住宅ローン借換時の贈与税について

すみません。教えてください。

現在住宅ローンの借換を考えています。

当時住宅を取得するにあたり、購入金額の1/4相当額を妻が両親から贈与を受けた資金（現金）でまかなったため、住宅の持分に関して、1/4が妻、3/4が私という形で共有名義になっております。

また当時はお互いに収入がありましたので、借入金も同じように1/4が妻の債務、3/4が私の債務という形でお互いが連帯債務者になっております。
（実際のところなぜこのような形をとったのかよく覚えていません。当時は特に知識もなく、不動産会社の方の言われるがままだったような気がします。）

ですので、当時はお互いに「住宅取得控除」を受けていましたが、その後妻の収入がなくなったため、現在は私1人で返済をしている状況です。

今回、私の単独名義で現在の借入金を一括返済し、新たに借換をするにあたり、現在の借入残高に対する1/4相当額は妻の債務を私が肩がわりする事になり、妻への贈与になると税務署から言われました。

なんとなく納得できないのですが、実際そうなってしまうのでしょうか？

よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： misugijun 回答日時： 2008/02/03 10:53

第3者が割り込むのはいけないとは思いますが、ANo.1様がアフターフォローしないようなので、ANo.1様へのお礼に書かれたことについて思うことを記します。

＞「金銭消費貸借契約書」を確認しましたところ、特にお互いの債務の負担割合までは明記されていませんでした。
＞借入額のいくらが私の債務でいくらが妻の債務という区分はあるのでしょうか？

借り入れる際の契約上の申込人（債務者）がnori1130様であり、かつ連帯債務の負担返済割合は基本的に自由に決めることができますので、契約書に割合が明記されていなくても問題はありません。

そして、登記名義上の持分割合は資金の供出割合に応じて決めることが普通ですので、厳密に言えば奥様の持分割合は「購入時に支出した現金＋ローン負担分」とすべきだったので、1/4では少ないと思われます。

＞単純に、私の債務に対して妻が連帯債務を追っているということではないかと思うのですが。

文言上はそのとおりです。しかし、nori1130様が主張したいことを正しく表現すると「妻は連帯保証人にすぎないのではないか」ということではありませんか。
連帯債務と連帯保証は違います。
連帯債務であれば、ローン全額に対して共同で支払う義務を負った債務者ということ、つまりは2人がともに債務者であるということです。
これが連帯保証であるなら、債務者はnori1130様お一人です。
連帯債務となったのは、ローン申し込み当時の収入合算によるものだったのでしょう。

以上のように、「今回は連帯保証ではなく連帯債務」「連帯債務の場合の負担割合は自由に決めてよい」「登記の持分割合は資金供出割合による」「従前の住宅ローン控除において、奥様のローン負担額を課税当局へ申告済み」ということを踏まえると、奥様の登記持分が少ないことを除けば、当初不動産会社や銀行が行った内容も、今回税務署が指摘した点も当然のことと思われます。


●登記持分はそのままで、借換によって奥様のローンを負担した場合
奥様が返済すべきローン相当分が、nori1130様から奥様への贈与となりますので、奥様に贈与税がかかります。

●負担付贈与（奥様分のローン残債を付けて、住宅の持分＝登記持分をnori1130様に贈与）後に借換実行
受贈者であるnori1130様に贈与税
贈与者である奥様に所得税（譲渡所得）
借換は、登記持分・ローン債務がともにnori1130様のものなので問題なし。

素人考えですので間違っているかもしれませんが、大体このようなことと思います。
実行前に事前に、専門家への相談をおすすめします。

No.1 回答者： kinchan21 回答日時： 2008/01/31 19:51

納得できないお気持ちは分かりますが、税務署の言うとおりです。

当時不動産会社に言われるままだったということですが、不動産会社の言ったことも法律上最良の方法です。

贈与税がどれくらいかかるかは参考ＵＲＬをどうぞ。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

この回答へのお礼

kinchan21さんご回答どうもありがとうございました。
少々補足をさせてください。

> 借入金も同じように1/4が妻の債務、3/4が私の債務という形で お互いが連帯債務者になっております。

すみません。この部分について少々勘違いをしていたようです。
「金銭消費貸借契約書」を確認しましたところ、特にお互いの債務の負担割合までは明記されていませんでした。
単に私自身が債務者で妻が連帯債務者という形の申し込みになっています。

また登記簿を見ますと、所有権割合は私3/4、妻1/4で、抵当権設定の項目の所に債務額と連帯債務者ということで2人の名前が記載されています。

こういう場合、借入額のいくらが私の債務でいくらが妻の債務という区分はあるのでしょうか？
前回も申し上げましたように妻の持分1/4は、妻が現金で支出をした部分です。
単純に、私の債務に対して妻が連帯債務を追っているということではないかと思うのですが。

どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時：2008/02/01 09:26