【賃貸】同じ物件で家賃がバラバラなのは？

Question

【質問の背景】
質問をしている私（親）は、田舎者で賃貸に住んだ経験がなく、賃貸
に対する知識経験が、ほとんどありませんので、教えて下さい。
娘は現在学生で東京に住んでいますが、就職を機に、首都圏周辺で、
今より安いところに引越しすることを考え、娘の賃貸マンション（ワン
ルーム）を探しています。

【質問】
具体的な候補があるのですが、ネットでいろいろと検索してみると、
その同じ物件で、複数の記事がヒットし、仲介する業者（不動産屋）
の違いなのか、5万円～6万円くらいの幅で賃料がマチマチです。
（ 敷金、礼金もバラバラ ）
なので、大丈夫なのか？、怪しいのではないか？などと、不安を
覚えます。
尚、今後、業者さんにも問い合わせするつもりが、自分でも予備
知識をつけておきたいです。

Q 一般的に、こんなものなのでしょうか？

Q このように賃料がバラバラである理由を教えて欲しいです。

Q 今回話をしている業者さんの説明は「キャンペーン価格ではない。
    今回の契約では、2年間 5万円である。家賃は2年毎の更新時に
    地域相場や租税公課等から、変更することもある」との説明を
    受けています。これ自身は納得できることですが、次回更新時、
    5万円が、いっきに6万円になるなんてこともありうるのでしょうか？
    （引越しは初期費用がとても大きいので、そうそう引越はできないと
    考えておりますので）
 
一概には言えないのかもしれませんが、一般的なこととして、
教えていただければありがたいです。

in_go-ing · Accepted Answer

大家しています。

１）　『一般的』と言えるのかは分かりませんが、ありえることです。

２）　分譲賃貸の場合は当然所有者によって異なってくるでしょうが、一棟同じ大家の場合でも募集をお願いする不動産屋さんが複数ですとそれぞれの不動産屋さんに大家から支払う“お礼”も異なる場合があり、また更新時の手数料も違ってくるので、それが家賃や敷金・礼金・更新料に反映されることは当然あります。
　大家にはこの手の不動産屋さんの営業はあるのですが、私のように記憶に不安のあるものは１社でお願いしておかないと頭がゴチャゴチャになります。

また、他の回答者様のご回答にもありますように、時期によって変動するものですから、その面からの違いが出ていることもあります。

もし気に入られた物件がそのようなものでしたら、気に入った不動産屋さんにその話をすれば一番安いものでの契約が可能かも知れません。

３）　家賃は2年毎の更新時に地域相場や租税公課等から、変更することもある

これは『定期借家契約』でない限り大家が勝手に家賃を上げることは出来ません。また、『定期借家契約』なら、そもそも『更新』と言う概念がありせん。

通常の契約ですと、中には“無知を装う？”大家もいるようですが、大家が一方的に家賃を上げることは出来ず、借主さんが契約の改訂（家賃の値上げやその他の不利益な条文への改訂）に同意しなければ、大家側が折れるか、『法定更新』となって今までの契約がそのまま継続されるように借主さんが保護されています。

まぁ、この不況下ですから、余程「出来れば出て行って欲しい」と思うような借主さんでない限り、家賃を１万値上げして出て行かれるリスクをとる大家も少ないと思います。仮令１万上げられても２年で２４万です。出て行かれたら、５万の家賃でリホーム代がかかったら３ヶ月も空けばほぼパァですね。後先考えない強欲者のすることでしょう。“因業”大家でもやりません。

atelier21 · Answer

敢て前回答文と違うケースでの予測を書きます
・投資マンションがあり、同一建物内でも各戸所有者（大家）が違う
・貸し出す時期の違い
・同一建物内でも各戸管理不動産会社が違う
不動産屋さんの信頼度は解りません、飽く迄人です

お子様の通われる企業の紹介or提携先の有無
家賃の高低は解らないが、一応信用できるかな

rimurokku · Answer

原価にどれほどの利潤をかけて販売するか、どのような営業形態にするかは、それぞれの業者間に違い有るのは当然です。
その原価とは、家主が不動産屋などの業者に依頼する物で、依頼する価格も条件によって変わることもありえます。
色々なお店で同じような物を購入しても、その店の仕入れ価格や利幅の違いで設定価格が変わるように。
客は、お店による好みやその信頼度で選ぶことと成ります。

なお、信頼有る不動産屋一本でお願いする家主と、なりふり構わずどこの不動産屋でも売り出す家主の違いも考えられます。
逆に、希望者も多く売りやすい物件で有れば、多くの不動産屋が競って取り扱う可能性も有ります。

dogday · Answer

地価が変動相場制で、空室にも保全費用がかかるのに、全く収入がないのですから、需要のある時期は高く、需要のない時期の空室は安くなる傾向があります。

3月とかは、高くても部屋を探す人がいるから高くても契約できる。
5月になると、来年の3月まで空室にするよりは誰か入った方が収益があがるので、値引く。

で、同じ物件だって、部屋により日当たりや防犯性が違うので、家賃は違います。最上階の角部屋は高いし、1階の道路から覗けるような部屋は安い。
間取りが同じなら、違う部屋でもまとめて告知するはずで、同じ部屋とは限らない。

敷金礼金は、大家だけでなく、仲介業者の契約手数料にも影響するので、大家と不動産屋の個別契約上、割引が行われることがある。
敷金礼金が安ければ入居率はあがりますが、礼金は経費がかかっていないので割引可能ですし、敷金は出るときに退去費用を請求されるだけで経費は変わらないので、初期費用の一時収入を得るかどうか仲介業者の営業上サービスとして付加できる店とできない店があるのです。

家賃の変更についてですが、建物は老朽化する一方で減価償却されていきますので、地価変動でアップするわけで、土地バブルでもなければそうそう高額な家賃アップにはなりません。
誰も更新しなきゃ空き家になって全く収益がないので、居住者と相談の上のアップになります。あまりに不人気でボロいと安くなることも。

賃貸は水もので、独占された商売なので、いろいろ公正じゃないルールがあるのです。

最後に、仲介業者は、他社の紹介物件だと、通常、契約手数料1ヶ月分に上乗せで、半月分の紹介手数料をとります。直接取引の際には発生しませんので、ご注意ください。
あくまで2年間の総額で考えないと、損をします。

ma_h · Answer

元業者営業です

本当のところは断言できませんが、「おそらく」という事で。

＞Q このように賃料がバラバラである理由を教えて欲しいです。

可能性としては

●同じ物件のようで、違う物件だった。
→同じアパート、マンションなら同じ間取りでも部屋によって賃料がちがう場合はよくある事です。
●単に掲載ミス
●業者がネットの更新をしていない

このどれかだと思います。

なので「一番安い賃料を表示している業者」へコンタクトをとればいいと思います。
通常、このご時世で賃料値上げは考え辛いので、値下げになっても更新していないだけかと。

＞「変更することもある」との説明を受けています。

これは気にしないで良いでしょう。
一般的な賃貸借契約の場合、借主は「借地借家法」という法律で強烈に保護されています。
つまり、大家側の一方的な事由で勝手な契約内容（賃料・契約期間・敷金・礼金等）の変更は認められません。

大家側が「増税になったから値上げします」と言ってきても「そんなのヤダ」と言えば、それが通るのです。その場合「嫌なら出て行け」も認められませんし、「なら更新しない」も認められません。
大家側の主張を通す為には、大袈裟でなく「生命・財産の危機」が考えられる場合と「借主に契約不履行・犯罪行為・迷惑行為」等があった時だけです。

なので、ご質問者様は「これは納得できる」とありますが、納得はしても「承諾」はする必要はありません。現在の法律では理論上、借主と建物に問題が無くて、大家さんの生活に急激な変化が無い限りは半永久的に同じ家賃で住む事ができるのです。

ただし、周辺にある同等物件の賃料と極端な乖離（倍くらい違ったような場合）が生じた場合は「値上げ」という可能性もありますが、それとて借主が認めなければ「裁判所の命令」が無いとできません。契約内容の変更になりますから。

結論
●一番安い表示をしている業者に問い合わせる
●一方的な契約内容の変更は認めない

以上です。

ただ、このような事は不動産業者からしたら「いろはの“い”」です。
それを「値上げする事があります」なんて「しゃぁしゃぁと言う」なんて、とても「信用できる業者」とは言えません。
この業者との取引は考えた方がいいのでは？

ご参考まで

【賃貸】同じ物件で家賃がバラバラなのは？

大家しています。

敢て前回答文と違うケースでの予測を書きます

この回答への補足

原価にどれほどの利潤をかけて販売するか、どのような営業形態にするかは、それぞれの業者間に違い有るのは当然です。

地価が変動相場制で、空室にも保全費用がかかるのに、全く収入がないのですから、需要のある時期は高く、需要のない時期の空室は安くなる傾向があります。

元業者営業です

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