高齢の両親が亡くなり、わたしが借地権を相続することになりそうです。
わからないことが山ほどあります。

1)相続税はかかりますか?
2)相続の場合は名義変更が必要ですか?名義変更料がかかりますか?
 (じいさんの代から住んでいるのですが、じいさんが亡くなったときは名義変更をして変更料を支払っていた領収書があります)

3)正直、わたしは別の場所にアパートでも借りたいと思ってるのですが、
借地権は今後どのようにすることができるのしょうか?どのようなケースがあるのでしょうか?
解約、譲渡、更新。どれもお金がたくさんかかるのでしょうか?

4)誰かにプロに相談したいと思うのですが、弁護士事務所に相談してもいいのでしょうか?
相談費用はふつうどのくらいかかりますか?

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A 回答 (2件)

(1)相続税がかかるかどうかは、被相続人(亡くなった人)の財産がどれだけあるか?です。


相続税の基礎控除は5000万+1000万×法定相続人の数、です。財産の合計がこれ以下なら相続税はかかりません。
(2)相続による名義変更の場合は名義書換料は必要ないと思いますが、中にはあつかましい地主で要求される場合もあるかもしれません。これを要求されても払う必要はないと思いますが、今後の地主との付き合いのために金額によっては払う、ということもアリかもしれません。
(3)借地権を地主に返すなら、建物を解体して更地にして返さなければならず、費用がかかるだけです。借地権を売る事もできますが、その際は地主に名義書換料を払う必要があります。土地の面積、価格、借地権割合によって借地権の価格などから判断する必要があります。
(4)とりあえず相続登記を司法書士に依頼して、不安な事があれば色々相談してみれば良いと思います。そのうえで場合によっては弁護士に相談すれば良いのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
まずは司法書士に相談してみます、。

お礼日時:2011/04/15 17:37

宅建資格を取ろうと勉強中のものです。



(1)(2)に関しては下記URLを参考にしてみてください。

http://www.souzoku-touki.net/question_005.html

3)正直、わたしは別の場所にアパートでも借りたいと思ってるのですが、
借地権は今後どのようにすることができるのしょうか?どのようなケースがあるのでしょうか?
解約、譲渡、更新。どれもお金がたくさんかかるのでしょうか?

ちなみに借地とは農地ですか?それとも住宅用宅地ですか?
それによって大きく変わってきますよ。
もしよければ追記お願いします。

4)誰かにプロに相談したいと思うのですが、弁護士事務所に相談してもいいのでしょうか?
相談費用はふつうどのくらいかかりますか?

弁護士を介さなくても、司法書士で十分ですよ。
弁護士は相談するだけで金を取るので、司法書士あたりが手軽です。
他にも不動産で出来るハズ(やってくれるかはわかりませんが)

この回答への補足

ありがとうございます。
詳細はわからないのですが、住宅兼自営の街工場として使用していました。

補足日時:2011/04/15 09:45
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Q遺産分割協議書の作成

祖父の遺産相続で、相続人が18名います。不動産の相続登記に遺産分割協議書が必要です。
しかし相続人は、それぞれ遠隔地に住んでおり、1つの遺産分割協議書に全員のまとめて署名捺印ができません。
そこで、遺産分割協議書をそれぞれ各人に郵送し、本人の署名捺印及び戸籍謄本と印鑑証明を合わせて返送してもらい、それらを合わせて1つの遺産分割協議書にすることはできるでしょうか。
遺産分割協議書は、相続人の数だけ分割され、契印はされませんが問題ないでしょうか。
又、全員の集まった遺産分割協議書の写しを各人に送付するか、各人に18枚の遺産分割協議書に署名捺印して貰い、それらをまとめた分割協議書にして各人に送付した方がよいでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産の相続登記に添付する遺産分割協議書は1通に相続人全員が連名でなくてもいいです。

相続人それぞれが署名・捺印したもので最終的に全員分がそろえばいいのです。

遺産分割協議書は内部規約であり対外的には何の効力もありません。

署名・捺印する者は、本文中の内容に合意しているだけであり他の相続人の署名・捺印

に対して何の関係はありません。


海外に在留する日本人が遺産分割協議書に署名する場合、在日本国大使館のサイン証明書

が必要なので白紙の書面を送って認証うけます。

その書面と他の相続人が署名した書面を添付して登記申請しています。


各共同相続人が遠隔地にいる等の理由により、1通の協議書に持ち回りで署名押印するのが不便な時は、共同相続人人数分の協議書を作成し、各相続人がそれぞれ押印することでも差支えない(昭和35年12月27日民事甲第3327号民事局長回答)。

Q定期借地権と普通借地権と旧借地法の違い

住宅ローンについて教えてください。
ある銀行では、定期借地権または普通借地権の物件購入では
住宅ローンが組めないとのこと。
旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
この条件に当てはまってしまいますか?
ご回答、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期借地権物件は、普通は担保評価が難しく
提携銀行と住宅金融推進機構? (公庫)の
融資しか認めないものが多いのは事実。

さて中古物件の定期借地権の場合は、ほとんどの
銀行が担保価値を評価できす、公庫の中古ローンしか
道はないです。

さて
>旧借地法(借地権残り○○年)の物件は
>この条件に当てはまってしまいますか?

旧法の借地権は地主の更新拒絶が実質上ありません。
ただし、建物が古かったりすると建替え工事や
建替え承諾料、地代の値上げなどはありえます。

借地権の場合、賃借権のケースがほとんどで
それに抵当権が打てないのです。
借地権とは、建物の保存登記、表示登記で
まもられる権利なのです。

普通は家屋の抵当権で融資しますが、建物が古いと
銀行は抵当権を打つ意味がない。
ですから、借地の権利金部分の購入はキャッシュで
するしかないと思います。

Q遺言と遺産分割協議の効力の強さ。

遺言の効力について教えて下さい。相続人全員の遺産分割協議で決めれは、遺言どおりにしなくてもよい相続の説明書に書かれていますが、実際遺言と遺産分割協議の効力の強さ(優先度)はどちらが強いでしょうか。
例えば、遺言で、被相続人が内縁の妻に財産を譲ると書き、遺言執行者が実施しようとしても、相続人全員の遺産分割協議で、内縁の妻は相続人でないので分割協議へ参加できず、内縁の妻には財産を渡さないと決めてしまえば遺産分割協議が優先し、譲らなくてもいいでしょうか。
また子の認知とか廃除、廃除の取消等は遺言が遺産分割協議に優先するのでしょうか。

Aベストアンサー

#2です。お礼に書かれた

> 遺産分割協議で他の相続人に相続させないとしたもその遺産分割協議は無効ということですね

一部の相続人を排除して署名押印なければそのとおりですが、その相続人が、同意して署名実印押印しているなら、有効です。


そのための執行人という理解でよろしいかと思います。

特定遺贈の場合は、受贈者に受けるか放棄するか、督促することになります(民987)。

Q借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

借地権を借地権設定者に売ることは可能か?

いつもお世話になります。質問は表題のとおりです。
私自身は勉強中の身ですが、実務的に知識が必要なのでご教授くださいませ。

Bの所有する土地の借地権をAが持っており、その上にA所有の建物がたっていてAが住んでいる。

と、いう状況で、Aは引っ越したいらしいのです。

私の知識では、
・設定者に権者が売る行為ができるのか不明
・建物買取請求権は設定者(地主)の一方的な更新放棄によってのみ行使できる。

ということぐらいしかわかりません。

よろしくお願いいたします。
補足が必要でしたらすぐに書きます!!

Aベストアンサー

借地権の設定日、存続期間が分からないと何も回答できませんね。

旧法なのか新法なのか、新法なら定期賃貸借なのか、更新はありなのか、契約期間は?存続期間は?通常、それらの情報を元に借地権売買の可能性を探ります。
ちなみに新法であろうが旧法であろうが、借地権設定者が契約更新を望めば借地権を買い取る義務など生まれませんし、借主に建物買取請求権が生まれる例もかなり稀な事です。
特に新法なら、借主都合の解約の場合保護される事はほぼありません。
詳細を記載してみてください。

Q遺産分割協議書は何通必要なのでしょうか?

亡父の49日を目途に土地、建物、預貯金、有価証券などの僅かですが遺産を母と妹と弟で相続の話を決めたいと思っています。遺言書はありません。
預貯金は地元の金融機関2行にあるようです。解約(名義変更?)には遺産分割協議書が必要らしいのですが、土地、建物の相続登記にもこの遺産分割協議書が必要と言われました。
○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますが。(銀行用、法務局用etc)
○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
 また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。
 同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
いろいろお聞きしてすみません。

Aベストアンサー

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。
なお、ご家族のようなので戸籍謄本は1通あれば全員が記載されていると思います。

○また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
金融機関に必要なのは、遺産分割協議書と協議者全員の印鑑証明です。戸籍などは必要ありません。
 
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
相続関係図は作成しても作成しなくても結構ですが、これはお互いの関係を示すものなので、作成した方が法務局への説明がしやすいと思います。
なお関係図を作成した場合は、戸籍、住民票などの書類は返却されます。
もし提出するならば、法務局のみで結構です。

○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
重要なのは、被相続人と相続人の実印のある遺産分割協議書です。
相続関係図を作成しても必要なのは法務局のみです。
金融機関などには先ほどの言いました通り、遺産分割協議書と印鑑証明となります。

なおこれ以外に必要な書類として「不動産評価証明書」があります。
市役所で申請します。
これは、相続不動産の平米数、構造などが記されていて、これを元にして法務局に支払う手数料が算定されます。
書類一式法務局に出す場合は手数料がかかりますが、手数料は相続不動産の平米数などで決まります。法務局窓口で該当金額分の収入印紙を購入して、これを書類に貼って納めます。

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。...続きを読む

Q借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価

借地に家を建てて、40年になります、 借地権を売買する場合、借地権の価格はどのくらいになりますでしょうか?横浜市で50坪です、参考まででかまいません、よろしくお願い致します

Aベストアンサー

借地権割合というものがあり、一般的に住宅地で50~60%、商業地で70~80%です。
借地権割合が60%とすると、その土地が坪100万円が相場なら借地権は60万円ということになります。
先の方の回答に、地主の承諾がないと借地権の売買はできない、とありますが、一般的には地主の承諾を得るために「承諾料」が必要です。

土地の相場、借地権割合の相場、承諾料の相場がありますから、いずれにしても不動産屋で相談したほうがいいです。

Q遺産分割協議書について

Q1.遺産分割協議書は、被相続人が死亡する前に作成しておかなければならないものでしょうか?
Q2.相続が発生した場合、遺産分割協議書は、必ず作成しなければならないものでしょうか?単に相続人の口頭での合意で足りるでしょうか?
Q3.遺産分割協議書は、どこで作成するのでしょうか?相続人だけで作成することができますでしょうか?
以上、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

お早うございます、jixyoji-ですσ(^^)。

Q1.被相続人死亡後作成するものです。ただしその際【相続人全員の同意が必要】になります。相続人全員の同意が無い場合遺産分割協議は無効になります。

Q2.【遺言書】があれば遺産分割協議は必要ありません。また法定相続分通りに相続人全員が納得するのであれば同じく必要ないです。

「遺言書作成」
http://homepage3.nifty.com/zin-hitosi/page011.html

「法定相続分」
http://minami-s.jp/page009.html

正直なところ相続問題99%もめるます。"口頭での合意"も理論上可能ですが後で"言った&言わない"の水掛け論になり裁判沙汰に発展するケースを考えると前もって証書に残しておいた方が無難です。証書作成にはお近くの行政書士,司法書士に依頼してください。

「日本行政書士会連合会」
http://www.gyosei.or.jp/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

Q3.Q2にあるようにgon11111さんの最寄の行政書士,司法書士に依頼できます。あるいは最寄の【公証人役場】でも作成可能です。『公正証書』は裁判沙汰になっても極めて有効な証拠ですし差押や強制執行の根拠にもなりお勧めです。相談は無料で行っています。

「日本公証人連合会」
http://www.koshonin.gr.jp/

モデルケースは以下の通りで相続人だけでも作成可能です。ただ被相続人の【債務=借金】に関しては遺産分割協議で特定の相続人が全額引き受けても【債権者の同意】なくしては成立せず,相続人全員に相続分に応じて分割承継されたものとみなされます。

「遺産分割協議書」
http://www.bekkoame.ne.jp/~ta.kawai/kyogi.html

「債務の相続と遺産分割協議」
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/so/debt.html

該当する法律は以下の通り。

「民法=第5編相続==」
http://www.cc.matsuyama-u.ac.jp/~tamura/minnpo-souzoku1.htm#souzokunin

====抜粋====

第906条(分割の基準)

 遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。

第907条(分割の実行)

(1) 共同相続人は、第908条の規定によって被相続人が遺言で禁じた場合を除く外、何時でも、その協議で、遺産の分割をすることができる。 

(2) 遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。

(3) 前項の場合において特別の事由があるときは、家庭裁判所は、期間を定めて、遺産の全部又は一部について、分割を禁ずることができる。
 
第908条(遺言による分割方法の指定・分割禁止)

 被相続人は、遺言で、分割の方法を定め、若しくはこれを定めることを第三者に委託し、又は相続開始の時から5年を超えない期間内分割を禁ずることができる。
 
第909条(分割の遡及効)

 遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。但し、第三者の権利を害することができない。   

第910条(分割後の被認知者の請求)

 相続の開始後認知によって相続人となった者が遺産の分割を請求しようとする場合において、他の共同相続入が既に分割その他の処分をしたときは、価額のみによる支払の請求権を有する。   

第911条(共同相続人間の担保責任)

 各共同相続人は、他の共同相続人に対して、売主と同じく、その相続分に応じて担保の責に任ず 

第912条(同前 ― 債務者の資力の担保)

(1) 各共同相続人は、その相続分に応じ、他の共同相続人が分割によって受けた債権について、分割の当時における債務者の資力を担保する。

(2) 弁済期に至らない債権及び停止条件附の債権については、各共同相続人は、弁済をすべき時における債務者の資力を担保する。 

第913条(同前 ― 無資力者による分割方法の指定・分割禁止)

 担保の責に任ずる共同相続人中に償還をする資力のない者があるときは、その償還することができない部分は、求償者及び他の資力のある者が、各々その相続分に応じてこれを分担する。但し、求償者に過失があるときは、他の共同相続人に対して分担を請求することができない。

第914条(同前 ― 遺言による特則)

 前3条の規定は、被相続人が遺言で別段の意思を表示したときは、これを適用しない。 

========

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

お早うございます、jixyoji-ですσ(^^)。

Q1.被相続人死亡後作成するものです。ただしその際【相続人全員の同意が必要】になります。相続人全員の同意が無い場合遺産分割協議は無効になります。

Q2.【遺言書】があれば遺産分割協議は必要ありません。また法定相続分通りに相続人全員が納得するのであれば同じく必要ないです。

「遺言書作成」
http://homepage3.nifty.com/zin-hitosi/page011.html

「法定相続分」
http://minami-s.jp/page009.html

正直なところ相続問題99%もめるます。"口頭での...続きを読む

Q借地権の相続で、地主に金をふんだくられそうです。

私の両親の住んでいる自宅は地元の大地主の土地を借りてそこに家を建てて住んでいます。
祖父の代に借地権を手にしてからもう42年ほど住んでいます。
先日、父が亡くなってから地主との間でトラブルが起きそうです。
自宅の借地権の歴史は下記のとおりです。

1965年 祖父が借地権を購入し家を建てる。契約は20年間。
1985年 契約が満了し更新(20年間)
1988年 祖父が死亡し、父が借地権を相続。
2005年 契約が満了し更新(20年間)
2011年 父が死亡し、母が借地権を相続(予定)

通常、借地権の名義人が死亡して相続人が相続したとしても、「譲渡」には当たらないため、
地主に名義変更料などを支払ったり、契約を新たに交わす必要はないと思います。
しかし、1990年に祖父が亡くなって、父が相続した際に、地主に「名義変更料」を100万円ほど支払っていたことを知りました。しかも分割して3度にわけて支払った領収書が出てきました。
さらには、このときに契約書を新たに書き換え、名義人を父にして契約期間は元のまま1985年~2005年で契約書を作成しています。(契約書の再作成は1988年)

先月、父が亡くなってからはじめて地主のところへ行き挨拶と、父の死亡の報告をしました。
このときは「名義変更料」のことは何も言われませんでしたが、次回契約書の名義人を変更するので住民票をもってきてほしい、と言われました。 おそらく次回、名義変更料のことを話に出してくるのではないか、と思います。

正直、払う必要ないお金は払いたくありません。相続なのに名義変更料なんて納得できません。知り合いの司法書士さんにその話をしたら「そんな話はありえない」と言っていました。
今後の地主の話合いで、トラブルになりそうです。

そこで、質問です。

1)もし名義変更料を請求されて、わたしが意地でも払わなかったら、裁判沙汰になることもあるのでしょうか?そうなった場合は、わたしに勝ち目はありますか?

2)もし名義変更料の支払いを免れたとしても、地主との関係が悪化するかもしれません。
わたしはもう自宅の土地は母が亡くなったら手放したいと思ってますし、売却なりして手放したいのです。その際に、地主との関係悪化が原因でなにか問題が起こったりしないでしょうか?

3)父が名義変更料を支払った際にもらった領収書ですが、殴り書きのような汚い時で、地主の名字と三文判が押してあるだけでした。そのうち1枚は地主の名前も記載されていませんでした。収入印紙も貼ってなかったのですが、問題ないのでしょうか? この地主が税務申告していない可能性はありますか?

私の両親の住んでいる自宅は地元の大地主の土地を借りてそこに家を建てて住んでいます。
祖父の代に借地権を手にしてからもう42年ほど住んでいます。
先日、父が亡くなってから地主との間でトラブルが起きそうです。
自宅の借地権の歴史は下記のとおりです。

1965年 祖父が借地権を購入し家を建てる。契約は20年間。
1985年 契約が満了し更新(20年間)
1988年 祖父が死亡し、父が借地権を相続。
2005年 契約が満了し更新(20年間)
2011年 父が死亡し、母が借地権を相続(予定)

通常、借地権の名義人が...続きを読む

Aベストアンサー

1)
相続時の借地名義変更に地主の承諾は必要ありませんから、名義変更料
も必要ありません。
地代さえ払っていれば(受取を拒否されたら供託すれば)地主との合意
や書面がなくても借地契約は継承されます。(法定更新)
あなたから裁判する必要はありませんし、相手からも名義変更料を目的
とした裁判を起こされることはありません。

2)
借地権(借地建物)を売却する際には、地主の承諾が必要ですから、この
場合は名義変更料(承諾ハンコ代)は必要になります。
関係悪化していれば、承諾しない可能性があります。
この場合、裁判所に頼めば名義変更料を決めてくれますが、手間がかかる
可能性があるという事でいえば、売りにくくなる可能性はあります。

尤も、借地権売買というのはそもそもが売りにくい性質をもっています
ので、地主との関係が絶対的な条件という訳ではありません。
価値の高い場所(物件)ならば、買手はつく可能性はあります。

3)
これは問題視する事にあまり意味はないと思います。
仮に脱税していたとしても既に時効です。

Q遺言と遺産分割協議書

遺言がある時でも遺産分割協議書は作成しないといけないのでしょうか?
また、遺言がある時でも、相続人全員で遺産分割協議書において遺言と違う内容の遺産分割を決めてもよいのでしょうか?

Aベストアンサー

 遺言書があれば、それに従い遺産分割がされるだけです。その場合に、遺産分割協議書の作成は義務付けられず、不要です。遺産分割は、遺言書がない場合になされるものです。

 逆に、遺言書があるときでも、相続人の方たちが、全員で合意すれば、あらたに遺産分割協議をして遺言内容と異なる遺産分割をすることはできます。

Q借地権の相続、誰が名義を相続すべきか

70歳の母が亡くなりました。母と父が2人で暮らしていましたが、自宅はむかしに借りた借地権の土地に家を建てて住んでいました。
祖父が亡くなったときに母が借地権を相続し、名義人になっていました。

母が亡くなったことでこの借地権と登記の名義を変更しなければならないのですが、相続人は
父(76歳)、長女(40歳)、二女(38歳)の3人です。
現在、長女はわたしと結婚しており、別の姓を名乗っています。

通常、この場合、借地権や建物登記の名義は誰が引き継ぐのが一般的なのでしょうか?
長女も二女も父が亡くなったら、もうあの土地はいらないと言っており、長女も二女もおそらく自分は引き継ぎたくないと思っているはずです。

質問としては、一般的には誰が引き継ぐのでしょうか? 長女ですか?それとも独身の二女でしょうか?

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 一般的、と言っていいのかどうか判りませんが、賃貸する側の意見としては、そこに住むかたに引き継いで頂きたいと思うものです。

 なにかにつけて、相談、交渉しなければならないからです。いちいち遠方の人と話し合うのはたまったものではありませんから。

 ですが、そこに住んでいらっしゃるのはお父上おひとりのようですね。そして、そこそこよいお歳のようです。

 となると、悩ましいところですが、私としては、結婚していらっしゃるご長女が引き継がれることを希望します。

 理由は
(1) あとで騙されたと言われたり、威迫されたとか言われないタメに、次女さんだけに来て頂いたり、こちらがお訪ねしたりするより、男性が一人いたほうが交渉しやすい。(逆に、女一人のほうが楽だという人も多いと思いますが)

(2) 現実として、男性のほうが経済力があります。原状回復などの作業をやってもらうこと考えると、男性が控えていたほうがよい。


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