アパート、マンション経営

Question

某大手不動産業者の方から、アパート経営をしてみませんかと言われたんですけど借入金額が億を
超えるのでどうしようか悩んでいます。

坪は600ぐらいで、長方形の字型です。
実際に経営している方がいましたら管理・利益・部屋数等アドバイスお願いします。

e-hide · Accepted Answer

アパートを建てるのであれば建てる目的を明確にする事です。

相続対策なのか？
収益目的なのか？

相続対策で、貴方に土地以外に多大な資産が有り、家賃の下落や空室が増えても
ローンの支払いに困らないのであれば、大手不動産で建てても大丈夫でしょう。

しかし、収益目的であれば、かなり厳しいと思います。
特に家賃保障等を扱っている会社は一般的に建物が高く、
尚且つ家賃設定も低目に設定するので利益は出にくくなります。
土地は別で、建物と外構だけで、利回りが7～9％程度ではないでしょうか
そして、家賃保障の契約金額は2～10年で見直されるのがほとんどで
ローンが残っているのに家賃が大幅に下がりローンの支払いが出来ない事も
十分考えられます。

逆に家賃保障の無い会社は家賃設定を高めにして、利益が大きいように
計画を立てる場合が多いようです。
そして、すぐに入居率が悪くなり家賃を下げなければならくなる事も多々あるようです。

しかし、立地がよければ家賃もそんなに下がらずに大きな収益にならなくても
やって行ける場合もありますので、条件次第となります。

ただ、利益をある程度期待するなら、地元不動産屋さん等にアドバイスを頂
どのような建物が良いか？ターゲットは？等を絞り込み
地元工務店等で出来るだけ安価に建物を建てて頂、自主管理を行う事です。

数千万～数億というサラリーマンでは生涯収入程度の買い物をするのですから
不動産経営の勉強（需要、建物、管理、法律、税金、等）をしっかり勉強して下さい。

決して、売り手側の業者の話だけで判断しないようにして下さい。

EDV9000 · Answer

こんばんは。
　日本では、もう十分に家がストックされているので、賃貸経営は、今後、厳しくなると思います。
　とりあえず、所有されている土地の条件と、近隣のアパート・マンションの入居状況を調べてみてはいかがですか。
　新しい物件でも空き家が多い地域であれば、賃貸経営は厳しいと思います。また新しいところは入居していても、古くなると空き家になっていたりするなら供給過剰になっていて、短期間しか貸せないことも考えられます。
　もし、どうしてもその土地から収益を上げる必要があるならば、定期借地権を設定して長期間貸してしまうとか、青空駐車場にする方法もあります。
　建物や工作物を自分で準備すると、維持費や税金や管理の手間・費用がかかるので、借り主が建物を建てるようにしないと損をするリスクが高くなります。
　それに家を貸すのは、なかなか難しいし、気を遣います。
　たとえば入居者がどんな人なのか、普通にすんでくれるのか、とか家賃はちゃんと納めてくれるかとか、最近では入居者の孤独死のリスクも注目されています。
　そういうことを考えると、これかに賃貸経営に参入するには、いろいろ準備や調査をして、綿密な計画を立てる必要があると思いますね。

isf · Answer

＞某大手不動産業者の方から

悪名高い大●建託か東●コーポレーションでしょう。
あまりお勧めはできません。

＞実際に経営している方がいましたら管理・利益・部屋数等アドバイスお願いします。
その某大手不動産業者からアドバイスは無かったのですか？
まあ、そこの言うことを鵜呑みにしてたら大変なことになるから、ここでの質問は賢明です。
億単位の借金をして失敗したら首吊らなきゃいけなくなります。
もちろんすべての人が失敗してるわけじゃないですけど、やるんだったら家族会議、親族会議でも開いて慎重の上にも慎重に事を運んでください。

qwe2010 · Answer

私の家にも来ました。
家賃収入、固定資産税、健康保険税、所得税などもいれて、利益が出ますと薦められました。

興味があったので説明にない部分までよく調べてみました、
他の人にも聞いてみました、インターネットでも調べました。
その結果は以下の通りです。

アパートを建てて利益を上げるのは、銀行と、不動産屋だけです。
アパートの経営者には、利益は残らないようになっています。
アパート経営で破綻する人も多くいます。貴方だけでなく保証人も同時に破綻します。

（借金をして建てますが、その地域で３５年も安定して入居人がいるわけはありません、これから人は少なくなってきます空き部屋が出来てくると借金だけ残ります。）

不動産屋は、家を建てて利益を上げます。
入居者を紹介して利益を上げます。
１０年ごとのメンテナンスで利益を上げます。
（ここでアパート経営者の利益をほとんど取り上げてしまいます。）

参考にしてください。

sirousagi1 · Answer

６００坪とは大きいですね。
普通のアパートより、高齢者賃貸住宅や福祉関係（有料老人ホーム）みたいなものの方が長い目でみた場合に安心感はあると考えます。

一時期ワンルームが多く建ちましたが、どういうプランを勧められたかですよね。
敷地の用途地域により、３階で長方形なのか、もっと上に伸ばすのかでも部屋数が変わります。
借入額が大きいと手元に残るものも少なくなります。小規模でやるよりは身入りがあるのは当然です。

管理方式が、勧めてきた不動産屋さんが一括借り上げなのか募集斡旋までなのかでも月の収入に差がでます。
なかなか一括借り上げは立地条件もあり難しいとする不動産屋もいます。
うちは、入居者管理までを不動産屋で清掃や整備は自分でやっています。

収入の算定でよく言われるのは、「８割の入居率でマイナス面がなければ・・・」という試算が住宅金融公庫の賃貸物件用の案内で見たことがありますが、借入が大きいと苦しい。固定資産税だってバカにならない。

まずは、ご自身で「どうしてみたい」ということから開示しないとなんとも回答に困ります。

アパート、マンション経営

アパートを建てるのであれば建てる目的を明確にする事です。

こんばんは。

＞某大手不動産業者の方から

私の家にも来ました。

６００坪とは大きいですね。

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