新築マンション購入時の登記についておしえてください

新築マンション購入時の登記についておしえてください

先日来月入居予定の新築マンションの入居説明会に参加しました。

登記について書類を出すようにいわれ、時に何もなければ夫のみの登記でいいですよとかる～く言われ、よく考えずに夫のみの登記ということで書類を出してしまいました。

ですが、調べてみたら夫のみの登記で良かったのか？夫婦で登記すべきだったのか不安になってきました。

マンション購入頭金は、
共働きで2人で貯めた預金（１/２）
わたしが結婚前に貯めた預金とわたしの親から援助を合わせた預金(１／２）となっております。

残りのローンは今は共働きのため夫が多めになるとは思いますが2人の収入で返済予定です。
しかし、子供ができればわたしは専業主婦になり、しばらく収入はなくなるかもしれません。

登記する際は、どのようにしたらいいのでしょうか。ローンは夫のみの収入のみで組んでいますので、夫のみの方がいいのでしょうか。
それとも、妻も一部お金を出しておりますので、夫のみの登記だと、妻から夫への贈与となって税金などがややこしくなるのでしょうか。
登記に関して、全く無知で、どのような利点や損失があるのか想像ができません。皆さんは、どのようにされていますか？色々教えていただければと思います。

訂正するのであれば時間がなく困ってます、どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： gamigami 回答日時： 2011/04/19 11:41

登記については、現金購入であればのんきなことが出来ますが、

住宅ローンが付いてるので、早期にきちっとした返答が必要ですね。

自己資金について
自己資金の捻出が夫婦ともに出したと「主張がしたい」ならば、奥様の持分も設けるべきでしょう。
これによってかかる不利益は…あまりなく、税金も贈与税云々は気にしなくてもよくなり始める。
特に親御様からの贈与について、贈与額が大きいのであれば、
住宅取得贈与＋相続時精算課税で非課税にできますからね。
（嫁の親から夫への贈与には減免措置がないので、単独名義では贈与税の課税対象となる）

住宅ローンの説明
借入名義（債務者）についてはご主人の収入だけで審査をされたみたいなので、
ご主人単独名義のままで問題ないと思います。
ただ、名義を増やされる場合、抵当権設定の同意が必要になるので、
金融機関に奥様を連帯保証人（あるいは担保提供者）として
申告しなおさないといけません。
実はここに時間がかかる可能性があります。

持分について
持分については、どういう風に決めてもかまわないのですが、
極端なことをすると贈与になってしまうので、
売買金額から「わたしが結婚前に貯めた預金とわたしの親から援助を合わせた預金(１／２）
がどれくらいの割合なのか計算して決めると「差し障りがない」です。

昔、旦那名義のフルローンで買った人が、名義を「嫁名義だけ」と言い出し、
金融機関＋司法書士＋私（不動産屋）で説得したことがあります。
金融機関は融資条件に抵触するし、司法書士は贈与税が気になるしと大弱りでした。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます
各項目でわかりやすく、無知なわたしでもなんとか少しずつ理解してきました

登記・借入名義・持分が私の考えではいっしょくたになってしまっているのですが、別で考えるということでしょうか？？

お礼で質問して申し訳ないですが。。もしお時間あればおしえてください((+_+))

お礼日時：2011/04/19 20:18

No.4 回答者： gamigami 回答日時： 2011/04/21 17:47

続けて回答します。

登記の名義と持分については「連動させる」ものです。
持分のない人が登記名義にはなれないでしょ？

で、「登記の持分」と「借入人の名義（債務者）＋登記の持分」も基本的に連動させます。
債務者＝借金をする人＝その所有物に出資する人　ですから、
債務者に持分なしであったり、借入金の割合以下での持分にしたら贈与とみなされます。

ただ、債務者に付いては「共有名義人全員が債務者になる必要はありません」。
共有者であっても債務者にならず担保提供だけをする人も出てきます。
（今回の場合、奥様はまさしくその例になります）

素直に出資者に持分を付けるとして、
売買金額を合計額としたら下の３つの構成になると思います。

１　ご主人の借入額　＝　ご主人の持分　
２　奥様名義の預金＋奥様の親からの贈与　＝　奥様の持分　
３　お二人で貯めた預貯金　＝　この部分をどちらの持分にするか？　でしょうね。

３も２分の１ずつにして、双方に分けてもいいですし、
適当な割合になるようにしてもいいしとなります。

不動産購入に関して税務署はあんまり口を挟むことはありませんが、
贈与税に対しても万全にされるならこんな感じでしょうか。

この回答へのお礼

ひとつずつ、とてもわかりやすいのでなんとか理解してきました

＞不動産購入に関して税務署はあんまり口を挟むことはありませんが、
贈与税に対しても万全にされるならこんな感じでしょうか。

あいまいなまま提出してしまったのが不安だったのですが、贈与税に詳しい方はきちんと申告し、言われるまま主人名義で出したままだと、あまりに極端だと税務署から言われる場合もある。
ただそのまま何も知らないままの方もいるということでしょうか

主人や家族と再度検討しようと思います。

何度もお時間いただきご回答ありがとうございましたm(__)m

お礼日時：2011/04/21 20:10

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/04/19 07:37

＞司法書士の人は、そういった説明もなく…

八百屋で魚の調理法は説明しなくて当たり前です。
司法書士は税金の専門家ではありません。

＞・このまま夫が100%所有にしておくとどういった問題があるのでしょうか…

鳩山母子のように金庫に札束が山積みになっているなら、別に問題ではありません。

＞・訂正しないとだれかに指摘されるのでしょうか…

贈与税の申告をしてくださいという通知が来るだけ。

＞・また、不動産取得税、固定資産税の支払いなども…

登記名義人の責務。

この回答へのお礼

再度ご回答ありがとうございました。再度検討しようと思います、ありがとうございましたm(__)m

お礼日時：2011/04/19 20:11

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/04/18 21:20

＞共働きで2人で貯めた預金…

税法に夫婦は一心同体などという言葉は載っていません。
その預金の入出金履歴を精査し、夫の現在高はいくら、妻の現在高はいくらかを、きちんと明かす必要があります。
今さらそんなことを言われてもというのなら、預金名義人の財産と判断します。

＞わたしが結婚前に貯めた預金…

当然あなたのお金。

＞とわたしの親から援助…

登記にあたってはあなたのお金と考えますが、110万円以上あるのなら、ほかに、贈与税に関わる申告をしておく必要があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

＞残りのローンは今は共働きのため夫が多めになるとは思いますが2人の収入で…

これも双方の負担割合を明確にしておくこと。

＞登記する際は、どのようにしたらいいのでしょうか…

以上を細かく計算して、実際の負担割合に応じた持ち分を設定します。

なお、あなた方が 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございますm(__)m

＞細かく計算して、実際の負担割合に応じた持ち分を設定します

→→ということは、自由に持ち分割合を決めることができないのでしょうか？？

（説明会にいた司法書士の人は、そういった説明もなく何もなければ夫でいいし、どちらでもいいですよ的なニュアンスだったため、そんな重要なことだったのかと混乱してます(-_-;)


・このまま夫が100%所有にしておくとどういった問題があるのでしょうか？
・訂正しないとだれかに指摘されるのでしょうか？？
・また、不動産取得税、固定資産税の支払いなどもしわかれば教えていただけると助かります。

お礼日時：2011/04/18 23:44