり、地主の承諾料でのトラブルが予測されますので、そこのつめをしておきませんと、新築できません。

普通借地権と根抵当権について

根抵当を外すのは結構面倒です。

根抵当権の抹消は債務の返済を伴いますので、金融機関がＮＯと言えば出来ません。

その営業ってＨＭのですか？

地主にそんな事を言いに行ったらキチガイが来たと思われるだけです。

質問を再度見ましたら、ハウスメーカーの担当者への批判が書かれてますが、ハウスメーカーの人はどこも同じでその程度の人ばかしです。

返信いただきました。

建築及び宅建業者です。

所有権を分離して、地主の権利を底地件とよびます。

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　その営業ってＨＭのですか？